Индекс новостроек Казани: какие ЖК подорожали больше всего

Динамика цен: плюс 6% за прошлый год

Цены на жилье в новостройках, к большому удовольствию застройщиков, росли на протяжении всего 2018 года. Об этом красноречиво свидетельствует статистика, причем не только по Казани, но и по Татарстану. По данным Татарстанстата, если на конец I квартала 2018 года средняя цена квадратного метра составляла почти 56 тыс. рублей, то к концу III квартала она выросла до 59,2 тыс. рублей, то есть почти на 6%. Что касается средней цены квадратного метра на рынке первичного жилья Казани, по данным аналитической службы «Реального времени», они выросли примерно так же — на 6% (с 68,8 до 72,9 тыс. рублей).

В 2019 году девелоперы обещают дальнейший рост цен. Причем некоторые эксперты, в том числе и федеральные, прогнозируют удорожание до 15—20%. Министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ирек Файзуллин считает, что сказать точно, насколько вырастут цены, невозможно, тем более что в разных городах Татарстана цены ведут себя по-разному.

— У застройщиков появляются дополнительные затраты. Прогнозы, что до 6% может быть [удорожание]. Но это прогноз, реально все равно рынок будет регулировать, потому что застройщик или вообще не пойдет в этот бизнес — он достроит то, что есть, либо он пойдет на условиях, что цена уже будет выше. Но Казани она может быть выше, а в Челнах, например, она не сильно растет, — отметил глава татарстанского Минстроя.

Причины, по которым эксперты прогнозируют рост цен до 15—20%, известны, но все же вспомним их еще раз.

Первая причина — это отмена «долевки»

Новая схема финансирования строительства предполагает, что застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую, как это было в предыдущие годы. Если коротко, придется перейти на проектное финансирование, а деньги дольщиков будут «капать» на эскроу-счета — их девелоперы смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию. Это значит, что деньги для застройщиков станут еще дороже, а потери будут закладываться в цену квадратного метра.

Перед Новым годом Госдума приняла поправки к ФЗ-214, основному для застройщиков закону, согласно которым после 1 июля 2019 года на проектное финансирование должны перейти все застройщики, в том числе и по текущим объектам. Фото duma.gov.ru

Ситуация обостряется тем, что буквально перед Новым годом Госдума приняла поправки к ФЗ-214, основному для застройщиков закону, согласно которым после 1 июля 2019 года на проектное финансирование должны перейти все застройщики, в том числе и по текущим объектам. Ранее изменения в законе были более щадящими: по новой схеме должны были финансироваться только объекты, появившиеся на рынке после 1 июля 2019 года. Таким образом, у застройщиков оставался бы переходный период, когда они еще могли напрямую привлекать деньги дольщиков. Но теперь все — набранные пачки разрешений на строительство оказались фактически бесполезными, и девелоперам нужно спешно договариваться с банками.

А вторая — удорожание стройматериалов

Здесь все просто. С 1 января 2019 года налог на добавочную стоимость (НДС) увеличился до 20%. Это значит, что подорожают строительные материалы, необходимые для возведения дома. Как следствие, вырастет цена «квадрата».

— Мы прогнозируем рост цен на квадратный метр до 15%. Причин несколько. Во-первых, переход на эскроу-счета. Во-вторых, рост НДС до 20%. Поэтому возможно снижение объемов строительства. На рынке останутся крупные девелоперские компании с проверенными банками-партнерами. Совместно они смогут предлагать своим клиентам выгодные финансовые инструменты приобретения жилья, — считает заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Но цены все равно не взлетят?

И есть только один, но зато существенный аргумент, почему цены на жилье в строящихся домах не подскочат на 15 или 20% — татарстанцы попросту не смогут купить такие дорогие квартиры. В одном из предыдущих исследований мы уже писали о том, что цены на жилье в Татарстане растут быстрее средних зарплат. Но следует учитывать еще и удорожание ипотеки. Прошлой осенью ставки уже выросли примерно на 0,5 п.п., а после очередного увеличения размера ключевой ставки следует ждать как минимум такого же роста. При этом не стоит забывать, что при более высокой цене жилья увеличится и первоначальный взнос по ипотеке. А ведь именно доступная ипотека помогала поддерживать спрос и цены в 2018 году.

