Девелоперы Татарстана: «Очень мало сделок за деньги, большинство, прежде чем что-то купить, продают сначала свое»

Участники:

Искандер Юсупов — коммерческий директор компании «Унистрой»

Наиля Чабаненко — генеральный директор «Сувар Холдинг»

Делюс Серазетдинов — генеральный директор «Камастройинвест»

Мурат Галеев — начальник отдела жилой недвижимости «А-Девелопмент»

Марсель Валиахметов — директор «Казан Реал Эстейт»

Марта Савенко — корреспондент издательского дома «Коммерсантъ» и шеф координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости

Арслан Минвалеев — редактор службы новостей «Реального времени»

Фаиль Гатаулин — руководитель аналитической службы «Реального времени»

Тренд «выезжаем за город»

Арслан Минвалеев: При подготовке рейтинга новостроек Казани возник спор. Тут появился необычный проект — «Царево Village» от компании «Унистрой». Это именно те малогабаритные квартиры. Искандер, какова минимальная площадь этих квартир?

Искандер Юсупов: Минимальная площадь — 28 кв. метров, и это не студия. Максимальная площадь однокомнатной — 37 кв. метров, двухкомнатные — 49-54 кв. метров, трехкомнатные — 67 кв. метров. Царево находится в 11 минутах от развязки Агропромышленного комплекса. Это полноценные трехэтажные многоквартирные кирпичные дома. Спрос на это жилье есть, покупает в основном молодежь. Очень много наших сотрудников приобрели там квартиры. Формат интересный. Думаю, он будет пользоваться популярностью. И как первое жилье для молодых семей это идеальный вариант, не говоря уже об экологии — рядом лес и озеро.

Минвалеев: В конце прошлого года активно обсуждалась программа «Жилье для российской семьи». Известно, что компания «Сувар» вошла в эту программу. Стоимость квадратного метра — 30 тысяч рублей. Будете ли вы дальше участвовать в этом проекте? Застройщикам интересно продавать по такой цене?

Наиля Чабаненко: Пока проект на стадии проектирования. Площадь, предусмотренная под данную программу, — 63 га в Лаишевском районе. Что касается интереса, то, участвуя в подобных программах, компания получает бонусы от государства.

Делюс Серазетдинов: «На мой взгляд, рост количества игроков на рынке строительства приводит к перенасыщению на этом рынке»

Делюс Серазетдинов: Марта, вы отметили, что сейчас тренд к уменьшению строительства жилья. На мой взгляд, рост количества игроков на рынке строительства приводит к перенасыщению на этом рынке.

Минвалеев: Не замораживаете ли вы проекты? По данным Росстата, в феврале произошло чудовищное падение доли ввода жилья. На ваш взгляд, это игры статистики или реальность?

Юсупов: Нет, не замораживаем. Просто если в начале года хотели запустить —условно — строительство 5 домов, начнем строить 4. Но о заморозке текущих проектов речи быть не может.

Чабаненко: У нас так же. Строительство наших объектов идет с опережением до 7 месяцев.

Минвалеев: К чему такая спешка?

Чабаненко: А зачем держать, если есть финансирование? Если люди покупают, есть деньги на строительство. Уменьшается и налоговая нагрузка.

Серазетдинов: Мне кажется, выбор покупателя будет ориентирован на те дома, которые введены в эксплуатацию. И это показывает, что существует высокая конкуренция в этом сегменте. В скором времени дольщиков будет все меньше, а будет спрос на введенное жилье. Это выведет рынок на более качественный уровень, все от этого только в плюсах останутся.

Минвалеев: До «черного вторника» декабря аналитики проводили исследование, и наблюдалась ситуация, когда стоимость жилья в котловане и стоимость сданного жилья сравнялась.

Искандер Юсупов: «В Новосибирске новостройка стоит дороже, чем «вторичка». Они рассказывают, что там было как у нас, но постепенно сравнялось, и сейчас новостройки в середине процесса и уровня «эконом+» стоят дороже»

Юсупов: В Новосибирске новостройка стоит дороже, чем «вторичка». Они рассказывают, что там было как у нас, но постепенно сравнялось, и сейчас новостройки в середине процесса и уровня «эконом+» стоят дороже.

Минвалеев: С какими застройщиками работаете вы, Мурат?

Мурат Галеев: Наш основной проект — это ЖК «Видный» на Баруди. В декабре-январе у нас был период высоких продаж, в феврале была пауза, многие ждали государственной программы, в марте пошло большое оживление. Сбербанк и ВТБ стали партнерами, мы получили десятки заявок. Сейчас очень многие продают квартиры и хотят переехать. У нас стройка идет с опережением графика, планируется вторая очередь, которая стартует осенью. Тенденции — квартиры с маленькой площадью, с чистовой отделкой. Стройки замораживать мы не планируем. Сейчас многие спрашивают про вторую очередь, возможность купить на первой стадии продаж дешевле. В лист ожидания мы вносим отметку о бронировании. У нас также есть рассрочка от 3 до 6 месяцев. Какие-то механизмы при наличной оплате. Снижения цен нет, дом высокой степени готовности.

