Арендные риски: что делать, если компанию просят уйти

Компания арендовала помещения для своих подразделений по договору на один год. Однако арендодатель решил разорвать контракт досрочно в одностороннем порядке, вынуждая компанию раньше положенного срока уйти из здания. На ваш взгляд, что делать в такой ситуации? И как себя обезопасить?

• 

  ​Михаил Раскин председатель НП «Коллегия адвокатов «Раскин и партнеры»

  Просто так арендодатель не может взять и расторгнуть договор. Другое дело, если право арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору изначально было предусмотрено в договоре, а арендатор на такие условия согласился. Тогда арендатор сам виноват. В любом случае нужно смотреть сам договор, какие сроки и условия расторжения в нем были прописаны. По умолчанию, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то стороны вправе отказаться от договора с предупреждением другой стороны за 3 месяца (статья 610 ГК РФ). По общему правилу, любой договор расторгается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке (статья 450 ГК РФ). Судебная процедура занимает приблизительно полгода, поэтому этот год компания может продержаться в своем помещении. Плюс компания может объявить встречный иск и взыскать с арендодателя убытки, причиненные досрочным расторжением договора, потому как обязательства арендодателя по предоставлению имущества все равно в договоре имеются. В принципе, нужно защищать себя на стадии заключения договора, рассматривать соответствующие процедуры прекращения договора и последствия таких действий сторон. А если ситуация произошла, то люди должны обращаться к юристам, чтобы защитить свои ущемленные права.
  

• 

  ​Камиль Ибрагимов исполнительный директор компании «БАРС Груп»

  Односторонние действия арендодателя должны стать поводом для иска и разбирательства в суде. Но даже если суд признает вашу правоту, эта ситуация в целом негативно скажется на бизнесе и будет стоить вам денег. Поэтому лучше всего обезопасить себя заранее на этапе составления договора. Самое элементарное, что можно сделать, это предусмотреть более длительный срок извещения. Обычно о расторжении договора сообщают за 30 дней, но можно договориться на 2 и 3 месяца. Выигранное время потратить на поиск новой дислокации в штатном режиме. Можно прописать в договоре штрафные санкции за досрочное расторжение в размере одной месячной аренды. Заранее обговорить, что смена собственника помещения не должна повлечь за собой расторжение договора. Обычно эти меры безопасности помогают, и юридическая служба нашей компании внимательно отслеживает выполнение всех пунктов.
  

  Но может возникнуть ситуация, когда собственник вынуждает вас самих расторгнуть с ним договор, существенно повышая арендную плату. Чтобы этого не произошло, арендную плату также следует зафиксировать в договоре. Поскольку арендодатель, как и вы, старается обезопасить себя от рисков, он вряд ли будет готов на год вперед определить сумму. Лучше установить рамки, привязав их к уровню инфляции или средней сумме по рынку. Обговорить с собственником три или четыре аналогичных офисных центра и смотреть, как повышаются цены там. Если средняя стоимость по рынку выросла на 10%, то и вам будет выгоднее принять новые условия, чем сниматься с места и тратить время на поиски. Главное во взаимоотношениях с арендодателями — исключить неприятные сюрпризы, об остальном можно договориться.

