Рынок жилья Казани: дешевеющий «квадрат», историческая «минималка» ипотеки и затоваривание новостройками

Четверть нераспроданных «долевок»

В России растет число нераспроданных квартир по ДДУ. Так, по данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), если в 2014 году в «долевых» новостройках не могли продать только 1% площадей, то в 2015-м показатель подскочил уже до 23,9%, а в 2016-м — до 26,7%.

— Сегодня основная проблема застройщиков — это даже не административные барьеры, а вопрос получения банковских кредитов и возможность продавать квартиры, — посетовал президент НОЗА Леонид Казинец.

По его словам, сегодня на рынке происходит затоваривание свободными квартирами. На данный момент остатки нераспроданных «долевок» в России составляют 11,6 млн кв. м. Объем продаж жилья за год упал на 15%. Аналогичная ситуация, по словам застройщиков, складывается и в Татарстане.

— Да, есть такое, что предложений очень много сейчас, причем в очень разнообразном ценовом сегменте. И самое интересное, что эконом-сегмент тоже переполняется, и люди начинают, скажем так, уже капризничать. Им надо, чтобы было недорого, но в привычной черте, — отметила гендиректор строительной компании «7я» Юлиана Семенова.

При всем при том в центре Казани, напротив, наблюдается дефицит качественного дорогого жилья, отмечает застройщик. Выбор небольшой, потому что историческая застройка уже сформирована, и мест для современной почти не осталось. Сказывается и ограничение по этажности, поэтому не все застройщики решаются возводить здесь жилье.

— Дефицит есть в жилье бизнес- и элит-класса. А в среднем и эконом избыток существует, да. Практики делать ремонт, чтобы привлечь покупателя, у нас нет. Но со следующего года федералы готовят проект, что вообще все квартиры в чистовой отделке будут. Поэтому компании вместо того, чтобы давать скидки и тратить дополнительные деньги, предлагают что-то еще. Но тут все зависит от позиции застройщика и от тех остатков квартир, которые у него есть, — поясняет Семенова.

Другой татарстанский застройщик сообщил, что показатели нереализованных квартир по его компании практически не изменились по сравнению с прошлыми годами.

— То количество, которое мы относим к нераспроданным, не увеличилось. Остатки остались на прежнем уровне. Но сколько это в процентах, я сейчас не скажу. В целом рынок, в принципе, насыщен, спрос отстает, — говорит директор ООО «Татнур» Марсель Хисматуллин.

В то же время заметили тенденцию затоваривания свободными квартирами и риэлторы. По их данным, у всех застройщиков республики на сегодня есть жилплощади в сданных домах.

— Пусть немного, но у всех эти квартиры есть. Они продаются либо от застройщика, либо от его аффилированной компании, — добавляет директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Из сложившейся ситуации возможны только два выхода: либо «ронять» стоимость квартиры, либо уменьшить объемы ввода, говорят эксперты.

Маленькие квартиры, дешевый «квадрат»

Еще одно наблюдение экспертов НОЗА — сейчас граждане больше интересуются маленькими квартирами. «Согласно нашим исследованиям, за последний год средняя площадь покупаемых квартир снизилась на 6 кв. м — с 55 до 49 кв. м.», — говорит президент объединения.

Кроме того, Леонид Казинец утверждает, что в России дешевеет квадратный метр жилья. По его словам, текущая цена «квадрата» приблизилась к себестоимости строительства. Отчасти согласны с этим и татарстанские застройщики.

— Практически да, цена снижается, но ведь себестоимость не уменьшается при этом. Поэтому есть такой риск, что может догнать. Сейчас себестоимость где-то 35 тыс. за «квадрат», но я думаю, никто уже ниже 40 тыс. не будет опускать, потому что дальше это уже нерентабельно, — считает Марсель Хисматуллин.

Причинами удешевления квадратного метра жилья девелоперы называют кризис, избыток предложения и отставание спроса. И то, что рынок еще как-то держится на уровне 2015 года, объясняют активностью вкладчиков на фоне банковского краха.

