«Ценник поставить можно, но будет ли спрос, неизвестно»: индекс новостроек Уфы

«Вторички» осталось мало

Прежде чем перейти к прогнозам на 2019 год, вспомним, какие тенденции были характерны для уфимского рынка жилья в прошлом году. Несомненно, основным трендом стал рекордный спрос на ипотеку, вызванный прежде всего низкими ставками. Директор агентства недвижимости «Любимый город» Юлия Адаменко вспоминает, что вторичное жилье можно было приобрести по ставке 8,5% годовых, что оказалось одним из самых низких показателей за последние годы. При этом она отмечает, что снизился и средний возраст заемщиков.

По оценке директора агентства недвижимости «Сан» Рустема Камалова, до 70% клиентов его компании приобретали жилье с помощью ипотеки. Он считает, что на увеличение количества сделок по ипотеке повлиял в том числе отложенный спрос.

Второй яркий тренд 2018 года — снижение предложения на вторичном рынке.

— У многих людей есть опасения, потому что история с обманутыми дольщиками имеет место. Люди чаще выбирают уже сданное жилье и не готовы рисковать. «Первичку» могут рассматривать в качестве вложения средств. Но если речь идет о покупке первого жилья, люди отдают предпочтение «вторичке». В конце декабря спрос на готовое жилье превышал предложение, — говорит Адаменко.

Следующая тенденция, которая была характерна для уфимского рынка жилой недвижимости — нестабильность цен как на новое, так и на готовое жилье.

— Что касается динамики цен в 2018 году, мы четко наблюдали, что в первые два квартала было падение цены на 3—5%, потом у нас произошло так называемое «зависание». И к концу года цены отыграли назад, и даже было повышение до 7—10% по некоторым сегментам, — отмечает Камалов.

По его словам, пока у застройщиков нет единого понимания, как будет работать рынок долевого строительства после 1 июля 2019 года, когда девелоперов обяжут продавать квартиры через эскроу-счета. Именно поэтому на вторую половину января — первую половину февраля запланировано множество круглых столов и встреч с участием банкиров, застройщиков, представителей агентств недвижимости, страховых компаний.

«Ценник можно поставить, но будет ли спрос, неизвестно»

Что касается прогнозов на текущий год, мало кто сомневается, что цены на жилье продолжат расти. Другой вопрос, насколько ощутимо. Федеральные эксперты предрекают удорожание квадратных метров до 15—20%. Но, перефразируя крылатое выражение, заметим, что даже если московским или казанским застройщикам будет позволено поднять цены на 15%, вряд ли то же самое смогут сделать уфимские девелоперы.

— Мы с вами живем в рыночной экономике. И цены будут формировать спрос и предложение. И в этом правиле первое слово — это спрос, то есть насколько люди будут готовы покупать квартиры на 15—20% дороже. Для примера возьмем два одинаковых дома, которые возводят два разных застройщика в одном и том же квартале. Если один из них будет стоить на 5—7% дороже, он уже будет неконкурентоспособен. Рынок весьма чувствителен даже к таким колебаниям. А когда цены вырастут на 15—20%, я затрудняюсь пока сказать, какой будет спрос. Ценник-то можно поставить, но будет ли спрос, неизвестно, — подчеркивает Рустем Камалов.

По мнению Юлии Адаменко, цены на уфимские новостройки вырастут в 2019 году как минимум на 5%, а вот назвать верхнюю планку эксперт затрудняется. При этом она допускает, что цены действительно могут подскочить на обещанные 15%. Но в этом случае в ситуацию может вмешаться государство, которое постарается компенсировать удорожание жилья снижением ипотечных ставок за счет госпрограмм. Она напоминает, что уже сейчас семьи, где рождается второй или третий ребенок, могут получить ипотеку от 6% годовых при покупке строящегося жилья. Кроме того, можно вспомнить, как в 2015 году после взлета ипотечных ставок российское правительство выделило порядка 20 млрд рублей на субсидирование ипотеки на новостройки.

«Третий трест» поселит уфимцев в «Шервуд»

Более детальный обзор динамики цен на уфимские новостройки подтверждает тезис об их росте, начавшемся в конце прошлого года. В то же время даже при беглом взгляде можно заметить, что квадратный метр в столице Башкирии дорожал не так сильно, как, например, в Казани. В нашем обзоре мы остановимся прежде всего на объектах, которые дорожали больше всего, но в таблице можно найти подробную информацию и по другим жилым комплексам. По данным аналитической службы «Реального времени», на конец декабря среди объектов одного из крупнейших игроков уфимского рынка — компании «Третий трест» — больше всего подорожал жилой комплекс «Республика» (район кинотеатра «Смена»). Если в начале октября квадратный метр в однокомнатной квартире стоил здесь 56 тысяч рублей, то к концу декабря цена выросла до 65,6 тысячи рублей за «квадрат» (плюс 17%).

