Смягчающие меры: застройщиков, не получивших проектного финансирования, отправят в Фонд помощи дольщикам
Владимир Якушев ответил на вопросы, интересующие строительный рынок
Застройщики, которые не сумеют получить проектное финансирование на свои объекты после 1 июля, смогут обратиться за кредитом по низким ставкам в Фонд защиты дольщиков. Для этого фонд будет дополнительно докапитализирован — на сегодняшний день он собрал всего 14,1 млрд рублей. Есть и другой вариант, когда регион сам сможет устанавливать критерии для своих застройщиков, но в этом случае и отвечать за долгострои на своей территории он будет сам. Об этом на круглом столе «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве» рассказал министр строительства России Владимир Якушев. Подробности — в материале «Реального времени».
Критерии достройки домов без эскроу могут измениться
Выступая перед застройщиками, глава Минстроя России Владимир Якушев еще раз остановился на проекте постановления, где названы критерии, по которым объекты после 1 июля можно будет достраивать по старым правилам. Напомним, речь идет об объектах, которые имеют 30%-ную строительную готовность и в которых продано 10% договоров долевого участия (ДДУ). Впрочем, Якушев подчеркнул, что второй критерий по-прежнему вызывает дискуссии — некоторые члены правительства считают, что процент проданных ДДУ должен быть выше.
Однако, по словам министра, основные пункты, которые отражены в проекте постановления и размещены на федеральном портале, все же будут утверждены. Он также обратил внимание, что документ предусматривает понижающие коэффициенты: 0,2 — для системообразующих предприятий и 0,5 — для проектов комплексного освоения территории.
Якушев разделил девелоперов условно на три категории: тех, кто будет достраивать объекты по старым правилам, то есть без эскроу- счетов; тех, кто будет привлекать проектное финансирование, и тех, кто не попадет и под критерии правительства, и не сможет получить банковского финансирования. По большому счету, именно последняя категория представляет для отрасли наибольшую опасность и может привести к появлению новых обманутых дольщиков.
На вчерашнем круглом столе глава федерального Минстроя наконец четко назвал способы, которыми именно эта категория застройщиков сможет достроить начатые объекты. Оба пути, обозначенные Якушевым, подразумевают, что федеральный центр отчасти умывает руки, в той или иной степени перекладывая ответственность за незавершенное строительство на регионы.
Регионы ответят за своих застройщиков
Первый путь предполагает, что кредиты по низким ставкам девелоперам будет выдавать «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Для этого фонд будет докапитализирован. Напомним, что на сегодняшний день он сумел собрать всего 14 млрд 135 млн рублей.
— Федеральный бюджет дополнительно профинансирует фонд. И застройщики, которые не получат проектное финансирование и не попадут под постановление, смогут обратиться в него для того, чтобы получить финансирование. Те критерии, которые предъявляются проектному финансированию в банках, в фонде будут более мягкими. Но при этом очень важно, что за этого застройщика некие гарантии должен дать субъект федерации — пусть и не в прямом виде в качестве поручительства, — рассказал Владимир Якушев.
Второй вариант предусматривает, что субъекты смогут заключить с правительством России соглашение на установление индивидуальных критериев по готовности и количеству договоров долевого участия.
— Там будет два условия. Первое — должны быть финансовые обязательства. Второе — субъект федерации не должен получать дотации на выравнивание бюджетной обеспеченности из федерального бюджета. И третье — гарантировать достройку, если, снизив критерии, [субъект] получит остановившийся объект. Те проекты, за которые он поручился, он должен будет достроить за счет средств регионального бюджета.
Напомним, что эта схема предлагалась во время расширенного заседания президиума Госсовета РФ, которое состоялось в прошлом месяце в Казани.
— Других инструментов на данный момент нет, лукавить не буду. И мы готовы их обсуждать. Но вряд ли, наверное, до 1 июля успеем еще какие-то инструменты придумать, — признался Якушев.
По его словам, всего в России на сегодня открыто 600 эскроу-счетов. Глава Минстроя назвал эту цифру «очень небольшой». Но он подчеркнул, что главный показатель — не число сделок, а количество одобрений на проектное финансирование, которые получили застройщики.
