Распродажа «старины»: кто и зачем продает в Казани особняки общей стоимостью 1,5 млрд рублей

Алексей Семин готов поделиться историей. Потому что «нужны деньги»?

Сразу несколько особняков оказались выставлены на продажу в центре Казани. Крупнейший владелец «исторической» недвижимости — инвестгруппа ASG Алексея Семина — выставил на продажу один из особняков, который получил в рамках сотрудничества с мэрией. Речь идет о двухэтажном особняке XIX века площадью 781 кв. метр по улице Тукая, 84. Он также известен как один из домов купцов Апанаевых. По телефону, указанному в объявлении, ответил риелтор, который заявил, что покупателей ищет некая девелоперская компания. Что это за компания, риелтор «Реальному времени» не рассказал, но уточнил: «Причина продажи в том, что ей нужны деньги». Цена, указанная в объявлении, — 89 млн рублей.

Собеседник отметил, что разместить в здании можно все что угодно: гостиницу, ресторан, бизнес-центр. «Там черновая отделка, здание после реставрации». Кроме этого, выяснилось, что сотрудник «Реального времени», представившийся потенциальным покупателем, был едва ли не первым позвонившим: «До этого были интересующиеся, но они пока что думают», — отметил риелтор.

Стоит заметить, что дом Апанаевых по улице Тукая муниципалитет пустил с молотка в 2012 году. Три года назад его вместе с домом Сабитовой по улице Тукая, 86 продали некоему Геннадию Баранову за 5,1 млн рублей каждый. Позже выяснилось, что покупатель деньги вовремя не внес. Так что дома вернулись в муниципальную собственность, а затем их передали ASG на реставрацию.

«В отношении коммерческой недвижимости в 2015 году мы делаем ставку на качественное увеличение дохода от введенных в эксплуатацию новых объектов недвижимости. Уже в 2014 году мы выпустили специальное издание «Настольная книга инвестора», в котором детально представили разнообразные предложения компании в областях коммерческой и складской недвижимости. Сейчас прорабатываются концепции дальнейшего использования объектов в историческом центре Казани, идут переговоры с потенциальными арендаторами, согласование условий сотрудничества, — говорится в официальном ответе ASG на запрос «Реального времени». — Поэтому уже на данном этапе мы подготовили предложения по использованию исторических зданий, реставрируемых группой компаний ASG. При этом мы рассматриваем варианты как долгосрочной аренды, так и в некоторых случаях — продажи. Здание на улице Тукая, 84 — это небольшой двухэтажный особняк XIX века с огороженной внутренней территорией в центральной части Старо-Татарской слободы. Объект полностью отреставрирован снаружи, внутри выполнена черновая отделка. Сейчас мы проводим переговоры с несколькими компаниями разного масштаба и формата, выезжаем на объекты и вместе с потенциальными партнерами осматриваем помещения». Отметим, в той же «Настольной книге инвестора» можно найти объявление о продаже соседнего здания на Тукая, 86. Особняк площадью 508,6 кв. метра «семинцы» оценили в 59 млн рублей.

Предложение гостиничному оператору или банкиру

Впрочем, на сервисе бесплатных объявлений есть еще один объект ASG. Он также расположен в историческом центре на улице Петербургская, 19, но памятником истории и архитектуры не является.

Административное 6-этажное помещение в историческом центре города предлагают купить за 595 млн рублей. В стоимость входит как здание площадью 6,4 тыс. кв. метров, так и земельный участок в 3,2 тыс. кв. метров. В объявлении указано, что предназначено оно для размещения банка.

Однако в официальном ответе компании ASG «Реальному времени» отмечается, что дом по улице Петербургской, 19 — гостиничный комплекс. «Инвестиции в проект составили порядка 400 миллионов рублей, сейчас он находится в стадии ввода в эксплуатацию. Срок запуска проекта связан с поиском гостиничного оператора, так как мы сами не занимаемся гостиничным бизнесом, а лишь инвестируем в коммерческую недвижимость. Ввод в эксплуатацию будет зависеть от реализации индивидуальных требований операторов (площадь и конфигурация номеров и прочих помещений)», — пояснили в компании.

Трехзвездная обитель в Старо-Татарской слободе

Тем временем уже почти год собственник пытается пристроить небольшую трехзвездочную гостиницу ТатаrInn (улица Марджани, 6). Так, в августе прошлого года ее предлагали купить за 220 млн рублей. Что интересно, за полгода стоимость объекта не изменилась. В объявлении за март 2015 года указываются все те же 220 млн рублей, а риелтор уточняет: возможен торг.

Такой долгий срок продажи связан со спадом на рынке недвижимости из-за кризиса, заявили изданию в агентстве «Флэт» (продает объект — прим. ред.).

Отель расположен в исторической части города, в Старо-Татарской слободе, на берегу озера Кабан. Общая площадь здания — 1,7 тыс. кв. метров, средняя площадь этажа — 450 кв. метров, а площадь прилегающей территории — 906 кв. метров. Внутри предусмотрены 53 номера (2 из них — «люксы» площадью в 53 кв. метра), бар на 30 посадочных мест, 2 конференц-зала на 60 посадочных мест каждый, лобби-бар.

