В ряде татарстанских СНТ «общественные» земли оценили как городские улицы с развитой инфраструктурой
Садоводческим товариществам приходится судиться, чтобы не разориться на налогах
В Татарстане стартовал новый сезон комплексных кадастровых работ, а садоводы республики в районах в Казани, где ККР завершены, столкнулись не только с «бонусами» от бесплатного для них межевания, но и с проблемами. В некоторых СНТ размер платежей по земельному налогу по завершении работ ощутимо вырос, поскольку завершение ККР совпало с тем, что Центр кадастровой оценки заново определил кадастровую стоимость земель общего пользования — и она выросла в разы. О плюсах и минусах перемен, судебных и внесудебных спорах садоводов о цене «общественной» земли и мерах, которые, по их мнению, надо принимать на правительственном уровне, чтобы земельный налог перестал быть для СНТ непосильным бременем, читайте в материале «Реального времени».
Рано радовались
Комплексные кадастровые работы, которые стали «спасением» для многих татарстанских СНТ, где много лет не могли завершить межевание из-за нерадивости или межевых споров отдельных садоводов и наличия заброшенных участков, обернулись для одних садоводческих объединений выгодой, а для других — ростом расходов. В Союзе садоводов РТ «Реальному времени» рассказали, что туда поступают многочисленные обращения от садоводов и председателей СНТ о начислении завышенных налогов на земли общего пользования, из-за чего приходится срочно решать вопрос о повышении членских взносов, и эта нагрузка во многих случаях становится непосильной.
— Налоги на земли общего пользования — аллеи, въездные ворота, землю под линиями электропередач и трубопроводами систем полива — во многих СНТ возросли в разы по сравнению с прошлыми годами из-за роста кадастровой стоимости, — рассказал изданию глава Союза садоводов Илья Слесарский. — И речь идет не об увеличении кадастровой стоимости с заниженных ранее значений до логичных величин, например около 850 рублей за квадратный метр в Казани, а об определении ее в размере, превышающем десяток тысяч рублей за квадратный метр! Граждане возмущены необоснованно высокими налогами, сравнивают кадастровые стоимости земель общего пользования между соседними СНТ и обнаруживают многократную разницу.
— У нас ККР прошли в 2025 году, со стороны Роскадастра весь процесс был отлично организован, — рассказал «Реальному времени» председатель казанского СНТ «Нокса» Нурислам Нуриев. — Мы радовались, ведь до этого момента в нашем СНТ почти 10 лет не удавалось установить границы земель общего пользования, из-за этого товарищество платило большие налоги на землю. Но оказалось, что радость преждевременная — земельный налог, вопреки нашим ожиданиям, не снизился, а резко увеличился.
Глава Казанского отделения Союза садоводов Татарстана Сергей Евстратов говорит, что серьезной проблемой стал статус земель общего пользования. Исторически в разных СНТ эти земли имели разный статус в зависимости от истории их образования и регистрации прав — оставались в государственной или муниципальной собственности, оформлялись в собственность самого СНТ, имели неопределенный статус из-за отсутствия межевания или реестровых ошибок. И некоторым СНТ этот статус с точки зрения налога обходится несоразмерно дорого.
«Прежде всего — выяснить правовой статус»
В Роскадастре пока не ответили на вопросы «Реального времени» о несоразмерно высокой кадастровой стоимости земель общего пользования в СНТ. А казанский юрист Евгения Хасанова считает, что, разбираясь с кадастровой стоимостью, садоводам прежде всего следует выяснить правовой статус земельного участка:
— Если у СНТ оформлено право собственности на эту землю, оно может самостоятельно обратиться в Росреестр для уточнения вида разрешенного использования. А если права на землю СНТ не зарегистрированы, это по умолчанию городская земля, и действовать надо через исполком, обращаться в КЗиО.
«Кадастровая стоимость завышается»
Действительно, этот вид разрешенного использования включает в себя «размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей, пешеходных тротуаров, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры… Размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог… Размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов».