Инвесторы из валюты и краткосрочных депозитов выходят в недвижимость

Минвалеев: Марсель, вы, как человек с опытом, который руководил отделами продаж и в «ЮИТе», и в «Ак Барс Девелопмент», расскажите, пожалуйста: какой он — казанский покупатель недвижимости?

Марсель Валиахметов: «Если говорить об инвесторах, то им интересны проекты за городом, имеющие меньшую «нарезку» и меньшую стоимость квартир, они опустили планку частных прямых инвестиций в недвижимость до 1,2-1,5 млн рублей»

Марсель Валиахметов: Если говорить о инвесторах, то им интересны проекты за городом, имеющие меньшую «нарезку» и меньшую стоимость квартир, они опустили планку частных прямых инвестиций в недвижимость до 1,2-1,5 млн рублей. Допустим, в декабре показали очень большие объемы по инвестициям и прошли именно эти объекты. Инвестор — это человек, который не пользуется ипотекой, а вкладывает деньги для того, чтобы получить потом прибыль от продажи или сдачи в аренду. Можно поделить инвесторов на две группы: первая группа — неквалифицированные, которые в ноябре-декабре вложили, удивляет их желание в январе-феврале уже продать.

Марта Савенко: Поделюсь с вами мыслью. Сейчас у вас и у нас в связи с текущей обстановкой в стране повышенный спрос на дома, близкие к финальной стадии готовности. Поэтому дальше будут сильно выигрывать те инвесторы, которые вкладывают на этапе котлована, а ближе к стадии готовности продают.

Серазетдинов: Это имело место год-два назад. На данный момент с учетом удорожания материалов цена на недвижимость растет, и та маржа, которая была раньше, уменьшается. Насколько выгодно сейчас инвестировать на этапе котлована, даст ли это доходность, которую сейчас дают депозиты в банках?

Савенко: С банковским кризисом, который прошел в 2013-2014 годах, с отзывом лицензий, который происходит каждый день, не сказать, что это надежное вложение. Есть люди, которые предпочитают в банках деньги не держать.

Валиахметов: Да, есть банки с разного рода рисками, и есть застройщики. Если сравнивать два этих момента, то Сбербанк никогда не давал 16-18%-ный депозит, в любом случае он ниже. За последний год инвесторы, которые через нас прошли, получили доходность 20% годовых. Мы всегда оцениваем проекты, застройщиков и понимаем, что на крупном застройщике с хорошей финансовой подушкой заработать можно меньше, но и рисков меньше. Что касается мелких застройщиков, то есть риск заморозки строительства. Мы анализируем, какими должны быть финансирование и продажи, чтобы стройка не остановилась, — на этапе котлована цена действительно очень интересна. Проекты, которые покупались летом, когда рисков было больше, теперь неплохо продаются, и доходность от них больше. Сейчас мы будем выставлять пакет квартир на продажу, средняя доходность составит 27-28%. И это по ценам застройщика. При этом это хорошие этажи и планировки. По нашему опыту, клиент готов переплатить 100 тысяч рублей за хороший этаж и планировку.

Серазетдинов: Казань находится в более выигрышной ситуации. Наша недвижимость обретает более привлекательный вид. И усовершенствование инфраструктуры — появление паркингов, парков — способствует этому.

Савенко: Что касается Татарстана в целом, в нашем московском сознании это один из самых благополучных регионов, наряду с Сочи и т. д. На строительном рынке Москвы ряд компаний запустили такую услугу, как «обратный выкуп». У вас это существует?

Валиахметов: Это лучше спросить у застройщиков. Есть две группы инвесторов — мелкие, которые вкладывают определенную сумму на этапе строительства, и крупные, которые выкупают на юридическое лицо. Крупные готовы выкупать у частных инвесторов по сходной цене.

Минвалеев: Почувствовалось ли ослабление рубля, выход из валюты в недвижимость? Еще до трагедии с «Адмиралом» империя Алексея Семина прогнозировала, что скоро закончатся краткосрочные депозиты и люди будут сдавать валюту и вкладывать в недвижимость. Наблюдается ли такое?

Валиахметов: Сейчас наблюдается тренд на ослабление валюты, укрепление рубля. У нас есть обращения от инвесторов, которые летом продавали квартиры и покупали валюту. Теперь они из валюты выходят — такой отложенный спрос — и обращаются к нам за интересными проектами. То же самое с депозитами. У кого-то они заканчиваются в апреле, мае, июне, и они выбирают, куда вложить деньги. То есть появляется еще одна категория инвесторов. В ноябре-декабре у нас было много поручений покупать валюту. Эти деньги не тратились на недвижимость — просто покупалась валюта.