Надо сказать, что в других комплексах застройщика ощутимого роста цен не произошло. К примеру, в жилом квартале «Яркий» динамика составила только 3%. Цены в эко-парке «Сосны» остались практически неизменными. К слову, как и татарстанский «аналог», этот жилой комплекс находится на периферии города. Добраться до «Сосен» из центра башкирской столицы можно только по затонскому мосту.

В жилом квартале «Яркий» динамика составила только 3%. Фото vk.com/tretiitrest

При этом не стоит забывать, что реальный рост цен нивелировался за счет дисконтов. Например, в честь Нового года «Третий трест» объявил о довольно щедрой акции — скидках до 300 тысяч рублей. Причем распространяются они на квартиры площадью от 24 до 91 кв. м в шести разных комплексах.

Между тем, в конце прошлого года «Третий трест» объявил о новом проекте — жилом комплексе «Шервуд», состоящем из двух домов в начале улицы Шафиева. Учитывая, что на рекламном баннере ЖК красуется множество одинаковых сосен, подразумевалась, вероятно, аналогия с Шервудским лесом, в котором жил благородный разбойник Робин Гуд. Согласно проектной декларации, первый дом будет состоять из 538 квартир. Предполагаемый срок сдачи — lll квартал 2021 года, планируемая стоимость объекта превышает 1,1 млрд рублей.

Один из основных конкурентов «Третьего треста» — «Первый трест», похоже, прописал известного ученого-зоолога и телеведущего Николая Дроздова, по крайней мере, на своем сайте. Перед Новым годом добрый дедушка Дроздов обещает, что все сбудется, потому что он «договорился». На плече у Николая Николаевича — синица, на карточке с надписью «Квартиры от 1,74 млн рублей» — снегирь. Правда, тут же есть звездочка, которая означает, что цена действует только на одну из квартир в одном из ЖК.

По данным аналитической службы «Реального времени», больше всего в ЖК «Биосфера», находящемся за ТЦ «Планета», подорожал дом под литерой 4. Если на начало октября квадратный метр в однокомнатной квартире стоил 61 тысячу рублей, то в середине декабря цена выросла до 75 тысяч, то есть на 23%. Довольно существенной оказалась динамика цен на дом под литерой 5, где стоимость «квадрата» выросла на 17% (с 64 до 74,8 тысячи рублей в однокомнатных квартирах).

«Талан» работает в Уфе уже не первый год — компания возводит жилой комплекс «Квартал энтузиастов». Фото vk.com/talan_v_ufe

Как рынок готовится к переходу на эскроу

С новым девелоперским проектом на рынок Уфы в этом году должна выйти ижевская компания «Талан». Как известно, прошлым летом она приобрела у собственников кондитерской компании «Конди» пять земельных участков и большую часть производственного корпуса на улице Менделеева. Стоимость сделки оценивалась примерно в 400 млн рублей. При этом производственное здание может быть реконструировано под бизнес-центр, а на свободных участках будут возводиться жилые многоэтажки. Ожидается, что подробности проекта станут известны во второй половине февраля.

Напомним, что «Талан» работает в Уфе уже не первый год — компания возводит жилой комплекс «Квартал энтузиастов», ограниченный yлицaми Лecoтexникyмa, Энтyзиacтoв, Meндeлeeвa и пpocпeктoм Caлaвaтa Юлaeвa. Отметим, что довольно значительно в этом ЖК подорожал дом под литерой 3: с 75—80 до 86—89 тысяч рублей за кв. м, то есть в диапазоне 11—15% в период с середины октября до конца декабря. А вот в доме под литерой 6 аналитическая служба нашего издания зафиксировала удорожание только на 2% (с 85,3—90 до 92 тысяч рублей).

В середине декабря «Талан» заявил о своих планах по размещению выпуска биржевых облигаций на Московской бирже. В руководстве компании пояснили, что облигационный заем должен стать дополнительным инструментом наряду с инвестиционными банковскими кредитами. Понятно, что новые источники финансирования необходимы застройщикам в условиях перехода на эскроу в связи с изменениями в законе о долевом строительстве.

