«Еду в Магадан»: рейтинг доступности жилья в российских регионах

Дешевое жилье, которое никто не хочет покупать

«Реальное время» составило рейтинг доступности жилья в российских регионах. В исследовании учитывались размер средней зарплаты, свободных средств граждан, ипотечная ставка, средняя стоимость квадратного метра. Высчитывалось, сколько свободных средств остается у граждан и какой объем ипотечного кредита может обслуживать семья из двух человек. На графике приведена площадь квартиры, которую жители того или иного региона могут приобрести на эту сумму.

По результатам исследования получилось, что самую большую квартиру в ипотеку можно купить в Магаданской области. Здесь семья из двух человек в 2018 году могла бы себе позволить приобрести в ипотеку квартиру площадью почти 180 кв. м. А это сопоставимо с площадью неплохого двухэтажного дома. Выплачивать ипотеку пришлось бы около 15 лет.

Что же обеспечило такую высокую доступность магаданского жилья? Прежде всего относительно небольшая стоимость квадратного метра: в Магаданской области средняя стоимость вторичного жилья по итогам III квартала составляла порядка 43 тыс. рублей. Причем за последние 3 года «квадрат» подешевел почти на 20%. Приведем более конкретные примеры. Двухкомнатную квартиру площадью 48 кв. м недалеко от центра Магадана с ремонтом, вместе со всей мебелью и бытовой техникой можно приобрести за 2,6 млн рублей. За те же деньги в Казани на вторичном рынке можно купить только 30 «квадратов» в Авиастрое или на Горках.

За те же деньги в Казани на вторичном рынке можно купить только 30 «квадратов» в Авиастрое или на Горках. Фото Олега Тихонова

Зато средняя зарплата в Магаданской области остается одной из самых высоких в Дальневосточном федеральном округе, и это даже несмотря на то что в III квартале она снизилась почти до 81 тыс. рублей в месяц. Это и обеспечивает доступность жилья. Но, положа руку на сердце, много ли среди нас найдется тех, кто обменяет свою, пусть и небольшую квартиру в Москве или даже в Казани, на магаданские хоромы?

«Регионы в России с самым доступным жильем отличаются от прочих субъектов тем, что зарплаты в них значительно выше, чем по России, а стоимость жилья — либо такая же, либо немного ниже. К примеру, в Магаданской области средняя зарплата в два раза выше, чем по России, а стоимость жилья — на 10 процентов ниже. Именно поэтому жилье здесь более доступно для местных жителей. Однако нужно понимать, что речь идет о сырьевом регионе с очень малочисленным населением. Переезжать сюда из-за возможности улучшить жилищные условия никто не будет», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Сколько «квадратов» можно купить на «северные» зарплаты?

«Серебро» в нашем рейтинге получил Ямало-Ненецкий автономный округ: в 2018 году его жителям в ипотеку была доступна квартира площадью около 155 кв. м. Хотя всего год назад эта цифра достигала 168 кв. м — это был лучший показатель в России. Снижению доступности жилплощади способствовало удорожание квадратного метра: за год его стоимость выросла сразу на 20%. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе самая высокая средняя зарплата в Сибирском федеральном округе. В III квартале 2018 года она превысила 89 тыс. рублей.

Вырваться в лидеры сумел и Ненецкий автономный округ. Его жители в 2018 году могли бы позволить себе купить в ипотеку квартиру площадью 143 кв. м. А это почти на 60% больше, чем в 2017 году. Увеличению доступности жилья в регионе способствовал рост средней зарплаты. Если в III квартале 2017 года в среднем жители Ненецкого округа получали 69 тыс. рублей в месяц, спустя год их средняя зарплата выросла до 79,5 тыс. рублей в месяц. Жилье в регионе при этом дешевело. В 2018 году вторичное жилье можно было купить в среднем за 63 тыс. рублей за кв. м, что оказалось почти на 9% дешевле, чем годом раннее.

Мы поинтересовались у экспертов, с чем связан разброс цен на квадратные метры в зависимости от регионов. По мнению Марии Литинецкой, основное влияние оказывает уровень жизни в регионе, а именно — величина доходов.

«Влияние этого фактора четко проявляется в самой заметной ценовой диспропорции на рынке российской недвижимости — между Москвой и Санкт-Петербургом и другими регионами. Средний «квадрат» в этих городах обходится в два—четыре раза дороже, чем в целом по стране. Рыночные цены на недвижимость определяются спросом на жилье в регионе, а активность покупателей, соответственно, привлекательностью жизни в регионе. Есть и частные факторы: географический, отраслевой, демографический. В России влияние этих факторов проявляется особенно ярко в силу разнообразия регионов. К примеру, в северных регионах России зарплаты (как и уровень цен) относительно более высокие, чем в среднем по стране. При этом жилья здесь строится не так много, но по цене оно ненамного дороже, чем в среднем по России», — говорит Мария Литинецкая.