— Неважно, стройматериалы у тебя дорогие или недорогие, если жилье выросло в цене, мы его просто не можем купить. Это будет сдерживающим фактором, поэтому «вторичка» подорожает где-то на 3—5%, а новостройки вырастут цене больше, в пределах 5—7% в I и во II кварталах. Тенденция к росту есть, но он будем планомерным. А не резким и стремительным, — прогнозирует директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.

«Вторичка» подорожает где-то на 3—5%, а новостройки вырастут цене больше, в пределах 5—7% в I и во II кварталах, прогнозирует эксперт. Проект kazan.domros.com

«Депутатские» ЖК: небыстрый «Меркурий» и «Привилегия» на Горках

Однако от прогнозов перейдем к настоящему и рассмотрим, сколько стоит квадратный метр в разных жилых комплексах Казани накануне обещанного повышения цен.

Прежде всего остановимся на объектах, которые появились в нашем списке казанских новостроек недавно. Как оказалось, сразу два новых проекта принадлежат депутатам Казанской городской думы. Один из них — жилой комплекс «Меркурий», строящийся на пересечении улиц Серова и Низовой. Застройщик «Меркурия» — ООО «Домстройкомплектация». Компанией в равных долях владеют депутат Казгордумы Рустам Рамазанов и Лейсан Сулейманова. Отметим, что застройщик практически неизвестен на строительном рынке Казани. Как нам пояснили в отделе продаж, ранее компания выступала в качестве подрядчика, и «Меркурий» — ее первый самостоятельный проект. Известно, что «ДСК» участвовал в реконструкции парка Лебяжье. Кроме того, на одном из заседаний Госсовета звучала информация о том, что застройщику «Домстройкомплектация» был передан участок по улице Серова в 1,2 га на сумму 100 млн рублей за сдачу одного проблемного объекта и одна секция дома (четвертая блок-секция на 136 квартир по ул. Баки Урманче в ЖК «Солнечный город») на 211 дольщиков. По всей видимости, именно на этом земельном участке и строится «Меркурий».

Согласно проектной документации, «Меркурий» будет представлять собой 11-этажный дом из 144 квартиры. Хотя Меркурий считается одной из самой быстрых планет, жилой комплекс, названный в его честь, будет строиться больше 2 лет — дом планируют сдавать только во II квартале 2021 года. Планируемая стоимость объекта превышает 819 млн рублей.

Что касается цен, самыми дорогими в «Меркурии» стали «однушки» — квадратный метр стоит в среднем более 80 тыс. рублей. Двухкомнатные квартиры можно купить по цене 69,3 тыс. рублей за кв. м, трехкомнатные — 65,7 тыс. рублей за кв. м.

Второй «депутатский» объект, ЖК «Привилегия», реализует компания «ЖК Горкинский лес» другого депутата Казгордумы Ильи Вольфсона. Хотя сам девелопер позиционирует его как «жилой комплекс европейского уровня с квартирами бизнес-класса», судя по параметрам, речь идет скорее об очередном «человейнике». Во-первых, Горки не та часть Казани, где мы привыкли видеть жилые комплексы с квартирами бизнес-класса. Во-вторых, в строящемся доме будет 550 квартир, причем будут они относительно небольшими — площадь «однушек» начинается от 30 кв. м, что опять-таки нетипично для бизнес-класса.

Однокомнатные квартиры на старте продаж стоили порядка 75,5—83,8 тыс. рублей за кв. м, двухкомнатные — 72—80 тыс. рублей за кв. м, трехкомнатные — 67—77,5 тыс. рублей за кв. м.

В ЖК «Норвежский» была зафиксирована неплохая динамика цен. Фото harrraha/skyscrapercity.com

Почем европейские «вольфсонки»

Надо сказать, что, несмотря на общую тенденцию к импортозамещению, Илья Вольфсон смело продвигает западнические идеи в девелопменте. Кроме названной «Привилегии», в портфеле его компании СМУ-88 есть ЖК «Норвежский», где застройщик тоже предлагает почувствовать «высокий уровень жизни, как в Европе». Вероятно, любовь застройщика к заморскому комфорту разделяют и покупатели. Так или иначе в ЖК «Норвежский» была зафиксирована неплохая динамика цен. За период с конца сентября до середины декабря цена «квадрата» в однокомнатных квартирах выросла на 18% — до 86,7 тыс. рублей.

