Недвижимость в Москве по казанским ценам: миф или реальность?

Куда бы переехать?

Международная рекрутинговая компания Hays недавно провела исследование, показавшее, что в России категорически не хотят никуда переезжать лишь 8% населения. В то же время треть россиян ради высокооплачиваемой работы и улучшения условий труда готовы выезжать хоть завтра.

По данным Росстата, в 2018 году населенный пункт проживания внутри Российской Федерации официально поменяли 4 345 881 человек — почти на 160 тысяч человек больше, чем в 2017-м. За последние 5 лет рост числа внутренних мигрантов в России — норма, небольшое исключение составляет лишь 2016 год. Не секрет, что миграция в города происходит как из других городских поселений, так и из сельской местности. Ежегодно из деревень уезжают порядка 200 тыс. человек. Это связано с глобализацией, образованностью населения и непрерывной урбанизацией.

Однако, определившись с необходимостью переезда, каждый человек задает себе вопрос: «Куда?». Ответ, понятно, крайне индивидуален — каждый город, край, область обладают своими плюсами и минусами.

Основными критериями при подборе города для переезда социологами называются высокая заработная плата, большее количество рабочих мест, перспективная работа, экология и прочее.

Невозможно найти населенный пункт, который соответствовал бы всем вышеперечисленным параметрам в максимальной степени. Но, используя данные того же Росстата, легко вычислить, куда россияне отправляются в поисках лучшей жизни. Как правило, они предпочитают Москву, Санкт-Петербург и Краснодар. В десятку популярных городов России для переезда на ПМЖ также входят Казань, Тюмень, Екатеринбург, Калининград и, в последнее время, Севастополь. Ничего удивительного в таком выборе нет, тем более что данная тенденция прослеживается не первый год.

Если говорить о переезде с семьей, то лучше прочих городов подойдут Казань, Калининград, Санкт-Петербург. В этих городах относительно мягкий климат, а его смена, скорее всего, не будет резкой. Кроме того, инфраструктура здесь постоянно развивается, что гарантирует вновь прибывающим детский сад, школу и качественное медицинское обслуживание. Весомым аргументом для переезда остается и низкий показатель преступности.

Каждому свое

Если целью переезда является денежный вопрос, то тогда вам в Москву, Тюмень, Санкт-Петербург и Екатеринбург. По свежим данным сервиса объявлений «Aвито», во ll квартале 2019 года средняя зарплата в Москве составила 57,9 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 47,4 тыс. рублей. А наибольший рост заработной платы по сравнению со ll кварталом прошлого года отмечен в Тюмени (10,2%) и Екатеринбурге (9,2%).

Обе столицы России пользуются спросом и у студентов. Наши исследования показывают, что в преддверии нового учебного года вырос спрос на малометражное жилье именно в этих городах.

Севастополь, Калининград и Краснодар объединяет близость к морю и комфортный климат. Сюда зачастую переезжают люди с маленькими детьми, фрилансеры, не привязанные к определенному месту работы, а также пенсионеры.

Недвижимость двух столиц и Краснодарского края интересна еще и с точки зрения инвестиционной привлекательности. Даже если вы не планируете переезжать в эти регионы (по крайней мере, в ближайшее время), стоит рассмотреть приобретение в них недвижимости (объекты первичного жилья, апартаменты и «вторичку») с целью выгодной инвестиции для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Все большую популярность среди инвесторов набирают так называемые апартаменты; в Москве, к слову, этот сегмент составляет 25% на рынке первичного жилья.

Основной принцип инвестирования — продать актив с существенным плюсом. Главной причиной, по которой цены увеличиваются значительно, является выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне. Самым простым и надежным способом инвестирования является покупка недорогой планировки эконом-класса для сдачи в аренду. Доходность от сдачи в аренду с учетом коммунальных платежей составит ориентировочно 12% годовых. Ежегодный рост стоимости квадрата составит при этом не менее 5—8% в текущем состоянии рынка и 8—10% и выше при стабилизации рынка недвижимости. Итоговая цифра может составить не менее 20% годовых. В сравнении с банковским вкладом, где максимальный процент составляет 8—9% годовых (учитываем предложения только надежных банков, входящих в основную двадцатку), выгода очевидна.

К слову, в Казани говорить о привлекательности проектов для инвесторов в сфере недвижимости не приходится: с учетом нововведений в ФЗ-214, малой конкуренции на рынке среди застройщиков, изначально высоких цен за квадрат на этапе «котлована», к сожалению, можно вести речь о рентабельности максимум в 10% годовых. На рынках же с высокой конкурентной средой входной ценник за квадрат гораздо ниже, поэтому многим не верится, что квартиру в Москве и Санкт-Петербурге можно купить за ту же стоимость, что и в Казани — от 2,5 млн рублей.

Как все правильно спланировать?

Миграция в другой город, пусть и не за границу, а в пределах России — дело серьезное, поэтому отнестись к нему нужно со всей ответственностью, распланировать все наперед.

Во-первых, незадолго до окончательного переселения необходимо съездить в выбранный город «на разведку». Во-вторых, нужно заранее позаботиться о работе, решении бюрократических вопросов, перевозке вещей и об условиях адаптации членов семьи, которые переезжают вместе с вами.

Один из самых больших вопросов — это, конечно же, вопрос недвижимости: как той, что остается в вашем городе, так и места проживания в новом городе. Что делать с имеющейся жилой площадью и как безопасно приобрести жилье в новом городе? Здесь несколько вариантов:

Какой бы вариант-тандем вы не выбрали, в любом случае это повлечет за собой бумажную волокиту, вероятность пострадать от мошенничества, нервотрепку с синхронизацией сроков переезда и купли-продажи, неудобство расположения недвижимости на новом месте. Если почитать форумы в интернет-сообществах, можно заметить, что частый совет в таких случаях от «бывалых» переселенцев — обращаться только в проверенные агентства недвижимости как по вопросам продажи/сдачи в аренду своего жилья, так и по вопросам приобретения нового.

Переезжать или просто инвестировать, решать вам. Рынок предлагает интересные варианты как для внутренних мигрантов, так и для инвесторов. Главное — поручить этот вопрос профессионалам.