Директор казанского агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов также считает, что основную роль играет уровень достатка жителей региона.

Татарстан: невысокие зарплаты и дорогое жилье

Большинству жителей Приволжского федерального округа (ПФО) о квартирах величиной с дом остается только мечтать. Самая маленькая площадь доступной в ипотеку квартиры зафиксирована в Нижегородской области. Семья из двух человек при средней зарплате 31,5 тыс. рублей в 2018 году могла приобрести в ипотеку квартиру площадью 54 кв. м. Заметим, что выплачивать ипотеку придется как минимум 16 лет, так что возможность улучшить жилищные возможности в будущем тоже не так велика. Радует лишь положительная динамика: год назад эта же среднестатистическая семья могла себе позволить только 45,61 кв. м. Увеличению доступности жилья в Нижегородской области способствовали небольшой рост зарплат и незначительное удешевление квадратного метра — с 58,1 до 57,8 тыс. рублей.

Высокой доступностью жилья не может похвастаться и Татарстан — он оказался в десятке регионов с самой дорогой жилплощадью. В 2018 году семья из двух человек могла позволить купить в ипотеку квартиру стоимостью 3,3 млн рублей и площадью 56,5 кв. м. Единственная положительная тенденция — за последний год возможностей для покупки ипотечной квартиры у татарстанцев стало больше. В 2017 году площадь доступной квартиры составляла всего 51 кв. м. Надо полагать, здесь свою роль сыграл небольшой рост средней зарплаты — с 31 261 до 33 924 рублей.

В то же время в Татарстане цена квадратного метра неуклонно растет. За год жилье на вторичном рынке подорожало примерно на 7% — до 59,2 тыс. рублей. Цены на готовое жилье в Татарстане самые высокие по сравнению с другими субъектами Поволжского федерального округа. Да и в целом в России есть не более 10 регионов с более дорогой «вторичкой» чем в Татарстане. Среди них можно назвать Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Севастополь, Камчатский край, Приморский край, Хабаровский край.

Вероятно, одной из причин роста цен на жилье в Татарстане, и прежде всего в Казани, становится экономическое благополучие региона, о котором говорят эксперты. К примеру, в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов, составленном «Национальным рейтинговым агентством», Татарстан занял третью позицию, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу. Республика попала в категорию IC2, что означает «высокую инвестиционную привлекательность».

Цены на готовое жилье в Татарстане самые высокие по сравнению с другими субъектами Поволжского федерального округа. Фото Олега Тихонова

«В Татарстане зарплата ниже средней по стране на 11 процентов, а средний «квадрат» — на 25 процентов дороже. Именно поэтому жилье здесь менее доступно, чем, например, в Магаданской области. Однако хочу обратить внимание на методику подсчета Росстата. В Татарстане очень высока доля сельского населения с низкими доходами, поэтому средняя зарплата по региону получается низкой. При этом жилищное строительство разворачивается главным образом в городских центрах, в первую очередь — в Казани, где зарплаты выше, значит выше и стоимость квадрата. Таким образом, при анализе доступности жилья в России необходимо вести подсчет, основываясь только на данных по зарплате и средней стоимости в отдельных городах», — обращает внимание Мария Литинецкая.

Недорогие, но непопулярные

Что касается других регионов Поволжского федерального округа, чуть более доступным чем в Татарстане оказалось ипотечное жилье в Башкортостане. Здесь семья из двух человек сможет привлечь на покупку жилья кредит равный 2,5 млн рублей. В этом случае площадь купленной квартиры будет равняться примерно 60,8 кв. м. В Башкирии доступность жилья увеличилась: в прошлом году среднестатистическая семья могла позволить себе купить в ипотеку только 55,4 кв. м. Росту доступности способствовало увеличение за год средней зарплаты с 29,8 до 32,6 тыс. рублей.

Самое большую квартиру в ипотеку в ПФО можно купить в Самарской области. Средняя зарплата в регионе в 2018 году составляла 33,4 тыс. рублей. То есть она была примерно такая же, как например в Татарстане. Зато квадратный метр на вторичном рынке в Самарской области стоит значительно дешевле — 39,3 тыс. рублей за кв. м. Так что на свободные средства семья из двух человек здесь может купить в ипотеку квартиру площадью 85 кв. м.

В число регионов с доступным жильем среди регионов ПФО попала и Кировская область. Здесь семья из двух человек может обслуживать ипотечный кредит на сумму 2,2 млн рублей и купить квартиру площадью 76 кв. м. На доступность жилья, конечно, повлияла его низкая цена. Квартиру на вторичном рынке Кировской области можно купить за 25,2 тыс. рублей за кв. м. Несмотря на это, большим спросом кировская недвижимость не пользуется. В число экономически развитых регионов Кировская область не входит — из Кирова скорее предпочитают уезжать, нежели приезжать и обзаводиться жилплощадью.

