Индекс новостроек Казани: вопреки прогнозам цены почти не выросли

«В нынешнем году спрос станет меньше, чем мог бы быть»

В прошлом году рост цен на казанские новостройки участники рынка называли колоссальным. По данным аналитической службы «Реального времени», средняя цена на рынке первичного жилья выросла за год более чем на 10% (с 68 до 76 тысяч рублей). Но, несмотря на прогнозы о дальнейшем удорожании «первички», эксперты отмечают, что в начале 2019 года существенного роста цен не почувствовали. По словам директора компании «Брокер Альянс» Фарида Шабаева, крупные застройщики прежде регулярно присылали уведомления о повышении цен на свои объекты в среднем до 1,5%, однако с начала года ни одного подобного уведомления получено не было.

— Продажи, скорее всего, упали, и застройщики стараются держать цены на уровне 2018 года. В прошлом году и так был серьезный скачок, когда объекты недвижимости за год подорожали до 15%. Статистика показывает, что есть определенный спад по ипотеке: по сравнению с тем же периодом прошлого года количество ипотечных сделок снизилось примерно на 15%. А если падает ипотека, падают и продажи, — отмечает Шабаев.

По его словам, в 2019 году цены на новостройки также вырастут до 10%, но после 1 июля. В первые два квартала ждать особых изменений не стоит, считает эксперт.

Застройщики также не ждут активности, подобной той, что была в прошлом году. Более того, директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова считает, что и после того, как на рынке изменятся правила и начнется продажа квартир через эскроу-счета, ожидаемого роста цен может не произойти, поскольку застройщики не смогут переложить все свои издержки на плечи покупателей. При этом Стрюкова называет и другие факторы, сдерживающие удорожание жилья.

— В этом году роль ипотеки очевидно снизится, но рост ставок, скорее, станет причиной снижения количества сделок, а не роста цен. Прежде всего на вторичном рынке. На первичном же рынке поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, все еще позволяющие получить ипотеку по выгодным условиям. По факту, рекордный рост сделок с недвижимостью в 2018 году не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей. Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два, просто поторопились воспользоваться моментом. Это говорит о том, что в нынешнем году спрос станет меньше, чем он мог быть, — говорит Елена Стрюкова.

А вот заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов считает, что спрос действительно может упасть после 1 июля из-за массового перехода застройщиков на эскроу. Но на сегодняшний день, по его мнению, спрос высокий.

— Из-за увеличения стоимости ипотеки многие покупатели стремятся быстрее закрыть сделки на старых условиях, — поясняет Юсупов.

«#Суварстроит»: «Сказочный лес» подорожал на 2—4%

Анализ динамики цен на конкретные объекты показывает, что если казанские жилые комплексы и дорожали, то по крайней мере не теми темпами, как это происходило в прошлом году, когда за несколько месяцев цены в некоторых комплексах росли до 15—20%. По данным аналитической службы «Реального времени», один из крупнейших застройщиков города — «#Суварстроит» больше всего поднял ценник в ЖК «Столичный» на Чистопольской. Если на середину декабря кв. м в однокомнатной квартире стоил здесь 85,1—87,2 тысячи рублей, то в начале марта — уже 98—113,3 тысячи. То есть динамика составила более 15%.

В других «суваровских» комплексах, которые сам застройщик относит к комфорт-классу, такого значительного удорожания не произошло. К примеру, однушки в доме 2.6 («Черемуха») в ЖК «Сказочный лес» выросли в цене примерно на 2% — в среднем с 79,7 до 81,2 тысячи рублей за кв. м. В доме под названием «Береза» динамика тоже оказалось незначительной — однокомнатные квартиры в среднем подорожали с 72,8—90 до 71,8—93,2 тысячи рублей за кв. м. Однушки в доме под номером 2.5 («Рябина») в этом же ЖК оказались проданы, а двушки поднялись в цене от 2 до 4% (с 72,7—74,5 до 74,2—77,5 тысячи рублей за кв. м).