«Зенит» продаж

Вошел в нашу подборку объявлений и еще один особняк — здание на улице Пушкина, 34а. В объявлении в числе его достоинств указан подземный и наземный паркинг с возможностью увеличить наземную парковку, высота по этажам в 3,1 метра и возможность установить лифт в это 4-этажное здание. Площадь здания — 4,2 тыс. кв. метров, площадь земли — 0,05 га.

Выяснилось, что объект сейчас находится на балансе банка «Зенит», а продать его пытаются уже год. «Кому-то они дали кредит, те в свое время его не выплатили — так что банк забрал здание себе и продает. Так же, как и множество объектов в Казани у нас», — рассказали «Реальному времени» контактные лица.

Правда, снизить стоимость объекта с заявленных 599 млн рублей покупателю не удастся. «У банков такая система: если на балансовой стоимости стоит какой-то объект, они могут продать его дороже, а дешевле — нет. Если поставили цену, то никакого торга плюс НДС».

Также собеседник отметил общее оживление на рынке: «В последнее время народ начал суетиться не только по коммерческой, но и по жилой недвижимости. Рынок начинает оживляться. Обычно в это время интересуются только загородной недвижимостью. Это связано с тем, что город становится интересен с инвестиционной точки зрения».

Ничего, кроме бизнеса

В начале марта мы рассказывали, что «Камастройинвест» продает в центре Казани комплекс зданий (дома 3-5) на улице Каюма Насыри. Его оценили в 161,699 млн рублей. По данным сервиса «2ГИС», в нем располагаются торгово-монтажная компания «Авико», антикварная лавка, телекоммуникационная компания «Агтел» и сама «Камастройинвест».

Пока что покупателя агентство недвижимости найти не смогло. Риелторы связали это в первую очередь с высокой стоимостью объекта.

Это комплекс зданий, который мы реставрировали. Сдача в аренду коммерческой недвижимости — одно из направлений нашей деятельности. При этом наша позиция такова, что по хорошей цене мы всегда готовы продать объект. В комплекс Каюма Насыри, 3-5 входит пять объектов, один из них уже куплен. Здание, где расположен офис «Камастройинвест», также продается, но с нами как арендаторами. Кроме комплекса на Каюма Насыри, продаются административные здания на Петербургской, 86 и 86а, офисное здание на улице Сафьян, 5 и другие», — рассказала представитель компании «Камастройинвест» Наталья Зайцева.

Издержки приватизации по-татарстански

«Реальное время» узнало мнения экспертов, почему на продажу выставлено так много дорогих объектов.

Фарида Галеева — председатель правления акционерного общества «Юлдыз»:

— На самом деле, история казанских особняков старая, корнями уходит в незавершенность процесса приватизации в Татарстане. Большая часть коммерческой недвижимости, которая должна была быть передана арендаторам-предпринимателям, была поставлена на баланс ОАО «Миллениум Зилант-Сити» и таким образом была выведена из-под юрисдикции приватизации для юрлиц. Поэтому эти здания, к сожалению, если даже и были арендованы, ОАО «Миллениум Зилант-Сити» массово расторгало договоры. Арендаторы уходили из зданий и туда заселялись бомжи. Были выбиты стекла, разрушились деревянные перекладины, раскрошилась кирпичная вкладка. Здания пришли в негодность. К сожалению, это относится и к историческим памятникам.

Этот вопрос ранее поднимала помощник президента РТ Олеся Балтусова, еще несколько лет назад. И уже тогда памятники архитектуры в плачевном состоянии массово предлагались инвесторам. Но, к сожалению, этот процесс тогда не пошел, так как инвестиционные требования от минкульта и управления архитектуры не были прозрачны и однозначны, и инвесторы побоялись этими объектами заниматься. И тогда, насколько мне помнится, их уже передали инвестиционному фонду Семина.

Обычно такого рода памятники используются в идеальном случае под музеи, но могут быть и любые другие назначения в соответствии с Гражданским кодексом. Сейчас у государства нет другого выхода, кроме как сдавать исторические здания под коммерческие объекты. Это последний возможный шанс сохранить наследие прошлых веков. Это вынужденная мера, но она широко применяется по всей России. Кроме того, это и мировая практика, когда целые усадьбы, памятники архитектуры передаются в частные руки.

Айвар Саттаров — заслуженный архитектор РТ, автор проекта мечети Кул Шариф:

— Здания необходимо содержать, именно поэтому они сейчас и выставлены на продажу. Государство не в состоянии содержать памятники архитектуры и исторический центр, поэтому приходится отдавать их в частные руки. И это мировая практика.

Сейчас сложно судить, интересны ли будут эти здания инвесторам из-за сложной экономической ситуации. Насколько сейчас им интересно, трудно сказать. Конечно, такие объекты очень хлопотные для любого инвестора, потому что необходимо заниматься их реставрированием и реконструкцией, а это все недешевое удовольствие. У нас еще нет такой культуры, как во всем мире, когда иметь историческое здание в центре города является престижным.

