«Люди от нас не ожидали»: как Путин увидел, что кадастровая цена квартир выше рыночной

Так не договаривались

«Предлагаю также вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть справедливым и посильным для граждан, — заявил Путин в ходе ежегодного послания Федеральному собранию в «Центральном Манеже». — Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале, коллеги убеждали нас и меня в том числе использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые оценки БТИ (Бюро технической инвентаризации, — прим.ред.) — это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Ну мы так не договаривались. И люди этого от нас никак не ожидали».

Путин поручил «максимально быстро уточнить механизмы, по которым рассчитывается налог». И добавил, что кадастровая стоимость имущества «в любом случае не должна превышать реальную рыночную стоимость».

Путин поручил «максимально быстро уточнить механизмы, по которым рассчитывается налог». Фото kremlin.ru

С 2016 года налог на имущество физических лиц (НИФЛ), которым облагаются квартиры, жилые дома, гаражи и проч. (подробнее в справке), стал рассчитываться по-новому — исходя из кадастровой, а не инвентаризационной цены недвижимости. На практике это означало резкий рост обременения для граждан. Многие собственники, получив уведомления из налоговой, стали массово оспаривать результаты государственной кадастровой оценки своего имущества.

Сделать это можно либо через территориальные органы Росреестра, либо в суде. Статистика обращений в Росреестр и суды говорит о том, что кадастровая цена недвижимости действительно часто оказывается выше рыночной.

С 1 по 31 января этого года в комиссии Росреестра было подано 1,83 тыс. заявлений о пересмотре результатов кадастровой оценки (из них 916 заявлений — от физических лиц). Абсолютное большинство обращений (почти 98%) было связано с просьбами привести стоимость объектов недвижимости в соответствие с рыночной. К рассмотрению комиссии приняли 1,41 тыс. заявлений и отклонили 353.

Суды за январь 2018-го зарегистрировали 874 иска относительно пересмотра кадастровой стоимости по 1,3 тыс. объектов недвижимости. Основную массу заявителей также составляли физические лица, а самым распространенным исковым требованием было установить кадастровую стоимость недвижимости в размере рыночной. По данным Росреестра, суды удовлетворили 31 иск и не удовлетворили 1, остальные споры пока рассматриваются. Если до оспаривания суммарная кадастровая цена всех объектов недвижимости, по которым вынесено решение, составляла порядка 3,1 млрд рублей, то после снизилась до 1,3 млрд.

С 1 по 31 января этого года в комиссии Росреестра было подано 1,83 тыс. заявлений о пересмотре результатов кадастровой оценки. Фото nedviginform.ru

Выход не для всех

По словам Александра Кирикова, руководителя одела оценки «Гильдии независимых консультантов» (Москва), случаи, когда кадастровая стоимость имущества оказывается выше рыночной, нередки. Впрочем, это тоже не правило: «Как повезет — иногда бывает выше, иногда ниже», — объясняет он.

После того, как за основу расчета НИФЛ начали брать кадастровую, а не инвентаризационную стоимость, сумма налога увеличилась в разы, порой в десятки раз, говорит он. Поэтому запрос на переоценку среди населения большой. Однако проблема в том, продолжает Кириков, что далеко не у всех граждан есть смысл обращаться в суды. «Процедура переоценки включает в себя оплату услуг юриста и оценщика, стоимость в среднем от 35 тыс. рублей. Часто люди звонят, но не всегда заказывают услугу — у большинства не хватает денег, чтобы оплатить процедуру», — говорит Кириков.

Что касается собственников обычных квартир, то обращаться за переоценкой для них целесообразно лишь коллективно — объединившись в группы. При этом в судах и комиссиях Росреестра удовлетворяется около 70% всех заявлений, отмечает он.

«Это действительно так — кадастровая цена часто выше рыночной. Стоимость изначально была установлена путем каких-то формул и оценочных методик — установлена очень-очень грубо», — рассказывает ведущий юрист санкт-петербургского центра правовой помощи «Юрист Долина» Юрий Костко.

Искать справедливости имеет смысл лишь в случае, если речь идет о крупном и дорогом объекте недвижимости. Фото Ирины Плотниковой

В качестве примера Костко приводит свой участок в Псковской области — 1 га земли сельхозназначения. Регистрирующие органы оценили кадастровую стоимость участка в 4 млн рублей. «Это земли совершенно невостребованные, туда даже дороги нет. Я подсчитывал: налог с него [участка] я должен платить порядка 10 тыс. рублей в год, а реальная прибыль — через 5—10 лет можно выйти максимум на 50—100 тыс. в год», — говорит юрист.

По словам Костко, после 2016 года сумма НИФЛ для владельцев стандартной квартиры могла выросла в 2—3 раза; кадастровая цена имущества после оспаривания результатов государственной оценки, как правило, снижается в 1,5—2 раза. Однако искать справедливости имеет смысл лишь в случае, если речь идет о крупном и дорогом объекте недвижимости: «Если потенциальный выигрыш — 1—2 тысячи рублей, то затраты на юридические услуги будут несоизмеримо выше: помимо услуг адвоката, надо заказывать экспертную оценку, оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, что дополнительно повышает стоимость».

Напомним, прежде чем привязать к кадастровой стоимости налоги для населения, власти обкатали механизм на бизнесе. Первыми это почувствовали торговые центры площадью более 2 тыс. кв. метров. По словам участников рынка, изменение правил никак не затронуло арендаторов ТЦ, но ударило по владельцам, налоги для которых выросли многократно. После перехода на расчет по кадастровой стоимости торговые центры стали обращаться в суды, но чаще всего их заявления отклонялись.