В жилом комплексе «Станция «Спортивная» динамика цен за последние три месяца составила около 3—4%. В частности, на 1% подорожали однокомнатные квартиры в доме 2.1, на 3% — квартиры в домах 1.6 и 1.7, на 4% — в доме 1.3. Практически на прежнем уровне остались цены на однокомнатные квартиры в домах 1.9 и 1.1. Не зафиксировано динамики и в еще одном комплексе «#Суварстроит» — ЖК «Времена года», расположенном в Лаишевском районе. С динамикой цен на другие объекты компании можно ознакомиться в таблице, подготовленной аналитической службой «Реального времени».

В ЖК «Станция «Спортивная» динамика цен за последние три месяца составила около 3—4%. Фото sportivnayakazan.ru

«ЖИК» не поднимает цены, но прибавляет «квадраты»

Любопытно, что перестали дорожать квартиры в жилом комплексе «Новые острова» на Тэцевской, который строит компания «Жилищная инвестиционная компания» Эмиля Хуснутдинова. В период с середины декабря до начала марта цены на однокомнатные квартиры в доме №3 поднялись менее чем на 2% — с 83—85 до 78,3—86,7 тысячи рублей за кв. м.

Отметим, что месяц назад УФАС по Татарстану возбудило дело в отношении застройщика ЖК «Острова» — ООО «Казанские окна». По факту речь идет о доме номер два в том же комплексе. Как оказалось, площадь квартир после сдачи дома оказалась больше той, что была заявлена в проекте, и застройщик потребовал с дольщиков дополнительных денег. Дольщики также пожаловались, что парковочных мест в доме оказалось меньше, а обещанный шлагбаум, огораживающий территорию, им предложили установить самостоятельно.

На эту же проблему в соцсетях жалуются покупатели квартир в другом «жиковском» жилом комплексе «Победа». По их словам, после сдачи дома они получили уведомления от застройщика об увеличении площади квартир и просьбу доплатить.

«Мой ритм» подорожал больше всех

Что касается объектов компании «Ак Барс Девелопмент», то больше всего подорожал ЖК «Мой ритм», появившийся на рынке не так давно. Если на середину декабря однокомнатная квартира стоила здесь 78 тысяч рублей за кв. м, то к началу марта цена выросла до 85—87 тысяч рублей за «квадрат», то есть почти на 9%.

В ЖК «Казань XXI» значительной динамики зафиксировано не было. В доме 14.3 жилого комплекса «Светлая долина» двухкомнатные квартиры подорожали примерно на 5% (с 66 до 69,09 тысячи рублей за кв. м), а вот цена на трешки не изменилась и составила в среднем 54 тысячи рублей за кв. м. Столько же стоят и трехкомнатные квартиры в домах «Светлой долины» под номерами 20.1 и 20.2. А вот динамика цен на двушки здесь составила около 3%.

— Мы зафиксировали рост на наши востребованные проекты. Стандартная ситуация, цена на ликвидные объекты поднимается обычно раз в месяц в связи с готовностью объекта. Рост составил 5%, — рассказала директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.

«Унистрой» фиксирует рост цен на 5—11%

Среди объектов другого крупного девелопера — компании «Унистрой» — зафиксирован довольно заметный рост цен на квартиры в ЖК «Царево village». По данным аналитической службы, больше всех подорожали «однушки» в доме 3.7 — с 54,6—58 до 63,41 тысячи рублей за кв. м. От 5 до 8% выросли в цене однокомнатные квартиры в доме 3.9 — с 57,8—59,8 до 62,7 тысячи рублей за кв. м. Впрочем, в остальных домах «Царево village» рост цен оказался ниже.

В среднем на 3—4% увеличилась цена кв. м в однокомнатных квартирах Art City. В ЖК «Весна» на начало марта однушки в большинстве домов оказались распроданы. Более детальная информация по каждому из комплексов, напомним, представлена в таблице, которая регулярно обновляется аналитической службой «Реального времени».

— Цены на новостройки всегда растут, и предпосылки к этому есть. С начала 2019 года цены на наши объекты выросли на 5—11% в зависимости от проекта. Более того, с начала прошлого года цены на первичное жилье в целом по Казани выросли на 18% и обогнали даже Санкт-Петербург, где рост составил 11%, и Москву (7%). Значительное влияние на рынок уже сейчас оказывает рост НДС, а следовательно, повышение стоимости строительных материалов, оборудования и других комплектующих для стройки, а также переход на систему эскроу-счетов, — комментирует заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Сколько стоит «квадрат» в «Манго»?