Чабаненко: Когда в декабре банки объявили о повышенных краткосрочных процентных ставках, очень многие заключали соглашение о бронировании квартиры на три месяца и на этот срок вкладывали деньги в банк. Они не скрывая говорили, что ждут, когда заработает государственная программа по льготной ипотеке, и пусть их деньги три месяца поработают. Они получили деньги с декабря до последних чисел марта, и в первых числах апреля пришел поток людей.

Минвалеев: В связи с тем, что Казань на сегодняшний день признана привлекательным городом, есть ли спрос среди тех, кто живет за пределами республики?

Наиля Чабаненко: «Очень много альметьевских, семьи нефтяников, дети которых приезжают учиться в Казань, в апреле-мае всегда покупают квартиры. Из других городов пока клиентов не было»

Чабаненко: Что касается нашей компании, у нас татары-сибиряки, которые работали и жили в Сибири, с наступлением пенсионного возраста хотят осесть на родине. Очень много альметьевских, семьи нефтяников, дети которых приезжают учиться в Казань, в апреле-мае всегда покупают квартиры. Из других городов пока клиентов не было.

Серазетдинов: На московской выставке я общался со столичными риелторами с целью наладить контакты. Но они утверждают, что у них сложности с продажами в своем регионе, не говоря уже о выходе на новый. Там выше маржа, лучше рынок. У нас же процесс продажи квартир на федеральном уровне только набирает обороты. Без помощи властей этот вопрос решить не удастся.

Цены на жилье стали доступными

Валиахметов: У нас есть частные инвесторы из Москвы — выходцы из Казани. Они знают регион, поэтому не против вкладывать. Начали появляться те, кто был в Казани в гостях, — они тоже покупают. Есть обращения сибиряков. Мы хотим этот канал расширять, делаем сайт о казанской недвижимости в том числе на английском языке. Цены на нем будут представлены в рублях и в валюте. Сайт для тех, кто Казань узнает.

Серазетдинов: Чувствуется интерес выходцев из Казахстана. Поступало несколько обращений на просмотр.

Минвалеев: Ваш прогноз того, что будет дальше на рынке жилой недвижимости?

Юсупов: Заметное оживление ипотеке дала государственная поддержка. Важно, чтобы и вторичный рынок развивался. У нас очень мало сделок за деньги, большинство, прежде чем что-то купить, продают сначала свое. Не так много тех, у кого 3-4 млн рублей в свободном пользовании. Очень важно, чтобы государство обратило внимание на сектор вторичного жилья, доля ипотеки там гораздо выше. Скачков цен в сторону уменьшения и увеличения не планируется.

Чабаненко: Роста цен на жилье не будет. Сложилась такая ситуация, что цены доступны. Нам повезло, что нашего региона кризис коснулся не так, как других. Люди нуждаются в жилье. Они будут приходить и покупать. Те, у кого есть жилье, будут улучшать жилищные условия. Рынок не встанет. Было бы здорово, если бы государство снизило еще чуть-чуть процентную ставку. Жилье будет востребовано, и рынок не встанет.

Мурат Галеев: «Возможно, до осени цены меняться не будут, к осени вероятно какое-то оживление. Резкое изменение цен не прогнозируем»

Галеев: Возможно, до осени цены меняться не будут, к осени вероятно какое-то оживление. Резкое изменение цен не прогнозируем.

Серазетдинов: Я считаю, что падения рынка недвижимости не будет. Но за счет инвестиционной привлекательности города ближайшие 5-10 лет мы увидим рост населения в Казани. За счет этого мы будем оставаться на плаву. Серьезного роста цен не предвидим.

Валиахметов: В начале года было исследование, посвященное привлекательности жизни в российских городах. Казань вошла в тройку. Люди хотят жить в Казани, снимать, покупать жилье. инвесторы понимают, что казанская недвижимость имеет свой потенциал. Уверен, что стагнация продиктована тем, что были выполнены планы, есть запас прочности, цены застройщики снижать не будут. Все зависит от дальнейшей ситуации. Посмотрим, что будет к осени. Если ситуация будет меняться, думаю, что падения рынка не будет. Инвесторы понимают, что не нужно снижать цены, а лучше подождать до лета и осени. Политическая ситуация улучшилась. Аналитики говорят, что прогнозировали гораздо худшие последствия санкций, чем оказалось на самом деле. Не исключено, что если ситуация улучшится, то к осени будет рост цен на первичный рынок.

Галеев: Один из факторов привлекательности Казани в том, что город сейчас в плане естественного и миграционного прироста один из лидеров по России.

Часть 1. Девелоперы Казани: «Сейчас нельзя ошибаться — можно нарваться на замороженные стройки»

Официальная площадка мероприятия: