Попутного «Бриза»: спаситель строек Ливады решил заменить рынок на разъезде Восстания новым ТЦ
Казанский застройщик Андрей Беляков по примеру других застройщиков жилой недвижимости решил попробовать себя в роли рантье
Как стало известно «Реальному времени», к концу года на карте Казани может появиться еще один торговый центр. Строительная компания «Бриз» подхватила новую тенденцию в девелоперской среде, наряду с жилищным строительством реализуя проекты в сфере торговой недвижимости. Глава фирмы уверен, что его объект будет достойной заменой рынку на разъезде Восстания. Однако эксперты отмечают, что и время выбрано неудачно, да и площади недостаточно для полноценного качественного торгового центра. Тем не менее комплекс может скопировать формат «Горки Парка» и оказаться востребованным.
Замена рынку на разъезде Восстания
Участок земли площадью в 8 тысяч квадратных метров по ул. Кулахметова по соседству с мечетью «Ярдэм» ООО «БРИЗ» (оно сейчас, помимо строительства классических ЖК, участвует в достройке «фоновских» долгостроев, в частности, ЖК «Симфония») получило еще в 2013 году. В документах исполкома сообщалось, что в течение трех лет участок может быть оформлен в собственность компании. Осенью прошлого года застройщик получил разрешение на строительство торгового центра и приступил к реализации проекта.
— Постараюсь в этом году закончить торговый центр. На 100% не уверен, но, по крайней мере, постараюсь. Строительство уже на стадии первого этажа, — рассказал корреспонденту «Реального времени» гендиректор фирмы Андрей Беляков.
По оценке экспертов, объемы инвестиций в ТЦ на Кулахметова составят примерно 1,1 млрд рублей (по 50 тыс. руб. за кв. м). Многое зависит от того, как сети подведены к участку, и техусловий. Общая площадь торгового объекта составит более 22 тысяч кв. м с учетом парковочных мест. В торговом центре будет полуподземная и надземная парковка в два этажа. Выбранное место на стыке двух районов города, Кировского и Московского, — застройщик считает вполне перспективным.
— Это будет замена аналогичному рынку, который был на разъезде Восстания, — отметил гендиректор фирмы.
Интересно, что раньше «Бриз» торговые центры не строил. Объект на Кулахметова — первая ласточка. С чем же связано решение пойти в торговлю?
— Это был закон 2012 года, если не ошибаюсь, о запрете открытой торговли (от 30 декабря 2012 г. №318-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», — прим. ред.). Возник вопрос: куда деваться предпринимателям, на улицу? Вот для этого и было инициировано совместное с городом и предпринимателями решение построить торговый центр. Тем более в Московском районе именно для предпринимателей никакого рынка не существует, можно сказать, — пояснил Беляков.
Не самое удачное место?
Впрочем, место нового ТЦ эксперты оценивают неоднозначно. С одной стороны, стоит учесть транспортную доступность (через остановку «Разъезд Восстания» пролегают десятки маршрутов общественного транспорта) и густонаселенность района (в округе — многоэтажное жилье).
— Развилка улиц Кулахметова, Серова и недалеко — Восстания, я считаю, в принципе, место неплохое. Конечно, не как у «Тандема», но на 4 по 5-балльной шкале, — считает гендиректор агентства недвижимости «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.
Однако, по мнению еще одного эксперта в области недвижимости Никиты Купцова, место нельзя назвать однозначно удачным. По его словам, все качественные торговые центры расположены на ключевых магистралях, а улицу Кулахметова нельзя назвать таковой.
Не «Тандем», но «Ягодную слободу» обставит
Тем не менее, как считают эксперты, из-за небольшого количества конкурентов в районе ТЦ может быть успешным. Так, гендиректор агентства недвижимости «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров согласен с главой «Бриза», что ТЦ сможет заменить рынок на разъезде Восстания.
— Там есть ТЦ «Удача», но это неспециализированный торговый центр, он простейшего уровня, что-то вроде мини-маркета. Если говорить о «20-тысячнике», то это торговый центр районного масштаба. Ближайший конкурент — «Тандем». Конечно, некорректно сравнивать, потому что он «70-тысячник». По площади можно сравнить с «Бахетле», но он, скорее, гипермаркет, а не ТЦ, — говорит Мурат Ахмеров.
ТЦ на Кулахметова сможет обслуживать население Московского района — порядка 130 тысяч человек — и часть жителей Кировского — еще несколько десятков тысяч людей. «Петрушкин двор» как таковой конкуренции ему не составит, разве что ТЦ «Московский» и ТЦ «Ягодная слобода». Но и последняя, по мнению эксперта, морально устарела, как торговый центр. «Он такой староформатный, ему нужно реконцепцию делать. В Авиастроительном районе только «Бахетле» получается такого же уровня и формата. Как раз там «Бахетле» около 15 тысяч «квадратов», если не ошибаюсь», — добавляет Ахмеров.