Отдельно остановимся на проектах, которые попали в наш обзор впервые. Среди них оказался жилой комплекс «Живи» на Портовой, который строит компания «КамаСтройИнвест». Однокомнатную квартиру здесь можно приобрести за 89,1 тысячи рублей за кв. м, двушку — за 65—69,3 тысячи рублей за кв. м, трешку — за 63,7—70,8 тысячи рублей за «квадрат». Сдача домов под строительными номерами 1 и 2 запланирована на IV квартал 2020 года. Отметим, что это один из немногих проектов «КамаСтройИнвест», которые условно можно отнести к классу «комфорт». Как известно, застройщик в основном специализируется на строительстве «элиток». Из бюджетных проектов «КамаСтройИнвест» можно вспомнить разве что «Красное яблоко» на Лукина.

Жилой комплекс «Живи» на Портовой — один из немногих проектов «КамаСтройИнвест», которые условно можно отнести к классу «комфорт». Фото kamastroyinvest.ru

Кроме того, в обновленной таблице появилась информация о стоимости квартир в жилом комплексе со съедобным названием «Манго». Проект подразумевает строительство двух домов по улице Окольная. Застройщиком выступает компания «Радиант». В копилке проектов застройщика, которые представлены на сайте «Манго», есть два жилых дома на Ямашева, торгово-офисный центр SUZUKI на Сибирском тракте (там сейчас находится «Автоцентр ГАЗ»), коттеджный поселок КФУ. Учредителями «Радианта», по данным kartoteka.ru, являются Дамир Амиров и Юрий Федянин. Последний также числится директором фирмы.

На сегодняшний день в ЖК «Манго» строится первый 19-этажный дом на 185 квартир. Срок сдачи — I квартал 2020 года. Однокомнатные квартиры здесь можно купить за 78—80 тысяч рублей за кв. м, двушки — за 70 тысяч за «квадрат», трешки — за 69 тысяч за кв. м.

Как «двойник» Овечкина квартиры продавал

В ситуации, когда спрос на жилье уменьшается, у застройщиков остается еще один способ не снижать цены на квадратные метры — предложить скрытый дисконт. В одном из последних обзоров участники рынка даже обращались к застройщикам с просьбой о скидках. «Реальное время» решило выяснить, подействовали ли эти призывы и насколько девелоперы готовы «скинуть» цену.

Довольно большой перечень акций можно найти на сайте компании «Унистрой». «Лицом», представляющим эти акции, стал не известный актер, спортсмен или ведущий, а простой хоккеист Артур. Вот только очень уж он напоминает нападающего команды «Вашингтон кэпиталс» Александра Овечкина — и густой растительностью на лице, и отсутствием переднего зуба, которое уже давно стало неотъемлемой частью имиджа Овечкина. Как известно, существует поверье, что у каждого человека в мире есть несколько двойников. Видимо, одна из «копий» Овечкина живет в Казани и рекламирует жилые комплексы.

В «Унистрое» утверждают, что Артур не имеет ничего общего со знаменитым хоккеистом. Фото unistroyrf.ru

Впрочем, в «Унистрое» утверждают, что Артур не имеет ничего общего со знаменитым хоккеистом.

— Артур — это собирательный образ нашего жителя, один из героев нашей новой рекламной кампании «Наконец-то вы дома». На льду он суровый, отважный хоккеист, а дома — любящий папа своей дочки. Основная наша идея: показать, что каждый день мы играем роли, и только дома мы настоящие, искренние. При этом дом не ограничивается рамками квартиры, дом — это подъезд, где вы каждый день встречаетесь с соседями и желаете им доброго утра, дом — это двор, где самые увлекательные и веселые игры с детьми, дом — это жилой комплекс, где все рядом и удобно. У нас не было задачи сделать привязку к Александру Овечкину, — прокомментировал Искандер Юсупов.