Ничего этого, говорит Слесарский, на землях общего пользования СНТ нет и быть не может, за исключением разве что дорог СНТ — грунтовых, а в лучшем случае — щебеночных проездов и проходов, которые к улично-дорожной сети трудно отнести даже с натяжкой.
— Для земель общего назначения в СНТ, следуя описанию классификатора, применим исключительно код 13.0 — «Земельные участки общего назначения», но в Центре государственной кадастровой оценки его почему-то не учитывают. Мало того, иногда, даже если вид разрешенного использования указан правильно и соответствует коду 13.0, кадастровая стоимость рассчитывается неодинаково и в ряде случаев существенно завышается, — возмущается глава Союза татарстанских садоводов. — С каждым таким случаем мы сейчас разбираемся и отрабатываем с председателями СНТ, которые состоят в союзе, схему — куда им идти, что писать, как добиваться, чтобы земля была оформлена правильно, с учетом ее реального использования. И мы очень переживаем, что будет с СНТ, которые не состоят в союзе, ведь там люди зачастую узнают о проблеме, лишь когда приходит время платить налог.
Слесарский привел примеры: если в СНТ «Электрик» на Сухой Реке кадастровая стоимость квадратного метра после ККР составила 855 рублей за квадратный метр, то по соседству — в СНТ «Казмебелькомбинат №3» — 10 916 рублей. А в СНТ «Связь» в Борисоглебском (тот же Авиастроительный район) — 13 357 рублей. При этом в центре Казани, в Советском районе, с видом на Казанку и «Ак Барс Арену», в СНТ «Дружба», — всего 1 110 рублей.
Есть предложения
Союз садоводов Татарстана обратился к директору ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Лене Хамзиной с письмом, в котором, в частности, просит:
- использовать возможность, предоставленную в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, и принимать в качестве вида использования фактическое использование земельных участков СНТ;
- осуществлять сбор достоверной информации об использовании земельных участков СНТ;
- использовать при определении кадастровой стоимости земельных участков СНТ кадастровую стоимость других объектов со сходными характеристиками, дабы результаты оценки не отличались в разы;
- использовать методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости со схожими характеристиками моделей определения кадастровой стоимости;
- не допускать при определении кадастровой стоимости ее превышения над рыночной;
- определять кадастровую стоимость земельных участков СНТ на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Готовы ли в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» реализовать меры, предлагаемые Союзом садоводов, пока неизвестно, ответ на запрос «Реальным временем» не получен.
По суду — дешевле в 10 раз
Однако в Татарстане уже имеется опыт судебного пересмотра кадастровой стоимости земель общего пользования в СНТ.
В марте 2025 года завершилась судебная тяжба казанского садового товарищества «Табигать» при Казанском государственном педагогическом университете с ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», которое определило кадастровую стоимость земель общего пользования СТ в размере 259 миллионов 86 тысяч рублей с копейками — по 5,6 тыс. за квадратный метр.
Несмотря на возражения ГБУ, Верховный суд РТ удовлетворил административный иск СТ «Табигать» и на порядок снизил кадастровую стоимость участка, до 22,753 млн рублей. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции «засилил» это решение.
В судебном решении, в частности, было указано, что для определения действительной величины рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода, а в качестве объектов-аналогов были выбраны предложения по продаже земельных участков, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объекта исследования по критериям категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (под коммерческую застройку, в том числе под жилищное строительство и садовые некоммерческие товарищества), даты предложения (до 1 января 2022 года) и расположения в садоводческих товариществах Приволжского района города Казани.
«Вопреки доводам административного ответчика, экспертом учтено расположение земельного участка на территории садового товарищества и техническая невозможность его выделения и отдельной реализации, а также конфигурация земельного участка, что обусловливает наиболее эффективное использование с учетом вида разрешенного использования — под земли общего пользования на территории садового товарищества, которое относится к индивидуальному жилищному строительству», — говорится в решении суда.
