«Ведутся разговоры, что рядом с Castorama откроется магазин Metro»

Елена Стрюкова: Как родилась идея обновить фуд-корт в «Меге»? Расскажи о реализации этого проекта.

Лиана Сиразетдинова: О нашем «Вкусном бульваре» я могу говорить очень долго. Для нас важно не только постоянно соответствовать ожиданиям посетителей, но и предугадывать их, и несколько лет назад в компании была принята стратегия трансформации «Меги» в пространство для встреч, отдыха и общения. Открытие «Вкусного бульвара» должно было стать частью этого преобразования. Наш «Вкусный бульвар» был реализован четвертым по счету. Но, пожалуй, по масштабам реконструкции мы являемся лидерами. Мы стали первой «Мегой», которая одноуровневый фуд-корт превратила в двухуровневый.

Важным моментом стало изменение предложения для наших гостей: чтобы правильно подобрать арендаторов для обновленной зоны кафе и ресторанов, мы привлекали иностранных специалистов. Они помогали нам выяснить, чем казанские посетители отличаются от, например, омских, сколько времени наши посетители готовы проводить в ресторанах, существует ли в городе в целом культура обедать и ужинать вне дома. Переработав эту информацию, мы приняли решение сделать фуд-корт двухуровневым. На первом уровне расположились операторы с демократичными ценами, подходящие для тех гостей, у кого мало времени. Здесь же сосредоточены основные развлекательные площадки для маленьких гостей: уникальная игровая площадка — Lucky Climber, высотой почти 13 метров, для детей от 5 до 12 лет, которая позволит им взобраться на такую высоту, где они еще не были. А самых маленьких гостей торгового центра в возрасте до 5 лет готова принять другая детская площадка, оформленная с использованием мягких гипоаллергенных элементов в виде животных. Для удобства мам у нас есть комната матери и ребенка, где можно подогреть бутылочку с детским питанием, сменить памперс, покормить ребенка грудью и даже искупать.

Второй этаж — это история про спокойный, неторопливый отдых для тех людей, которые готовы выделить больше времени и денег на обед. Важно, что здесь у нас расположены как федеральные операторы («Чайхона», Osteria Mario), так и местные («Гусь», Sablon).

Е.С.: Спасибо за рассказ. Вижу, что у тебя этот проект вызывает много эмоций. Увеличение времени пребывания посетителей в торговом центре — это то, к чему вы стремитесь. Но не создается ли обратный эффект, когда люди, пообедав, потом не отправляются за покупками?

Л.С.: Мы хотим, чтобы «Мега» вышла за рамки торгового центра в его типичном понимании и стала в том числе местом, куда люди приходят отдохнуть и получить новые впечатления. Все «Меги» сейчас находятся в процессе трансформации от торгового центра в «любимое пространство для встреч». Наш основной показатель эффективности — это число посетителей, а дальше задача наших партнеров (магазинов, ресторанов) привести их к себе. Поэтому мы стремимся сделать нашу площадку максимально комфортной и интересной для каждого гостя торгового центра. Так, горожан круглый год радует сквер с пешеходным музыкальным фонтаном, который мы открыли рядом с «Мегой». Сквер дарит гостям большие возможности для отдыха на свежем воздухе и является площадкой для праздников и фестивалей. Например, зимой мы проводим «Зимний бульвар» с большим выбором активностей для всей семьи. А летом прошлого года мы проводили фестиваль еды «В одной тарелке».

«Наш «Вкусный бульвар» был реализован четвертым по счету. Но, пожалуй, по масштабам реконструкции мы являемся лидерами. Мы стали первой «Мегой», которая одноуровневый фуд-корт превратила в двухуровневый». Фото Максима Платонова

Мы стараемся, опираясь где-то на интуицию, где-то на наш международный опыт, добавить фишечек, чтобы у нашего гостя было ощущение, что это не просто торговый центр.

Е.С.: Ответственность за конверсию лежит на арендаторах?

Л.С.: Я бы не делила ответственность. Это наша совместная работа с партнерами, и мне приятно осознавать, что ход мыслей сотрудников магазинов-арендаторов тоже меняется: они выходят на другой уровень сервиса и иначе относятся к покупателю.

Е.С.: Как арендодатель, вы отслеживаете качество обслуживания?

Л.С.: Конечно. В качестве самого простого инструмента мы прибегаем к методике «тайный покупатель». Но этого уже недостаточно. Мы ведем активную работу с арендаторами: встречаемся с ними и делимся своими знаниями, просим их самих поделиться экспертизой, стараемся найти новшества, которых еще нет на рынке, и внедрить их первыми.

Е.С.: Это интересный подход. Когда торговый центр воспринимается не как совокупность арендованных площадей, а как общее дело, над усовершенствованием которого работают все вместе. Получается, вы своих партнеров не только проверяете, но и обучаете?

Л.С.: Мы стараемся, но очень важно соблюсти баланс. Я знаю гораздо меньше, чем любой локальный руководитель магазина. Зато у меня есть другие знания. И если мы поделимся ими друг с другом, обе стороны выиграют. На мой взгляд, только совместная работа может привести к успеху.

«Открывали Stefanel аккуратно»

Е.С.: Давай поговорим о составе арендаторов. Кто сейчас в их числе, а кто вас покинул за последнее время? Найдется ли место «Ашану» и Kiabi — слышала, они бы этого хотели.

Л.С.: Наш пул арендаторов постоянно меняется, и так должно быть. В 2016 году все мечтали об одних брендах, в 2017 году уже о других. А 2018 год дает новые вводные. Абсолютно нормально, что бренды переживают разные времена. Особо крупных расставаний в 2017 году, кроме Decathlon, у нас не было. В какой-то момент мы решили, что нам проще работать в разных форматах. Что касается новичков, то это в первую очередь UNIQLO. Открытия этого магазина долго ждали. Казанцы очень любят модно и красиво одеваться. Мы открыли магазин премиального бренда Stefanel, и результаты продаж говорят, что это был правильный ход.

Мы предлагаем действительно большой выбор. И помимо прочего, наша задача — расположить магазины таким образом, чтобы посетителю было удобно выстраивать маршрут между ними. Можно зайти в Gloria Jeans или в DeFacto, New Yorker, LC Waikiki, чтобы купить ребенку недорогую футболку, или в другой части «Меги» зайти в Stefanel или Armani Exchange, чтобы побаловать себя.

Я сама в разные дни бываю разным посетителем «Меги».

Е.С.: Я согласна, что UNIQLO — это большое приобретение для города. Мне, как жителю Казани, всегда обидно, когда федеральные компании предпочитают открываться в регионах, но в Казани не в первую очередь. Здорово, что вы привозите бренды сегмента business и middle+. По поводу арендаторов. Ты знаешь, я на этом рынке тоже достаточно давно. Ко мне часто обращаются с вопросом: «Как попасть в «Мегу»?» Существует такое мнение, что если ты не сетевой оператор, то у тебя нет шансов. Но я смотрю на ваш tenant mix (состав арендаторов) и делаю вывод, что это совсем не так.

Л.С.: Есть такие бренды вроде H&M, ZARA, и мы про них говорить не будем, с ними все понятно. А есть бренды небольшие и те, которые выходят на рынок не напрямую, а через партнеров, а есть вообще локальные — типа «Святой». За 11 лет работы я поняла, что кто хочет, тот добивается. Я никогда никому не отказывала. Все, что нужно сделать, — это прийти и рассказать о своей концепции. Может быть, получится не сразу. Иногда это занимает несколько лет: мы договариваемся о площадке, о коммерческих условиях, о концепции. Но в итоге у нас есть магазины, представленные только в казанской «Меге», и мы заинтересованы, чтобы как можно больше локальных успешных предпринимателей вели бизнес с нами.

«За 11 лет работы я поняла, что кто хочет, тот добивается. Я никогда никому не отказывала. Все, что нужно сделать, – это прийти и рассказать о своей концепции. Может быть, получится не сразу». Фото Максима Платонова

Е.С.: Давай дадим рецепт от управляющей, что нужно сделать, чтобы попасть в казанскую «Мегу»?

Л.С.: Нужно обратиться в администрацию «Меги» и оставить информацию о себе. Я гарантирую, что она попадет в отдел аренды и ко мне.

Е.С.: Что должно быть в описании магазина, чтобы у вас было достаточно информации для принятия решения?

Л.С.: Должно быть как можно больше информации: сколько лет существует бренд, какой оборот, какой у него посетитель и соответствует ли он профайлу нашего гостя, как бренд планирует себя продвигать. Все эти факторы очень важны. Есть ошибочное мнение, что достаточно прийти в «Мегу» — и все пойдет. Но открытие магазина — только первый шаг. Дальше нужно сделать так, чтобы из 138 магазинов выбрали именно тебя.

Е.С.: Кстати, прогуливаясь по этой половине «Меги», я обратила внимание на витрину Carlo Pazolini и подумала, как меняется внешний вид магазинов. Еще года три назад мы не могли себе представить такую «прозрачность», проницаемость…

Л.С.: Это очень приятно, что наши партнеры видят, как меняется «Мега» и стараются соответствовать новой концепции. Если человек пришел сюда, сделал покупки, пообедал и приятно провел время — это отлично! Ведь если нам удастся сделать людей немного счастливее — план выполнен.

Е.С.: А есть какие-то требования к внешнему виду, вывескам магазинов?

Л.С.: Все описано в договоре аренды. Приходя в «Мегу», партнер получает описание всех своих шагов: что он должен сделать, в каком концепте построить магазин, какое стекло использовать, какие потолки и прочее. Мы контролируем это, чтобы быть уверенными, что магазин будет представлен в своем последнем флагманском формате.

Е.С.: Есть ли у тебя возможность проанонсировать новых арендаторов?

Л.С.: В ближайшие несколько месяцев мы ожидаем три очень интересных открытия в сегменте fashion. Но я пока не могу раскрывать подробности, потому что мы находимся на финальной стадии согласования условий.

Е.С.: В каком сегменте будут работать данные операторы?

Л.С.: В основном мы сейчас ведем переговоры с очень красивой бижутерией. Так что три очень знакомых потребителям бренда появятся в «Меге» в ближайшие несколько месяцев до конца финансового года, то есть до сентября.

«8 гектаров земли дают нам возможность мечтать и планировать»

Е.С.: У «Меги» на рынке торговой недвижимости своя роль. Торговый центр в Казани открылся среди всех регионов первым, это не может не вызывать гордость. Какие тренды ты видишь на рынке торговой недвижимости и как вы им готовы отвечать? Я слышала такое мнение и склонна с ним согласиться, что будущее за многофункциональными комплексами. Убыстряется темп жизни, современный потребитель хочет все в одном месте. Как «Мега» может отвечать на этот запрос?

Л.С.: Несколько лет назад мы как раз стали прорабатывать этот вопрос, чтобы наряду с модными покупками и покупкой товаров для дома у человека была возможность сделать коммунальные платежи, купить здесь билеты, заказать путешествие — чтобы человек решил максимум вопросов. Сейчас мы очень активно работаем над развитием общественных инициатив. Например, любят люди танцевать — пожалуйста, у нас есть оборудование и сцена. Мы не берем за это денег. У нас есть терраса, которая работает круглый год, ее мы тоже предлагаем для общественных инициатив. Недавно я встречалась с командой Наталии Фишман, чтобы они организовывали здесь свои мероприятия. Прямой выгоды мы от этого не получим, наша задача сделать так, чтобы люди стали воспринимать «Мегу» шире, чем просто торговый центр.

Е.С.: Тебе наверняка известно о планах строительства новых объектов торговой недвижимости в Казани. Я сейчас говорю и про торговый центр в Авиастроительном районе, и про объект на Павлюхина, и про небольшой объект, который, вероятнее всего, будет реализован под памятником Муллануру Вахитову. Есть ли для них место на рынке и как появление новых объектов повлияет на вас?

Л.С.: Мы всегда приветствуем конкуренцию, ведь в конечном счете от нее выигрывает покупатель. Нет ничего хуже, чем полагать, что ты в своем сегменте самый лучший. Я видела такие ошибки и стараюсь не совершать их сама. Важно помнить, что сегодня конкуренции может не быть, а завтра ты со своим предложением будешь неуместен.

Е.С.: Подскажи, верно ведь, что казанская «Мега» из региональных самая маленькая?

Л.С.: Да, мы самая небольшая «Мега» в России, и это одно из препятствий к открытию новых магазинов. Но зато очень красивая, и хотя «Меге» пошел 13-й год, никто не даст ей этого возраста.

Е.С.: Но у вас есть еще земельный участок рядом. Планируете его развивать и, может быть, строить вторую очередь? Лет 5 назад, насколько помню, речь об этом шла.

Л.С.: Конечно, земельный участок, который находится в нашей собственности — 8 гектаров, — дает нам возможность мечтать и планировать. Реконструкция торгового центра — это первый шаг, открытие «Вкусного бульвара» — второй. Сейчас мы находимся в активной стадии подготовки третьего этапа развития «Меги»: центр будет расти и развиваться.

«Было картофельное поле, сейчас — почти центр»

Е.С.: Лиана, известна история о вашем щедром предложении инвестировать в транспортную инфраструктуру, а именно о 1 млрд рублей вложений в метро. Что в итоге?

Л.С.: Мы заинтересованы в развитии транспортной инфраструктуры рядом с «Мегой». Как мы и заявляли ранее, согласно протоколу о намерениях, мы готовы софинансировать строительство станции метрополитена рядом с «Мегой» в размере 1 миллиард рублей. Сроки строительства и открытия будут озвучены рабочей группой по мере развития проекта.

Е.С.: А где будет станция, до сих пор непонятно?

Л.С.: Пока непонятно. Конечно, хочется, чтобы как можно ближе к нам. Для нас очень важно развитие инфраструктуры: когда в 2005 году «Мега» построилась, здесь, в пустом поле, вокруг, не было ничего. Казалось, что это самая окраина города, сейчас же это почти центр.

Е.С.: Хотела сама об этом спросить. Традиционно «Мега» — это торговый центр выходного дня. Такая ситуация в Москве и других регионах. У нас город разросся так, что «Мега» действительно фактически в центре. Как это влияет на посещаемость? Как на это влияет строительство жилых комплексов вокруг?

Л.С.: Расположение «Меги» рядом с центром города, безусловно, накладывает отпечаток на посещаемость.

Е.С.: Положительно?

Л.С.: Конечно! К нам люди приезжают не только в выходные дни. Хотя, конечно, разница между посещаемостью в будни и выходные есть. К нам очень часто едут на бизнес-ланчи, приезжают семьи с детьми, особенно когда на улице холодно. Застройка вокруг торгового центра нам только помогает: это те люди, которые к нам будут приходить пешком. Но важна инфраструктура, удобные транспортные развязки, которые должны выдерживать растущий трафик. Тут важно работать в тесном сотрудничестве с девелоперами, чтобы мы вместе продумывали, как обеспечить комфортную среду и для жителей близлежащих районов, и для наших покупателей. Плюс в апреле открывается Castorama. Это добавит нам трафика.

Е.С.: Для нас это важный вопрос, потому что скоро вблизи от вас компания «Ак Барс Девелопмент» начинает строительство жилого комплекса комфорт-класса с пилотным называнием «М2». Сейчас мы находимся в процессе выбора торгового названия. Нас с вами будет разделять только станция метро. Строительство начнем в этом году, и только первая пусковая очередь займет 42 тысячи кв. метров — большой массив. Строго говоря, это первый объект, который мы строим с нуля, поэтому отдаем ему много сил. Думаю, что в первую очередь жильцам таких массивов интересны магазины товаров ежедневного потребления. «Мега» планирует как-то менять продуктовое направление? Например, в Москве реализован проект LavkaLavka. Планируется что-то похожее в Казани?

Л.С.: Мы будем выстраивать дальнейшую стратегию в зависимости от того, как будет развиваться территория вокруг нас. Мы продуктивно работаем с «Бахетле», считаем, что это добавляет нам «изюминки». Кроме того, рядом с «Мегой» расположен «Агропромпарк», это прекрасный рынок, и конкурировать с ним было бы неправильно и невыгодно. Ведутся разговоры, что рядом с Castorama откроется магазин Metro, что значительно усилит наш кластер и привлечет еще больше людей. Поэтому на данный момент я не вижу необходимости открывать еще один продуктовый супермаркет под нашей крышей.

Е.С.: Интересно, конечно, увидеть модель поведения людей. Потому что, по нашим оценкам, только в первом пусковом комплексе у нас поселится 5 тысяч человек. Думаю, что в будни они вам добавят посетителей.

Л.С.: Конечно, тем более что у нас есть огромное количество идей, связанных с программами лояльности, один из пунктов нашей работы — быть добрым соседом для районов рядом с «Мегой».

«К нам люди приезжают не только в выходные дни. Хотя, конечно, разница между посещаемостью в будни и выходные есть. К нам очень часто едут на бизнес-ланчи, приезжают семьи с детьми, особенно когда на улице холодно». Фото Александра Шульмана (vk.com/mega_kazan)

Е.С.: На «Рождественском саммите», где ты тоже присутствовала, одна из наших коллег, Екатерина Гресс, говорила об изменении модели потребления. Что люди начинают экономить и ждать распродаж. Ощущаете это?

Л.С.: Да, это называется смарт-шопинг, и сейчас не стыдно ждать скидок. Это воспринимается как очень грамотный подход к покупкам. Существуют ведь онлайн-продажи, открывающие огромный выбор для покупателей. Поэтому мы должны дать им то, что они не могут получить онлайн.

Е.С.: А не планируете использовать сайт в качестве интегрированной площадки для покупок?

Л.С.: Работа в этом направлении ведется. Но это серьезный проект, который требует вовлечения огромного числа партнеров. Я с радостью поделюсь деталями, как только у нас будут новости по этому проекту.

Е.С.: Слышала, что в Нижнем Новгороде в «Меге» запустили услугу, когда можно оставить покупку на кассе, а тебе ее доставят до авто или даже на дом. Будет ли она реализована в Казани?

Л.С.: Этот проект называется «Шопинг налегке». Воспользоваться им можно через специально оборудованные стойки и мобильное приложение МЕГА: пакеты с покупками оформляются на хранение на стойке сервиса, и как только гость сообщит курьеру об окончании шопинга, в течение 15 минут будут доставлены к нужному автомобилю на парковке или на остановку общественного транспорта. Чтобы исключить путаницу и вероятность потери покупок, в «Меге» организован специально оборудованный склад с адресным хранением. Я считаю, это потрясающая услуга, тем более что она бесплатная. Я бы хотела, чтобы она появилась в Казани, и в планах это есть.

Е.С.: Казань в этом году принимает чемпионат мира по футболу. Какие у вас планы на это лето в связи с таким событием?

Л.С.: Разговаривая с экспертами вроде тебя, я понимаю, что довольно узкой аудитории известно, что мы сейчас трансформируемся из торгового центра в «любимое пространство встреч горожан». Нам кажется, что это очевидно и что все об этом знают. По сути, мы выводим на рынок новый продукт. Летом мы вновь будем делать фестиваль еды на площадке перед торговым центром, там же появится терраса-ресторан от магазина ИКЕА. Впереди чемпионат — это туристы, гости и местные жители, которые будут настроены «пофестивалить». Нам важно не упустить момент и с точки зрения маркетинга по-другому позиционировать себя на рынке. Мы будем активнее говорить про «Вкусный бульвар» и объяснять его концепцию.

Е.С.: Хорошо, буду тогда в своих обзорах по коммерческой недвижимости говорить теперь, что «Мега» — это любимое место встречи, а не просто торговый центр.