Эти объекты могут выполнять совершенно различные функции, все зависит от конкретного здания. Могут быть и общественно-торговые, и офисные помещения. Все что угодно можно приспособить, чтобы сделать центр привлекательным.

Введение исторических зданий в коммерческий оборот — это единственный путь для их спасения. Другого способа сейчас в стране просто нет. Государство не в состоянии финансировать такое количество памятников архитектуры. Даже на примере Шамовской больницы мы можем видеть результат, к которому может привести отсутствие хозяина у здания. Пока не будет хозяина, ничего не восстановится.

«Цены не сладкие»

Мурат Ахмеров — директор «А Девелопмент»:

— Сложность особняка на Петербургской, 19, принадлежащего ASG и строившегося изначально по проекту как гостиница, в том, что он до сих пор не введен в эксплуатацию. Построен по формату open space. Ценник — более 90 тыс. рублей за кв. м — завышен. С учетом того, что это офисное здание с черновой отделкой, ценник просто нереальный.

Объект на Пушкина, 34а: он либо построен, либо реконструирован. Там есть подземная парковка. Но снова ценник в 140 тыс. за кв. м — это слишком высоко. Цена, по моему мнению, «на дурака». Не могу представить, кто купит такой большой объект по такой большой цене.

Дом Апанаевых по улице Тукая имеет хорошую планировку. Может быть, найдется компания, которая примет это помещение, потому что оно небольшое. Это здание имеет более-менее реальные шансы на продажу, так как цена не сильно завышена. Но все равно современный офис можно купить в районе 50-70 тыс. рублей за кв. м.

Важно помнить, что такие крупные суммы — ведь мы не смотрим на цену за «квадрат» — есть не у всех. Людей, у которых они имеются, очень немного в Татарстане. Продаж офисных помещений за полмиллиарда я не припомню. Нельзя сказать, что цены, за которые выставлены объекты, «суперсладкие». Думаю, что там будет серьезный торг, процентов 20-30. Объекты неликвидны. Сейчас спросом пользуются объекты на первых этажах. Лофты инвесторы практически не рассматривают, а в 99% случаев рассматривают именно первые этажи.

Камиль Шайдаров — генеральный директор ООО УК «Пассаж», владелец Чернояровского пассажа:

— Тут нужно отличать историческое здание от здания, находящегося в исторической части города. Продажа исторического здания сопровождается охранными обязательствами на него.

Объект, относящийся к Старо-Татарской слободе, реконструировался перед Универсиадой в срочном порядке. Нужно было быстро привести город в презентабельный вид. Здания раздали потенциальным инвесторам, чтобы они отремонтировали внешний облик фасадов. Какие-то из зданий довели до ума (сделали отель и проч.), какие-то остались без внимания. И то, что их сейчас продают, — нормальное явление, потому что содержать мертвую недвижимость, тем более в центре города, никому не выгодно. К тому же сейчас кризис, денег всем не хватает, но и покупателей в такой ситуации тоже не много.

Кроме этих зданий много еще чего продается. Например, все семинские особняки сейчас выставлены на продажу. Ситуация такая же: он перед Универсиадой взял их в обмен на землю, привел в порядок фасады, а внутри они все в большинстве своем пустые. Приводить эти здания в порядок, инвестировать в них — а это большие вложения, — видимо, нет возможности.

В ситуации с городским автотранспортом, все здания, не имеющие парковочных мест, будут очень долго продаваться. Все подобные объекты автоматически становятся неинтересными. Тут только может быть надежда на то, что инвесторы будут покупать эти особняки для себя, для жилья. Для бизнеса же, нельзя сказать, что они совсем не привлекательны, но не принесут ему желаемой прибыли и не будут в ближайшие годы.

Владимир Булгаков — генеральный менеджер ЗАО «Юлдыз-центр»:

— Массово исторические объекты реконструировались и передавались инвесторам в собственность перед Универсиадой. Тогда нужно было в сжатые сроки привести центр города в подобающий вид. По-видимому, какие-то объекты остались без внимания, поэтому они сейчас выставлены на продажу. Тогда это были десятки объектов, сейчас их несколько, и это не так много.

Безусловно, делается это все под пристальным наблюдением соответствующих органов. По условиям конкурса, инвесторами историческая целостность здания должна сохраняться. В общем-то, передача государственных объектов частным инвесторам давно проработана государством.

Интерес со стороны инвесторов к этим зданиям напрямую зависит от цены объектов. Нельзя сказать, что продают очень дешево, в этом плане всегда отслеживаются интересы города. Стоит отметить, что в последнее время цены очень близки к рыночным.

Таким объектами не очень выгодно заниматься с точки зрения финансовой отдачи от них. Это всего примерно 5-6% от годовой выручки. Поэтому такие объекты покупают те, кому именно в этом здании есть необходимость.

Основных целей приобретения таких объектов, как правило, две: под собственное использование и последующая сдача в аренду, инвестиция. Для исторических зданий второй вариант покупки не очень эффективен. А вот для личного пользования, например, обустройство своего офиса, имеет более реальную перспективу.