«Это несправедливо и нелогично»
Руководитель Ассоциации СНТ Верхнеуслонского района, председатель СНТ «Весна» Павел Бойко рассказал, что общая проблема состоит в том, что благодаря программам помощи садоводам, которые реализуются на территории РТ, в СНТ появляются новые дороги, водяные скважины, линии электропередач, газопроводы, и все эти улучшения приводят к увеличению кадастровой стоимости земельных участков. И в результате, даже если площадь земель общего пользования не растет, земельный налог увеличивается, платить приходится в разы больше.
Бойко обратился с предложением инициировать изменение классификации земель общего пользования, что сразу обеспечит снижение налога, в Общественную палату РТ, где после его выступления направили соответствующее обращение в Росреестр.
— Ответ, который получила Общественная палата, решить проблему не поможет, — говорит он. — Там рекомендовали в случае несогласия оспаривать, провести кадастровую оценку земель общего пользования у независимых экспертов, пройти процедуру первичной подачи в ГБУ «Центр кадастровой оценки Республики Татарстан», если там откажут в перерасчете — провести независимую оценку и обратиться в суд, где доказывать, что кадастровая оценка завышена. А это долгий путь, который вовсе не гарантирует успеха и не обеспечивает решение проблемы в целом, для всех СНТ, что в данном случае принципиально важно.
«По результатам ККР формируется точная и справедливая налоговая база»
По данным татарстанского Управления Росреестра, комплексные кадастровые работы, проводимые в Татарстане с 2022 года в рамках госпрограммы «Национальная система пространственных данных», к марту 2026 года были завершены в отношении 185,2 тыс. объектов недвижимости на территории 404 кадастровых кварталов.
— С 2022 по 2025 год комплексные кадастровые работы (ККР) были проведены на территориях 404 кадастровых кварталов 27 муниципальных образований Республики Татарстан, — сообщили «Реальному времени» в Минземимуществе. — Это Агрызский, Альметьевский, Апастовский, Арский, Балтасинский, Бугульминский, Буинский, Высокогорский, Верхнеуслонский, Елабужский, Заинский, Зеленодольский, Кукморский, Лаишевский, Лениногорский, Мамадышский, Менделеевский, Нижнекамский, Нурлатский, Пестречинский, Рыбно-Слободский, Сабинский, Тукаевский, Тюлячинский, Чистопольский районы, Казань и Набережные Челны. Они коснулись 185 436 объектов недвижимости.
В 2026 году ККР федерального и регионального значения должны пройти в РТ на территории более 160 кадастровых кварталов. Планируется, что в ЕГРН будут внесены сведения как минимум о 34 тыс. объектов.
В Минземимуществе считают, что называть точные сроки завершения ККР на всей территории республики преждевременно, так как, согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ККР могут проводиться не только на территориях садоводческих товариществ, но и с учетом определенных законодательством особенностей на территориях:
- земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами общего пользования и другими объектами (территориями) общего пользования;
- земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;
- земельных участков сельскохозяйственного назначения, лесных участков и т. д.
А министр земельных и имущественных отношений РТ Фаниль Аглиуллин пояснил «Реальному времени», что при несогласии с результатами ККР собственники объектов недвижимости могут представить возражения в письменной форме в согласительную комиссию, формируемую органом местного самоуправления.
— Земельные споры о местоположении границ земельных участков, не урегулированные в результате согласования местоположения границ земельных участков, в отношении которых выполнены ККР, после оформления акта согласования местоположения границ при выполнении ККР разрешаются в судебном порядке, — уточнил министр.
Фаниль Аглиуллин отметил, что ККР имеют большое значение для экономики региона, поскольку по результатам их проведения формируется точная и справедливая налоговая база, увеличивается эффективность управления территориями и планирования их застройки, повышается прозрачность рынка недвижимости, в том числе процедуры предоставления земли.