В рамках обзора нас также больше интересуют дисконты, которые «продвигает» Артур. Большая их часть связана с ипотекой. Одна из них, к примеру, связана с понижением ипотечной ставки до 9,75%. Но условием является получение кредита в «ФК Открытие» — в этом случае 0,15% ставки дополнительно субсидирует застройщик. Кроме того, ежемесячный платеж, отраженный в рекламном баннере, рассчитан для квартиры стоимостью 1,7 млн рублей. Для квартир с большей площадью и стоимостью ежемесячный платеж будет выше.

Еще одна акция «Ипотечный платеж пополам» предполагает, что в течение двух лет покупатель может выплачивать только половину ипотечных платежей. Остальная сумма, как указано на сайте, «распределяется на остаток срока по ипотеке».

Что касается других, менее привычных акций, то можно выделить приуроченную к 23 февраля: застройщик выражает готовность платить за новоселов «Царево village» и Art City коммунальные платежи на протяжении 23 месяцев. Правда, речь идет лишь об отдельных домах и о квартирах, купленных в ипотеку.

Новость о том, что надгробие с именем Кенни появилось недалеко от Казани, просочилась даже в федеральные СМИ. Фото vk.com

Бесплатный пиар для «#Суварстроит»

А вот «#Суварстроит» сумел поймать хайп, даже не прилагая к этому особых усилий. Пару недель назад на въезде в жилой комплекс «Южный парк» в Лаишевском районе появилось надгробие с именем Кенни Маккормика — персонажа американского мультсериала «Южный парк». Одна из наиболее повторяющихся шуток была связана с тем, что Кенни постоянно погибал, а затем возвращался целым и невредимым почти без всяких объяснений. Коронной стала фраза другого персонажа мультфильма Стена: «Господи, они убили Кенни!».

Новость о том, что надгробие с именем Кенни появилось недалеко от Казани, просочилась даже в федеральные СМИ. В пресс-службе «#Суварстроит» сообщили, что компания не имеет отношения к акции и что почти сразу же решила убрать инсталляцию. Остается неясным, кто же не пожалел времени и средств для ее создания и установки. Многие оценили идею, хотя часть пользователей сети заметила, что могила у входа в ЖК не лучший пиар для жилого комплекса.

В своих маркетинговых акциях «#Суварстроит» пока никак не эксплуатирует темы, связанные с мультсериалом «Южный парк». Из новых акций, представленных на сайте застройщика, можно выделить «Чемпионат скидок» в ЖК «Станция «Спортивная». При покупке квартир в домах под строительными номерами 1.1, 1.2, 1.3, которые будут сдаваться более чем через два года, можно получить скидку до 300 тысяч рублей. Правда, это максимальная сумма, на которую могут рассчитывать не все. Как пояснили в отделе продаж, каждый покупатель будет вытягивать что-то вроде лотерейного билета, в котором будет указан размер скидки. Он варьируется от 500 до 2 тысяч рублей за кв. м. Получается, чтобы получить максимальную скидку в 300 тысяч рублей, нужно приобрести квартиру площадью хотя бы 150 кв. м.

Акции безусловно помогают стимулировать покупательский спрос, отмечают эксперты. Фото Олега Тихонова

С покупателя — бронь, с застройщика — дисконт

Елена Стрюкова отмечает, что акции, безусловно, помогают стимулировать покупательский спрос.

— Особенно в нынешних условиях, когда мы готовимся к работе по новым правилам. Они окажут существенное влияние на рынок, и наша прямая обязанность в том, чтобы сохранить доступность жилья для клиентов. Поэтому мы ведем активную работу с банками-партнерами и стараемся совместно создать выгодные ипотечные продукты. Популярностью пользуется наша программа по субсидированию ипотечной ставки: застройщик частично платит банку за клиента. За срок кредита покупатель экономит от 200 до 600 тысяч рублей в зависимости от площади квартиры, — рассказывает Стрюкова.

А вот «ТСИ» предлагает в ЖК «Радужный» привычные единовременные скидки. К примеру, трехкомнатные квартиры в сданном доме продаются с дисконтом 200 тысяч рублей, а двушки с чистовой отделкой — за сумму от 2,8 млн рублей.

Разовую скидку можно получить и при покупке квартиры в ЖК «Малиновка» от «СМУ-88». Застройщик предлагает дисконт в 50 тысяч рублей на квартиру оформившим бронь при первом же посещении офиса.