В число экономически развитых регионов Кировская область не входит — из Кирова скорее предпочитают уезжать, нежели приезжать и обзаводиться жилплощадью. Фото union-travel.ru

Крым наш: жилье дорожает из-за инвесторов

Отдельно рассмотрим, в каких регионах России жилье оказалось наименее доступным. Меньше всего квадратных метров среднестатистическая семья из двух человек сможет купить в Севастополе. Она сумеет обслуживать ипотечный кредит примерно в 2,5 млн рублей и получить в собственность квартиру в 44,8 кв. м. В прошлом году площадь доступного в ипотеку жилья в Севастополе была еще меньше — 33,5 кв. м. Положительной динамике способствовал рост средней зарплаты в регионе почти на 15% за год и снижение цены квадратного метра на 5% до 64, 3 тыс. рублей. Правда, стоит отметить, что даже несмотря на это снижение вторичное, жилье в Севастополе остается одним из самых дорогих в России.

В тройку регионов с наименее доступным жильем входит и Республика Крым. Здесь квадратный метр на вторичном рынке в среднем оценивается в 56, 5 тыс. рублей. Зато средняя зарплата в Крыму ниже чем во многих соседних регионах — 28,1 тыс. рублей. Вот и получается, что семья из двух человек в этом регионе может позволить себе купить в ипотеку квартиру площадью 49 кв. м. Можно предположить, что высокая цена «квадрата» в Крыму и Севастополе обусловлена тем, что квартиры здесь покупают не только в качестве жилья, но и в качестве инвестиций.

«Здесь спрос связан с новизной. Рынок пока совсем молодой. У нас же не было широкого доступа к покупке жилья в этих регионах, а какой-то спрос, видимо, был. Новое всегда покупается хорошо. Здесь покупают квартиры не только местные жители, но и жители других регионов. Я думаю, со временем ситуация выровняется. Покупают, насколько я знаю, и для себя, и в качестве инвестиций. На прибрежную зону спрос всегда есть», — отмечает Валерий Абсалямов.

В десятку регионов с наименее доступным жильем попал и Приморский край. При том что средние зарплаты в регионе не заоблачные — 40, 6 тыс. рублей в месяц по итогам III квартала 2018 года, цены на квадратные метры почти космические — около 83, 5 тыс. рублей. Причем за последний год цены на готовое жилье выросла довольно заметно — сразу на 8%. Одной из причин роста цен может быть относительно небольшое предложение на жилищном рынке.

«Во-первых, насколько я знаю, там не очень большая застройка. Во-вторых, Приморский край мы немного недооцениваем. Он же близок нашим влиятельным соседям, в этом плане экономическая зона там интереснее. И Япония, и Китай близко, и там всегда должен быть спрос, потому что там много денег», — считает Валерий Абсалямов.

Дорогая Москва и доступная Московская область

Понятно, что не может быть доступным жилье в Москве. В столице зафиксирована самая высокая в России цена кв. м за вторичку — почти 154 тыс. рублей. Причем за истекший год она выросла на 6%. При условии, что средняя зарплата в Москве составляет 78,6 тыс. рублей, семья из двух человек сможет обслуживать кредит в 6,3 млн рублей и получить в собственность квартиру площадью 51,6 кв. м.

«В Москве и Санкт-Петербурге население быстро растет, здесь сильна миграция. От этого спрос на жилье крайне высокий, что ведет к повышению цен (часто спекулятивному). Именно поэтому в этих регионах несмотря на высокие доходы, жилье менее доступно, чем в среднем по стране из-за завышенных расценок», — поясняет Мария Литиневская.

А вот в северной столице России шансов обзавестись жильем больше. Конечно, в Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра выше, чем в среднем по стране, — 88,6 тыс. рублей за кв. м. Но при средней зарплате 57,7 тыс. рублей в месяц семья из двух человек сможет купить на вторичном рынке квартиру стоимостью около 5,7 млн рублей и площадью почти 65 кв. м. Получается, при учете уровня зарплат и цен на «квадраты», жилье в Санкт-Петербурге оказывается доступнее, чем, например, в Казани.

Отдельно мы выделили статистику по Московской области. Нужно отметить, в этом регионе доступность жилья довольно высокая. Семья из двух человек способна обслуживать кредит размером 4 млн рублей и приобрести в ипотеку квартиру площадью 77 кв. м. Средняя цена квадратного метра в Московской области — порядка 64 тыс. рублей. Для сравнения напомним, что в одном из предыдущих исследований мы писали, что средняя цена кв. м в Казани за готовое жилье составляет почти 73 тыс. рублей. Так что казанские цены вплотную приближаются к столичным.