— Просто еще себестоимость выросла, а застройщики за счет скрытых скидок: субсидирования процентных ставок, ремонтных предложений, — снижают стоимость квадратного метра, но скрыто. Еще больше снизить они не могут, они и так уже на грани рентабельности, — говорит Анастасия Гизатова.

Для привлечения покупателей застройщики даже вошли в конфликт с «вторичкой», прибегнув к ряду бонусов. В частности, проводят для граждан ремонт в квартире новостройки.

Россия без «путинок» и каюк в Куюках

На этом фоне стало известно, что программа «Жилье для российской семьи» потерпела полный крах. Счетная палата России в пятницу обнародовала результаты проверки. За 3 года в стране построили лишь 800 тыс. кв. метров жилья, хотя к концу 2017-го должны были сдать не менее 25 млн «квадратов»! По данным аудиторов, программа реализована лишь на 3,3%, и даже в Татарстане и Башкортостане — двух регионах-лидерах жилищного строительства, которые подверглись проверке на месте, а не только по документам, — лишь немногим больше. В нашей республике сдали 63 тыс. кв. м или всего 4,2% от плана в 1,5 млн кв. м, в соседней — 42 тыс. кв. м или 7% от плана в 600 тыс. кв. м (подробнее — в материале Квадратные миллиметры: программу «Жилье для российской семьи» закрыли как неэффективную).

Программа предлагала гражданам жилье, максимальная стоимость которого не превышала 80% от среднерыночной цены. Застройщикам, в свою очередь, обещали возместить затраты на прокладку сетей. Проект реализовывали по поручению российского президента, за что квартиры в этих домах прозвали «путинками» по аналогии с «хрущевками» и «сталинками».

Изначально в Татарстане планировали построить по программе четыре проекта. Возводить дома взялись было ООО «Джукетау» (ООО «Тандем-Д»), ООО «Ак Барс Строй» (подразделение ООО «Ак Барс Девелопмент»), ЗАО «Лесной городок» (группа «Сувар-Казань»), ООО «Стройком». Позднее к ним подключились ООО «Татнур», ООО «Инвест» и Госжилфонд при президенте РТ. Но уже на старте программы «Ак Барс Строй» сошел с «дистанции», в компании не поверили в возможность компенсации. В наиболее сложной ситуации оказался «Стройком», который начал возводить комплекс «Яшьлек» в поселке Куюки и успел проложить коммуникации. Вот только оператор госпрограммы не выполнил взятых на себя обязательств. Застройщик не смог получить льготный кредит и возместить затраты за сети. В итоге около 100 семей стали первыми в России обманутыми дольщиками по госпрограмме.

Компания «Татнур» строила квартиры по данной программе в селе Набережные Моркваши. Зайстройщик успел возвести около 15% объемов жилья.

— Строительство мы начали, но на сегодня сама программа не работает по всей России. Поэтому мы будем строить уже самостоятельно, без участия в программе. По первому этапу строительства у нас освоено 15%. Но стройка встала не из-за того, что программа не работает. У нас еще были завязки с Татфондбанком и «ИнтехБанком». Сейчас надо до конца разобраться, и потом уже по-новой приступаем. По самой программе нам абсолютно никаких затрат не возместили, — рассказал директор ООО «Татнур» Марсель Хисматуллин.

«Первичка»: активный март и спад за квартал

Несмотря на нераспроданные долевки, показатели Управления Росреестра по РТ по продажам в долевом строительстве говорят о том, что март выдался весьма активным. В ведомстве, правда, сменили форму отчетности и теперь дают данные только в целом по Татарстану — без разбивки на Казань и республику. Так вот, мартовские сделки по ДДУ в республике на 43(!) процента превысили данные февраля (1435 против 819).

Рост продаж «долевок» эксперты отчасти связывают с традиционной активностью марта. Причем нынешний весенний месяц по показателям ДДУ на 8% выше прошлогоднего. Впрочем, дело не только в сезонном факторе, говорят риэлторы.