Далее последовала вопросно-ответная сессия. Приводим пять наиболее интересных вопросов, которые задавали застройщики.
Вопрос №1. Что делать, если у банков, кредитующих застройщиков, отзовут лицензию?
Якушев: Если мы будем так рассуждать, мы можем сказать, что у нас вся банковская система может рухнуть и вообще все может остановиться. Поэтому есть четкий отбор. Сейчас мы готовимся к тому, что перечень уполномоченных банков будем максимально расширен, чтобы застройщикам было удобно. Но при этом Центральный банк выполняет функцию регулятора, будет контролировать эту историю, чтобы соблюдались нормативы, чтобы банк не вел рисковую политику.
Это как раз к тому вопросу, когда мы говорим — давайте снизим нормативы и будем кредитовать всех застройщиков подряд. Здесь как раз должна быть золотая середина, когда банк должен найти возможность дать проектное финансирование, но дать под тот проект, в котором получит возврат. В противном случае за тем проектом, к которому банк отнесется не так, как должен относиться, другие 20 или 30 проектов, которые были в этом банке, могут потерпеть фиаско.
Вопрос №2. Банки не хотят финансировать комплексное строительство. Как быть?
Этот вопрос на встрече с министром задала представительница компании «Девелопмент-Юг». Приведем его полностью.
— На сегодняшний день для того, чтобы войти на площадку, необходимы технические подключения, которые на момент получения разрешения на строительство как минимум на 50 процентов оплачены. Если мы говорим об освоении 80 га земельного участка, то сумма может доходить до 1,5 млрд рублей. Как вы видите финансирование? Потому что на сегодняшний день банки не видят возможности финансирования от 5 до 10 лет. Как нам, застройщикам, поступать?
Якушев: Мы прекрасно понимаем, что это вопрос не простой. В одном из поручений, которое мы получили по итогам [совещания в] Казани, как раз стоит вопрос по увязке работы ресурсоснабжающих организаций и их инвестиционных программ с возможностью комплексного освоения территории. Мы подготовим предложения, потому что понимаем, что без коммунальной инфраструктуры ничего не получим. Одно из поручений правительства — дополнительно поддержать коммунальную инфраструктуру для комплексного освоения территорий.
Вопрос №3. Можно ли отодвинуть срок перехода на проектное финансирование?
Якушев: На сегодняшний день все решения приняты и дата 1 июля обозначена.
Вопрос №4. Можно ли раскрыть эскроу-счета сразу после ввода объекта в эксплуатацию?
Поясним, что в данном случае речь идет о том, что для раскрытия эскроу-счетов есть еще одно условие — получение дольщиками хотя бы одного права собственности в этом объекте. Между вводом дома и регистрацией права может пройти до двух месяцев.
Якушев: Ввод в эксплуатацию не может гарантировать того, что право собственности будет зарегистрировано за теми, кто вносил деньги на эскроу-счета. У нас таких ситуаций было выше крыши — двойные продажи и т. д. Вопрос в том, чтобы уменьшить эти сроки, двигаться к тому, чтобы вы не теряли столько времени. Пообещать, что мы сегодня примем такое решение (раскрытие эскроу-счетов сразу после сдачи объекта, — прим. ред.), я не готов.
Вопрос №5. Каким образом банки будут контролировать строительство?
Отвечая на этот вопрос, глава российского Минстроя дал понять, что на сегодняшний день правительство не готово разрешить застройщикам и банкам открывать эскроу-счета поэтапно.
Якушев: У них (у банков, — прим. ред.) на сегодняшний день не хватает компетенций, чтобы запустить проектное финансирование, а мы хотим сделать поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Давайте вспомним Советский Союз и Стройбанк, когда у нас соотношение специалистов, которые сидели в офисе и подписывали платежки, и специалистов в области строительства было один к десяти: десять человек находилось на стройке и один сидел в офисе. Банкам теперь нужно рассчитывать свои компетенции и брать больше людей на работу, в том числе тех, кто будет понимать, что такое стройка, чтобы наиболее объективно давать финансирование и контролировать стройку. Других вариантов нет.