Еще один девелопер-экспат на уфимском рынке — татарстанская компания «Унистрой», которая занимается строительством жилого комплекса «Венский лес» за «ВДНХ-Экспо» в Зеленой Роще. По данным на начало января, в первом доме однокомнатные и трехкомнатные квартиры оказались проданы, двухкомнатные стоили 80,7 тысячи рублей за кв. м. В третьем доме «однушки» оценивались в 87,5—97 тысяч рублей за кв. м, «двушки» — в 85,4—85,7 тысячи, «трешки» — в 77,8 тысячи. Как и их коллеги из Ижевска, «Унистрой» готовится к переходу на проектное финансирование — в начале декабря компания сменила правовую форму организации и стала акционерным обществом для выхода на рынок IPO.

Среди башкирских девелоперов к переходу на новые схемы финансирования начал готовиться «Агидел-ИнвестСтрой». Застройщик предлагает заключать эскроу-счета покупателям квартир в жилом комплексе «Черника», что в Черниковке. Данная информация опубликована на сайте застройщика, ее подтвердили и в отделе продаж. В качестве банка-партнера выступает Сбербанк. Напомним, что «Черника» — один из свежих проектов «Агидел-ИнвестСтройя», жилой комплекс состоит из двух домов и должен быть сдан во ll квартале 2020 года. По данным на начало января, цена квартир в обоих домах примерно одинаковая: однокомнатные квартиры стоят 60,5 тысячи рублей за кв. м, двухкомнатные — 52,4 тысячи, трехкомнатные — 51,4—52,4 тысячи за «квадрат».

«Рикомом» руководит депутат Госсобрания РБ Ринат Райманов. Фото rikom-str.ru

Как стерлитамакский депутат зашел в Уфу

Новичком на строительном рынке Уфы можно считать компанию «Риком», зарегистрированную в Стерлитамаке. Свои первые объекты она строила именно там. Название компании расшифровывается как «Ринат и компания». Наверняка в Стерлитамаке все и так знают, кто такой Ринат, но мы все же поясним, что «Рикомом» руководит депутат Госсобрания РБ Ринат Райманов. Известно, что с 2010-го по 2013 год Райманов занимал должность замглавы администрации городского округа города Стерлитамака. В 2013 году, то есть аккурат после его ухода с муниципальной службы, «Риком» начинает заниматься строительством коммерческого жилья. По данным на сайте застройщика, к январю 2018 года компания сдала в эксплуатацию четыре многоквартирных дома.

В прошлом году стерлитамакский девелопер решился на экспансию и получил разрешение на строительство 25-этажного дома в башкирской столице — а именно, в конце улицы Кирова (рядом с проспектом Салавата Юлаева). Жилой комплекс получил название «Лайт». Согласно проектной декларации, дом должен быть достроен к третьему кварталу 2022 года. Застройщиком «Лайта» выступает «Горстрой», входящий в группу «Риком». Учредитель «Горстроя» — супруга Рината Райманова Лия.

Что касается цен, то однокомнатные квартиры на 2—3-м этажах будет стоить здесь 69 тысяч за кв. м, на этажах выше — 70 тысяч рублей за кв. м. «Двушки» на 2—5-м этажах оцениваются в 65 тысяч рублей за кв. м, на этажах выше — в 67 тысяч рублей за кв. м. «Трешки» до 5-го этажа стоят 65 тысяч рублей за кв. м, с 6-го по 24-й этаж — 67 тысяч рублей за «квадрат».

В приведенной ниже таблице можно ознакомиться с объектами, которые строят другие компании. Например, ЖК «Старый центр» возводит «СтроиТЭК», с которым активные горожане борются за здание бывшей Третьей соборной мечети и дом имама Сатаева. Любопытная деталь: и. о. вице-премьера Башкирии Раиф Абдрахимов, отвечающий в правительстве Радия Хабирова за строительство, транспорт и дорожное хозяйство, родился в 1969 году в деревне Таваканово Кугарчинского района. Именно оттуда родом и первый президент РБ Муртаза Рахимов, ныне возглавляющий благотворительный фонд «Урал». По некоторым данным, Раиф Абдрахимов приходится дядей директору застройщика «СтроиТЭК» Айрату Вахитовичу Абдрахимову. Отец директора, Вахит Рахматович Абдрахимов — бывший мэр Стерлитамака, тоже уроженец деревни Таваканово.

Отдельного внимания заслуживают «Госстрой», «КилСтройИнвест» и другие застройщики, протестовать против деятельности которых, как сообщало «Реальное время», выходили на митинг обманутые дольщики. Их долгострои по-прежнему значатся в списке.