«В случае отмены долевого строительства участники рынка говорят о росте цен на жилье...»
Новые правили финансирования жилого строительства подстегнут рост цен на недвижимость. На рынке коммерческой недвижимости появляется новый тип инвестора, а офисы в Москве заканчиваются. Именно такие тенденции были озвучены на IX финансовом форуме по недвижимости в Москве. Подробности — в материале «Реального времени».
Будущее долевого строительства
Хедлайнером основной программы IX финансового форума по недвижимости стал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, на которого обрушился град вопросов по поводу перехода строителей с договоров долевого участия на проектное финансирование. Это существенно изменит рынок, однако к процессу не готов даже банковский сектор:
«К 1 января банки не то, что эскроу-счета (счета, где хранятся деньги покупателей, — прим. ред.) не были готовы открывать — они не были готовы осуществлять банковское сопровождение», — заявил Мень.
При этом министерство готовит поправки в порядок отказа от долевого строительства. Детали раскрывать Михаил Мень не стал, но пояснил, что они будут касаться нормы «один застройщик — одно разрешение на строительство» и может предоставить крупным девелоперам особый порядок отказа от строительства.
Существенно изменятся и цены. «Не секрет, если появляется новый посредник — появляется новое удорожание. Здесь появляется посредник в лице коммерческого банка. Насколько оно будет, сейчас спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6%, а кто-то даже — о 20%», — отметил на конференции председатель «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев.
Банки дают кредиты неохотно
Ужесточатся и требования к застройщикам со стороны банков. Поскольку кредитные учреждения станут полноценными участниками процесса, они могут ужесточить требования к проектам, к репутации, опыту и финансовой устойчивости застройщика, уверена генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Это, в свою очередь, потеснит с рынка небольших игроков, уверены эксперты. У мелких застройщиков и в жилом, и в коммерческом секторе и так проблемы с привлечением кредитных ресурсов, отметил глава представительства Rossmils в России Алексей Могила. «Деньги на рынке есть, и денег много. В первую очередь, у госбанков… Но заходить в проекты им достаточно сложно. Рисковики стоят на ушах, требования Центробанка усиливаются и усложняются», — посетовал эксперт. Он добавил, что банки из первой десятки чрезмерно формализуют требования к проектам, и не готовы проявлять гибкость.
Такая ситуация вывела на рынок новый тип инвесторов — небольшие официальные и неофициальные фонды, объединяющие частных инвесторов с большими суммами на руках. В основном, они готовы заходить в проекты стоимостью до 100 млн руб. Зачастую они состоят из людей, которые не могут вложить деньги за рубеж из-за санкций, что вынуждает их инвестировать в России.
По мнению участников сессии «Коммерческая недвижимость», санация банков привела к образованию на их балансах большого количества недвижимости, под которую раньше выдавались кредиты и которой сейчас банки не могут управлять — отсутствуют компетенции. Это еще один способ заработка для инвесторов — участвовать в развитии и сбыте таких активов.
Хорошие офисы заканчиваются, а ТЦ мельчают
Уже через год Москва может столкнуться с дефицитом качественных офисов, считает руководитель проекта «Строительный банк» АКБ «Российский капитал» Виктор Лесной. Имеющиеся площади заканчиваются, «Москва-сити» постепенно заполняется, а новых крупных проектов никто не начинает.
С ним согласен и директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев. Начинать новые масштабные проекты в центрах крупных городов сложно, по этой причине меняется и качество торговых центров: «Идет смещение от больших в локальные, пешей доступности, от 20 до 50 тыс. м. Мы считаем, что в ближайшие несколько лет именно за этим сегментом недвижимости будущее».
Иностранцы боятся работать в России
Достаточно единодушны эксперты и в вопросе иностранных инвестиций в российскую недвижимость: их нет. «Мы никому не интересны со своим рынком. Сейчас рынок Тбилиси более привлекателен для европейских денег, чем рынок Москвы. В ближайшие 4-5 лет крупных денег со стороны европейских и американских рынков нам ждать не приходится», — уверен Алексей Могила. С ним согласен директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. При кажущемся интересе иностранцев к инвестициям в Россию, сделок нет. Остались только те игроки, которые «знают правила, знают, как зарабатывать и не имеют желания уходить. Но мы не видим потока новых инвесторов и скорее всего в ближайшие несколько лет ситуация сохранится», — считает эксперт. — «Было очень много разговоров про восточные деньги, про азиатские деньги, но конкретных сделок мы не видим».
Модератор дискуссии, директор отдела рынков капитала CBRE Ирина Ушакова задала вопрос, изменится ли ситуация после выборов, являются ли они фактором, сдерживающим инвесторов от принятия решений.
«Конечно! Так как у нас до сих пор непонятно, кто будет президентом, все ждут, кого выберут, — сыронизировал Алексей Могила. — На самом деле, та стабильность, которой многие радовались, ситуацию не улучшает вообще никак. Как страна мы все больше замыкаемся в себе, и конкурировать ни с иностранными банками, ни с их ставками мы не можем».