Андрей Боков, МАРХИ: «Следом за сносом хрущевок мы должны заняться реновацией панельных домов»

23 «квадрата» на каждого россиянина

Прошлый год стал первым за последние девять лет, когда в России упали объемы ввода жилья (80 млн кв. м), до этого они только росли. Между тем обеспеченность россиян жильем составляет всего 23 «квадрата» на человека. Много это или мало? Этим вопросом задается Андрей Боков, глава Центра пространственного планирования (МАРХИ), академик РААСН, экс-президент Союза архитекторов России и тут же приводит показатели других стран.

Например, на каждого европейца в среднем приходится 40 кв. м жилья, на американца — 70. Причем жители ЕС и США предпочитают жить в индивидуальных домах (65—70%), а не в квартирах. У нас — наоборот: до 80% соотечественников живут в многоквартирных домах.

Если говорить о состоянии жилого фонда в России, то только половину его можно назвать относительно качественным — 1,8 млрд кв. м. До 35% домов требует капремонта, еще до 20% — текущего. При этом около 2,7% (90 млн кв. м) — ветхое жилье, еще 0,3% — (11 млн кв. м) — аварийное. Правда, Боков тут же оговаривается, мол, у последнего сегмента методики расчетов у каждого свои. Для него аварийный дом тот, в котором жить уже совсем невозможно и откуда в считанные дни, а то и часы, нужно эвакуировать всех жителей.

Следом за хрущевками нужна реновация «панелек»

Огромная доля — 2 млрд из 3,5 млрд кв. м жилья в России — это панельные дома, сданные еще до 1991 года и с истекшим сроком капремонта. Ежегодный ремонт от этих объемов составляет всего 0,3% (10—11 млн кв. м) при нормативе в 5% (170 млн кв. м).

— Это означает, что следом за сносом этих хрущевок через какое-то время мы должны будем неминуемо заняться работой вот с этим фондом, реновацией панельных домов! Это неминуемо, и мы не знаем, как это делать! Если с пятиэтажками все более или менее понятно: мы их ломаем и строим на их месте 15—20-этажные дома, то что делать с этими, не всем ясно, но делать надо, — говорит Андрей Боков.

Потребление тепла в «панельках» в разы выше, чем в ЕС, а износ инфраструктуры — 80%. Поэтому число аварий за десять лет выросло в пять раз.

«В какой-нибудь Швейцарии любой девелопер..»

Согласно опросу, 100 млн россиян (70%) не удовлетворены своими условиями проживания. Около 15—20 млн человек при этом согласны на ипотеку. Еще 35—40 млн — относительно платежеспособные, готовые строить сами. 20—30 млн — военные или бюджетники, которым предоставляют жилье на льготных основаниях. И еще 20—30 млн граждан в нашей стране не могут решить квартирный вопрос самостоятельно, без помощи государства. Раньше, в советские годы им предлагали жилье по соцнайму. Но сейчас такой формы поддержки в России нет.

— Каких-то больших государственных программ в этом у нас нет, как это есть в большинстве стран, как это не удивительно, которые нам даже социалистическими не кажутся. В какой-нибудь Швейцарии любой девелопер, застраивая участок, обязан делать 33% жилья — коммерческим, 33% — арендного и 30% — социального, которое в разной степени дотируется, — привел пример Андрей Боков.

По расчетам специалистов, половина жилья в нашей стране (1,8 млрд кв. м) — некачественное, т. е. это дома без газа, центрального отопления, водопровода, канализации и нуждающиеся в ремонте. Видимо, как раз в таких и проживают недовольные условиями жизни 100 млн россиян, предполагает спикер. Отсюда и задачи архитекторов — скорейшая реабилитация этого некачественного жилищного фонда и увеличение ввода нового жилья до тех же объемов — 1,8 млрд «квадратов».

— Если мы хотим дойти до обеспеченности в 30 кв. м на человека, при этом наполнить тот сегмент, который прежде всего ориентирован на малоимущих граждан и тех, кто больше всего нуждается, то нам надо строить гораздо больше и не совсем то жилье, которое мы строим, — подчеркнул глава центра пространственного планирования (МАРХИ).

Почему любая страна, даже не самая экономически развитая, понимает важность социального жилья? Таким вопросом задается Боков и тут же дает ответ. Задача власти — вывести поколение людей, которые родились в неблагоустроенных домах, из состояния застоя и нищеты их родителей и социализировать их: «т. е. государство готово потратиться на это, чтобы в дальнейшем не создавать себе проблему, получая людей неработающих, криминально настроенных, с девиантным поведением».

Есть еще один вариант улучшить условия жизни россиян — обновить их дома. Но чтобы кардинально исправить ситуацию, нужно нарастить объемы ремонта и реконструкции до 100—150 млн кв. м жилья в год.

Главная беда — высокая цена строительства

Одно из последних увлечений российских застройщиков — тема квартала или «коробки без крышки», как назвал ее спикер, но тут же отметил, что это неправильный подход. Важно развивать естественное разнообразие в типах жилищной застройки.

— Но одна из наших главных бед — это высокая цена строительства. Это не абстрактная величина, а в сопоставлении с реальными доходами населения. Если они существенно отстают от цены квадратного метра, то это жилье практически недоступно. И это не вина тех людей, которые не могут его купить. Это результат не очень правильной экономики, — считает Боков.

Это еще одна задача государства — сблизить эти параметры: цену «квадрата» жилья и реальные доходы россиян. Впрочем, и сами девелоперы могут сократить себестоимость строительства. Порой цены искусственно завышают. Особенно это показательно для Москвы, где не лучшие по качеству дома за МКАД сопоставимы по стоимости с жильем в Вене или Гамбурге.

Чтобы исправить положение дел, рынок должен быть достаточно конкурентным. Во всем мире 90% застройщиков — это малый и средний бизнес. У нас же представители МСБ не очень комфортно себя чувствуют в стройотрасли. Хотя именно они могли бы обеспечить россиян доступным жильем, убежден народный архитектор России.

Следом тему жилой застройки продолжила уже казанский архитектор, директор института архитектуры и дизайна КГАСУ Карина Набиуллина. Преподаватель вуза больше говорила о подготовке кадров для отрасли. Рассказала, что проекты их студентов, созданные в рамках дипломных и курсовых работ, пользуются популярностью у муниципалитетов и застройщиков.

— Например, вот только вчера к нам обратилась компания «Унистрой», у них есть проект «Царево Village». И они говорят, мы совпадаем по многим позициям. У нас есть такая тематика, у них — есть территория. Так как наши ребята выезжают, смотрят объекты и проектируют, они предложили, чтобы эти работы не шли в стол, а можно было использовать, — говорит Карина Набиуллина, директор института архитектуры и дизайна, кандидат экономических наук КГАСУ.

Преподаватель посетовала на новый формат обучения, в рамках которого наставники могут уделить меньше времени студентам. Больше часов отводится для самостоятельного обучения, по книгам. Кроме того, будущих архитекторов учат на год меньше, чем раньше. Хоть это и сложно, в вузе прилагают все усилия для подготовки высококлассных специалистов.