Кадастровые войны: кто оспаривает налогооблагаемую базу казанских ТЦ

ЦУМ и «Эталон» добились своего

Ранее, как сообщала газета «Реальное время», прецедент удалось создать собственникам старейшего советского ТЦ — ОАО «Торговый дом «Казанский ЦУМ». 23 января ЦУМу было отказано в изменении кадастровой стоимости, но в соответствии с решением комиссии от 20 марта 2015 года стоимость была снижена с 1,8 млрд до 1,1 млрд рублей.

Говоря об ООО «Эталон», следует сказать, что он имеет площадь 8 029,3 кв. метров и его бенефициаром является уже не «Техносила» (хотя поначалу компания братьев Зайцевых действительно вложилась в реконструкцию, но по итогам кризиса 2008 года сеть фактически канула в Лету), а Рустам Галимзянович Зарипов (согласно «Контур-Фокус», учредитель ООО «Гео-Инженеринг», ООО «РусРемСтрой», ООО «Энергоинвест»).

Загадочный Суворов

Эти два случая, однако, практически уникальные. Помимо указанных двух торговых центров, снизить кадастровую стоимость объектов в 2015 году удалось только Анатолию Суворову, однако речь здесь идет не о здании, а об участках земли для строительства автомобильных дорог. Заявление Суворова было удовлетворено 6 марта. Первый объект площадью 25,5 тыс. квадратных метров расположен на улице Фахретдина в Альметьевске, он предназначен для размещения автомобильной дороги. Второй аналогичный участок площадью 870 кв. м расположен там же и для тех же целей. Стоимость объектов удалось снизить с 18 до 1 млн рублей и с 603 тысяч до 36,5 тыс. рублей соответственно.

Основная же масса заявлений об установлении рыночной стоимости в результате заседаний комиссии была отклонена. Всего в 2015 году было подано 73 заявления, 64 из них были рассмотрены (результаты известны в отношении не всех из них). 41 заявление было отклонено. Количество объектов, поданных в рамках 73 заявлений, — 127.

Какие торговые центры не согласны с оценкой их стоимости

Среди отклоненных можно обнаружить несколько заявлений от собственников крупных торговых центров и предприятий торговли. 29 мая нынешнего года комиссия отклонила заявление одного из автосалонов города — ООО «КАН АВТО-3» — по отношению к объекту на Сибирском тракте, 52.

Также 26 июня 2015 года были отклонены заявления ЗАО «Казстройинвест» в отношении объекта на проспекте Победы, 91 (ТЦ «Южный») и ООО «Максидом» в отношении объекта на Зорге, 11 (одноименный магазин). Не была установлена рыночная стоимость и в отношении объектов ООО «Агава» — на Гаврилова, 5 и 2-й Азинской, 7б (торговые центры «Мегастрой»).

На август назначены заседания комиссий по поводу заявлений на установление рыночной стоимости еще в отношении нескольких объектов недвижимости.

14 августа определялась судьба стоимости объекта на улице Межлаука (ООО «Муравейник»), 28 августа — на Петербургской, 1 (ОАО «Гипермаркет «Кольцо»). Результаты этих заседаний на данный момент не указаны на официальном сайте Росреестра.

4 сентября состоится заседание, где будет рассмотрено изменение стоимости объекта на Петербургской, 9 (адрес ТЦ «Детская республика») управляющей компании «Проект-Сити» и торгового центра «Мега» на проспекте Победы, 141 (собственник — ООО «ИКЕА МОС (торговля и Недвижимость)».

Представитель компании «ИКЕА» прокомментировал заявление так: «В данный момент мы проводим работу по оптимизации кадастровой стоимости наших объектов. Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости подготовлены и прошли экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков. Эти отчеты будут рассмотрены в комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Татарстан».

Суд как место поиска истины

Напомним, что на брифинге, посвященном оспариванию кадастровой стоимости, замглавы Росреестра по РТ Артем Костин в качестве вопиющего примера приводил ТД «Максидом», который требовал снизить кадастровую стоимость с 45 644 до 16 325 рублей за кв. метр. Больше всего Костина возмутил тот факт, что в ходе экспертизы оценщики для аналогии использовали не торгово-складские комплексы, а складские распределительные центры.

Сам «Максидом» категорически не согласен с подобной оценкой. По словам члена совета директоров «Максидом» Марии Евневич, фактические затраты на строительство здания были практически в два раза меньше нынешней кадастровой стоимости. А с учетом того, что здание не новое и амортизировалось, сейчас оно стоит еще дешевле.

— У нас не многоэтажный торговый комплекс с лифтами и подземным паркингом, а одноэтажный конструктивно простой гипермаркет из сэндвич-панелей.

Аналоги для сравнения со зданием «Максидома» выбирались исходя из сходности назначения, объема здания, а также класса качества, где в первую очередь учитывался материал стен. Кроме того, они были выбраны адекватно позиционированию объекта. Например, складская, производственная, торговая недвижимость или недвижимость смешанного назначения — торгово-развлекательная, производственно-складская. И здания под складские распределительные центры как раз наиболее соответствовали этим критериям, говорит Евневич.

Добавим, что «Максидом» уже обратился в Верховный суд РТ с тем, чтобы обжаловать кадастровую стоимость. И это уже далеко не первый иск: не добившись пересмотра в комиссии Росреестра РТ, торговые центры начали обращаться в судебную инстанцию.

Согласно данным, опубликованным на сайте Верховного суда РТ, начиная с 1 января было подано 62 иска по оспариванию кадастровой стоимости. Кроме «Максидома», в суд уже обратились «Агава» и «КАН АВТО-3». По мнению экспертов, в ближайшее время количество обращений в суд может увеличиться. Все зависит от того, как будет складываться судебная практика. Заметим, что к настоящему времени ни один иск от юрлиц не был удовлетворен.