— Очень многие застройщики пошли к сдаче. Или в силу ряда причин оформляли «долевки» на свои аффилированные компании. Это количество тоже здесь присутствует, нельзя считать, что все связано исключительно с активностью рынка — это не так. В этой структуре есть и формальные сделки, — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Еще одна причина активности нынешнего марта — банковские вклады пошли в новостройки, потому что «первичку» купить было дешевле, порог вхождения был ниже, отмечают эксперты.

— Обычное весеннее оживление: цены на прежнем уровне, а покупательский спрос вырос — это сезонный фактор, — говорит директор агентства недвижимости «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.

Однако если сравнивать данные за весь первый квартал, окажется, что в прошлом году январь, февраль и март в совокупности были выше на 7%. Одна из причин — рекордный февраль 2016, когда из-за слухов о скорой отмене господдержки продажи резко возросли.

— Возможно, здесь есть сегменты по каким-то другим городам. Потому что по Казани все в тех же пределах, что и в прошлом году в это время. Просто ряд комплексов находятся в районах: Лаишевском, Пестречинском, то есть не входят в зону Казани. Поэтому я считаю, что 7% — это допустимая погрешность за счет проседания каких-то определенных районов республики, — отметила Анастасия Гизатова.

В компании «7я» последними данными за месяц поделиться не смогли, так как дом уже распродали и в марте продажи не вели. Но если в целом по кварталу, активным назвали февраль.

— Возможно, те, кто хотел приобрести жилье, уже вложились, так как все знали, что господдержка уйдет. А по сути, ничего такого страшного не случилось. Кредитная ставка она чуть выше, но не настолько, чтобы удерживать людей от покупки, — говорит глава агентства «ФЛЭТ».

«Вторичка»: активность после краха Татфондбанка

В марте татарстанцы проявляли повышенный интерес и ко «вторичному жилью». По Казани в сравнении с февралем сделок было больше на 18%, по Татарстану — на 16%.

— Активность по «вторичке» в этом марте была достаточно хорошая. Но я бы ее также связала с ситуацией с Татфондбанком, в эконом-сегменте — недорогие квартиры. И, думаю, что в апреле активность вкладчиков также сохранится, — говорит Анастасия Гизатова.

А вот с мнением, что «вторичка» получила популярность благодаря отмене господдержки, глава агентства в корне не согласна, так как застройщики продолжили финансировать ставки. Кроме того, ипотечные ставки в ДДУ не настолько выросли, чтобы население переключилось на готовое жилье. «Ставки достаточно хорошие и без субсидирования», — считает эксперт.

Если же сравнивать сделки по «вторичке» за квартал этого года и прошлого, объемы продаж так же, как и у «первички», просели. По столице — на 23%, по республике — на 15%.

Историческая «минималка» ипотеки

Впереди у ипотечников еще одна хорошая новость. Глава Минстроя России сообщил, что ожидает снижения ипотечной ставки ниже 10% к концу 2017 года при условии, что позитивная ситуация в экономике сохранится. «Я думаю, что сейчас нужна процентная ставка в виде однозначного числа. Если все будет развиваться позитивно в части экономики, как в конце прошлого года — в начале этого года, не исключено, что к концу 2017 года мы увидим снижение ипотечной ставки до однозначного числа, меньше 10%», — заявил Михаил Мень.

Представители банков — крупнейших операторов ипотечного кредитования в Татарстане прокомментировали «Реальному времени» заявление министра. Так, по словам экспертов ВТБ24, инфляция и ключевая ставка на сегодня — основные показатели, влияющие на стоимость привлечения ресурсов.

— Сейчас на рынке мы видим улучшение этих показателей. Исходя из этого, большинство экспертов ожидают снижения ключевой ставки в будущем, прогнозируя ее на уровне 8% к концу 2017 года. Соответственно, в ближайшие 2—3 года мы можем увидеть ипотечные ставки на уровне 9% годовых, — считает управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ24 в Татарстане Олег Исламов.

С 1 марта ВТБ24 уже снизил процентные ставки по ипотеке. Квартиру площадью от 65 «квадратов» в новостройке через этот банк можно купить по минимальной ставке в 10,4%. На вторичном рынке жилье можно приобрести по ставке от 10,75%. Больше снижать ставки по программам ипотечного кредитования банк на данный момент не планирует. На вопрос, как повлияла отмена господдержки на рынок ипотечного кредитования, в банке ответили, что разница не слишком заметна.

— Программа господдержки была ориентирована на сегмент новостроек, а это только часть ипотечного рынка емкостью около 30—40%, остальное — вторичное жилье. Оценивать результаты программы стоит положительно — она в полной мере выполнила свою роль и поддержала важнейшие для страны жилищный сектор и рынок жилищного кредитования в непростой период. Безусловно, программа способствовала смещению спроса в сторону новостроек, и в период ее действия доля ипотеки на вторичку снижалась процентов на 10 или даже больше. Тем не менее к концу 2016 года уровень ставки по господдержке уже не так разительно отличались от ставок на рынке. Ситуация в части ценового предложения банков поступательно выравнивалась, а в настоящий момент рыночное предложение приблизилось к исторически минимальным значениям, чему в том числе способствуют действия Банка России по снижению ключевой ставки, — подчеркнул Олег Исламов.

В Сбербанке сейчас при покупке квартиры у застройщика ставка по ипотеке в банке составит 10,9%, на вторичном рынке 10,75—12,25%.

— Безусловно, в условиях высокой ключевой ставки программа господдержки была спасением для многих клиентов и опорой в поддержании строительной отрасли. По оценкам многих компаний, доля ипотек составила более половины всех сделок по покупке жилья. В то же время на текущий момент с учетом снижения ключевой ставки настал период перехода к классическому банковскому кредитованию. При этом реализуемые в первые месяцы 2017 года программы позволили обеспечить условия, близкие к действовавшим в 2016 году. Сегодня базовые ставки уже ниже ставок программы господдержки, которые были на уровне 11,4% годовых, а для ключевых партнеров — 10,9%. Последнее снижение ставок по жилищным кредитам в Сбербанке было в феврале, ставки были снижены в среднем на 1,1%. Новые ставки начали действовать с 20 февраля 2017 года, — рассказал «Реальному времени» Леонид Захаров, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк».

Рост сделок по ипотеке

По итогам первого квартала года ВТБ24 выдал жителям республики почти 1,5 тысячи ипотечных займов на сумму 2,6 млрд рублей. Доля новостроек в структуре превышает 40%. Сбербанк в марте выдал татарстанцам ипотечных кредитов на общую сумму более 2,353 млрд рублей, из них 529 млн рублей составляют займы на квартиры в новостройках. За первый квартал года банк оформил ипотеку жителям республики на общую сумму более 4,892 млрд рублей.

В перспективе банкиры ожидают роста числа сделок с ипотекой. Причем доля кредитов на «вторичку» подрастет, ведь рынок готового жилья гораздо больше «первички». «Да и не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства. Многие хотят купить и сразу заехать в квартиру», — говорит представитель ВТБ24.

Татарстан в этом году не намерен снижать темпы строительства, придерживаясь прежних объемов — более 2,4 млн кв. м. Сейчас, по данным Сбербанка, рынок ипотечного кредитования показывает стабильный умеренный рост. Поэтому компания прогнозирует и стабильный рост спроса на ипотеку. Динамику рынка оценивают, как устойчивую, объем выдач вырос более чем на 15% за прошлый год. В 2016 Сбербанк РТ выдал 15 тысяч кредитов на 20 млрд рублей.

По данным Росреестра, число всех ипотечных сделок по Казани выросло на 17% по сравнению с февралем, по Татарстану — на 22%. Эксперты связывают это с сезонным ростом и снижением ставок. Причем по Казани ипотека оказалась единственной сферой рынка недвижимости, которая по сравнению с прошлым годом показала рост. В нынешнем I квартале в столице выдали на 15% больше займов, чем за такой же период прошлого года, по Татарстану — объемы примерно те же (9103 в 2017-м против 9195 в 2016-м).