Никита Купцов полагает, что для качественного торгового центра — 22 тысяч «квадратов» площади — маловато. «Есть понятие «качественный торговый центр». У нас в Казани три качественных торговых центра — это «Мега», «Тандем», «Парк Хаус», с натяжкой — «Южный», — говорит Купцов. Будущий объект на Кулахметова при своей площади не сможет конкурировать с качественными торговыми центрами, но и ближайшие ТЦ вроде «Ягодной слободы» ему не ровня. «Это же не совсем торговый центр. Так, скорее, торговое образование: торговали на улице, потом под крышу загнали», — говорит Леонид Рахимов.
«Кинотеатр не пойдет, а боулинг себя пережил»
По мнению всех опрошенных экспертов, многое будет зависеть от наполнения ТЦ: его концепции и арендаторов.
— Чтобы ТЦ на Кулахметова был успешным, нужна узкая специализация на чем-то одном. Возможно, мебельный центр, но не бытовая техника: они сейчас все в интернет уехали и сокращают площади. Только «М.Видео» может себе позволить держать выставочный зал на 1,5 тысячи «квадратов», — рассуждает Рахимов.
Однако другие эксперты считают, что все-таки в будущем ТЦ нельзя замыкаться на узком формате.
«Вопрос, кто там будет. Думаю, однозначно будут якорные супермаркеты, возможно, гипермаркеты. Из продуктовых там рядом «Атак» по ул. Сабан, в «Сити Строй» «Пятерочка» сидит. Потом бытовая техника — классика жанра типа «М.Видео» или «Эльдорадо», — перечисляет Мурат Ахмеров.
Кроме того, будущей управляющей компании нужно тщательно продумать развлекательную составляющую будущего ТЦ. Район — спальный, поэтому, по словам эксперта, «кинотеатр там не пойдет, а боулинг себя уже пережил».
— Чтобы это было не только местом шопинга, но и местом проведения досуга. Из него, конечно, не выжмешь «Южный», «Мегу» в силу площади, все-таки 20 тысяч — не слишком много. Но, мне кажется, фуд-корт однозначно будет. И можно что-то вроде батутной тематики. Например, в Уфе сделали многофункциональный зал в ТЦ, который сдают то под школу танцев, то под какие-то кружки. Получается, пока дети заняты, родители занимаются шопингом или перекусывают, — приводит пример Ахмеров.
Все проходили, но не все могут похвастаться успехами
Отсутствие опыта в строительстве и управлении торговыми объектами у «Бриза», по мнению экспертов, не самая большая проблема.
— Ничего страшного, «Унистрой» тоже строит дома, однако же «Горки Парк» они реализовали, и получилось неплохо. Если строят ТЦ, значит, они востребованы. Было бы совсем невыгодно, наверное, не строили бы. Торговые центры окупаются не за 10 лет. Поэтому, если это не очередной распил каких-то шальных денег, значит, к делу подошли серьезные девелоперы. Почему нет? Город растет, есть интерес ко всему новому, к любой новой торговой недвижимости, — отмечает Купцов.
Можно вспомнить также, что торговый центр — «20-тысячник» строит подрядчик на мегастройке «Салават купере» — «Грейт-Строй». Крупный ТРЦ может появиться и в районе завода КМПО.
Леонид Рахимов считает, что все девелоперы рано или поздно начинают заниматься торговой недвижимостью, так как жилье не дает такой отдачи: «Эту эволюцию проходила и компания «ФОН». И сейчас проходит «Унистрой». Но не многие могут похвастаться успехами. «Сувар» от обратного пошел: сначала в торговое строительство залез, потом в жилищное отправился. В любом случае это сложная категория, сложно в ней выиграть: окупить торговый центр за 7 лет, — отмечает глава «Сити Центра».
Улицу Кулахметова на этом участке окружают в основном дома старой застройки. Поэтому судьба будущего ТЦ может быть схожей именно с «Горки Парком», считает Рахимов:
— Они по площади примерно одинаковые, и окружение такое же: старо-советское. А это куча «Магнитов», «Пятерочек» и аптек — вот основной набор для стрит-ретейла вокруг этих домов. Там аптеки по пять штук сидят друг за другом по улице.
Однако в целом ситуация на рынке торговых площадей остается без изменений: роста объемов продаж не наблюдается. Торговля отражает общеэкономическое положение в стране. Так что время для выхода на рынок, по мнению экспертов, сейчас не самое удачное.
— Но хороший продукт, хорошая концепция может решить любые проблемы даже на падающем рынке. Всегда есть место для чего-то нового, для фантазии и предпринимательской смекалки — на то она и жизнь. Кто-то видит, а кто-то не видит возможности для себя и ниши на рынке — вот в этом и вся разница, — говорит Леонид Рахимов.