Здесь же упомянем и другие объекты, которые строят компании, входящие в группу СМУ-88. На 17% (до 79—80 тыс. рублей за кв. м) подорожали «однушки» в ЖК «Skyline» на Новаторов. Примерно такая же динамика была зафиксирована в «Малиновке», здесь цена однокомнатной квартиры на конец декабря в среднем составила 81 тыс. рублей за кв. м. Единственным объектом, который практически не подорожал, оказался ЖК Richmond в Старом Аракчино, который позиционируется как объект бизнес-класса. «Квадрат» в однокомнатной квартире здесь стоил 68 тыс. рублей — и это всего плюс 1% за три месяца.

«Острова» дорожают, а новый дом «ЖИКа» — нет

А что же происходит у других китов казанского рынка жилья? В таблице с ценами на ЖК, составленной аналитической службой «Реального времени» на конец декабря, появилось сразу три дома в ЖК «Сказочный лес» от «#Суварстроит», которых не было ранее. Остановимся на традиционно самой дорогой категории — однокомнатных квартирах. В доме «Береза» «квадрат» стоил 72,8—90 тыс. рублей, в «Каштане» — 62,8—88,7 тыс. рублей, в «Осине» — 73,1-—87 тыс. рублей. До 79,7 тыс. рублей за кв. м подорожала «Черемуха». В остальных домах «Сказочного леса» «однушки» распроданы.

Несколько домов «#Суварстроит» начал продавать в «Станции Спортивная». С их полном списком можно ознакомиться в таблице.

Что касается жилого комплекса «Залесный сити», самое заметное удорожание было зафиксировано в доме 4. На середину декабря «квадрат» в среднем стоил здесь 54,1—62 тыс. рублей, то есть на 9% больше, чем в середине сентября. На 6%, до 90—94 тыс. рублей подорожал «Манхэттен», строящийся недалеко от «Казанской ярмарки».

В ЖК «Острова» на Тэцевской цены выросли с 70,2—74,75 до 83—85 тыс. рублей за кв. м. Фото жкострова.рф

Генеральный директор компании «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов считает, что ждать резкого скачка цен не стоит — рост цен будет плавным и полностью отражающим рыночную политику.

— Рост цен на недвижимость стоит рассматривать в перспективе ближайших 2—3 лет, поскольку влияние отказа от долевого строительства и переход к модели проектного финансирования, повышение ипотечных ставок будут постепенными в перспективе роста. Есть видение, что продаваться на рынке будут уже готовые квартиры, цены на которые, как известно, разительно отличаются от тех, что реализуются на этапе котлована. Однако надо отметить, что многие строительные компании, в том числе и ООО «#Суварстроит», будут сосредоточены на объектах, строящихся по «старым» правилам — в рамках долевого формата. В то же время появятся компании, использующие эскроу-счета. Рынок станет более консолидированным, но на фоне изменений в законодательстве и политике ЦБ следует ожидать рост цен в среднем на 10% до конца года, — рассуждает Нурмухаметов.

Наиболее подорожавшими объектами «Ак Барс Девелопмент» среди тех, что вошли в наше исследование, оказались дом 17, корпус 1 «Солнечного города» (динамика цен +10%) и дом 17, корпус 2 того же комплекса (+12%).

Один из свежих проектов АБД, появившихся в продаже, — жилой комплекс «Мой ритм». Однокомнатные квартиры на середину декабря здесь стоили 78 тыс. рублей за кв. м, двухкомнатные — 70 тыс. рублей за кв. м, трехкомнатные — 68 тыс. рублей за кв. м.

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова допускает рост цен на 15—20% в следующем году, но считает, что такого динамичного роста все же ждать не стоит.

— Точный прогноз дать сложно. Думаю, в 2019 году рост цен неизбежен. Многое зависит от ипотечных ставок, темпов внедрения поправок ФЗ-214, — говорит Стрюкова.

Хорошую динамику продолжают показывать «Острова» на Тэцевской, где цены выросли с 70,2—74,75 до 83—85 тыс. рублей за кв. м. А вот соседний «Яркий» квартал, который также строит «Жилищная инвестиционная компания» и который, по сути, является продолжением «Островов», рекордной динамики не продемонстрировал, подорожав лишь на 5%.