• 

  ​Максим Булатов генеральный директор компании Alto Vision

  Главное правило — договор, договор и еще раз договор! Мы очень серьезно относимся к любым договорам — и с заказчиками, и с подрядчиками. Договор аренды — сложная тема, но тут тоже можно гнуть свою линию. Нам и тем, кто ищет большие площади, в этом плане проще. Арендаторов в наше время на крупные площади не так много, поэтому мы можем диктовать условия. Обезопасить себя от расторжения договора тяжело, но минимизировать риски и затраты можно. Например, обозначить срок, за который арендодатель должен оповестить о расторжении. Чтобы добиться хорошего и правильного договора, нужно вести переговоры, обсуждать, спорить. Забудьте про личные договоренности. Если этого нет в договоре, то этого нет в принципе. Пока ничего не случилось, все друзья. Но как только возникнут проблемы, поможет только договор. Не слушайте, когда вам говорят: «Это же просто договор, понятно, что мы так никогда не сделаем». Сделают, поверьте. Ну и банальные правила. Первое — не экономьте на юристах. Второе — пусть юристы общаются с юристами. Если вас позвали на встречу и на ней кроме руководителя второй стороны сидит еще юрист, вставайте и уходите. Или пригласите сразу же на эту встречу своего юриста и без него ничего не обсуждайте.
  

• 

  ​Эмиль Валеев директор филиала компании «РЕСО-Лизинг» в Казани

  Для начала нужно выяснить причину, по которой собственник хочет расторгнуть договор (не устраивает сумма аренды, поступило более выгодное предложение по цене, открытие собственного бизнеса, продажа помещения и так далее). Каждое возражение необходимо отработать, постараться переубедить арендодателя. Параллельно с этим необходимо изучить договор аренды. Как правило, прописывается пункт, что стороны заранее обязаны уведомить друг друга о расторжении (обычно срок один месяц). Таким образом, у нас уже есть месяц на подбор подходящего по критериям офиса, в случае если договориться и нерасторжении не удалось. Далее проводим мониторинг арендных ставок по офисным центрам такого же класса в городе. Если становится ясно, что изначально при переговорах цена с нашей стороны по ставке была занижена, то можно предложить арендодателю незначительное повышение аренды, исключить коммунальные платежи и хозяйственные расходы, оплачивать их самостоятельно. В договоре обычно прописывается пункт по ежегодной индексации, согласно инфляции по ЦБ. Если компания занимает помещение уже не первый год, то, возможно, никто не обращал внимание на этот пункт, и стоит его учесть, что, в свою очередь, повлияет решение собственника. В идеале следует сохранить существующее помещение, переезды всегда нежелательны с точки зрения рабочей атмосферы, имиджа компании, налаженных процессов работы с клиентами. Но если договориться не удалось, то нужно искать новый офис. На рынке недвижимости всегда есть предложения.
  

• 

  ​Артур Баширов генеральный директор компании «Технократия»

  Обезопасить в данном случае может только одна вещь — хороший контракт. Нужно прописать условия договора так, чтобы о разрыве предупреждали за такой период времени, в течение которого ты сможешь найти новый офис. На мой взгляд, на поиск должно быть не менее 2 месяцев, причем с финансовой компенсацией. Например, за последний месяц не брать денег. Хотя, по большому счету, в таком случае даже хороший контракт не гарантия. Арендодатель всегда может вынудить клиента уехать. Есть различные рычаги давления и все об этом прекрасно знают. Но контракт поможет снизить и минимизировать риски, связанные с переездом. Кроме того, процесс переговоров никто не отменял. Можно попробовать выяснить причину, по которой арендодатель собирается разорвать контракт. Все по-разному. Иногда бывает так, что за долги у собственника забирают помещение, а может, он вообще свой бизнес в этом помещении решил разместить. Такое тоже часто бывает. Я считаю, что практически в каждой ситуации можно найти такое решение, которое устроит обе стороны.
  

• 

  ​Ренат Нуруллин генеральный директор компании «АК БАРС ЛИЗИНГ»

  Все зависит от компании-арендатора. Если по договору арендатор прав, можно судиться. Есть вариант, когда стоит придерживаться принципа «худой мир лучше доброй ссоры». В таком случае ничего не остается, как найти другое помещение и переехать. Тем более что сейчас на рынке аренды проблем с предложениями нет. Вообще, если компания уверена в своем бизнесе, то нужно заключать долговременные договоры аренды на 5—10 лет и регистрировать их в Регистрационной палате. Тогда, при условии, что компания своевременно оплачивает арендные платежи, ни один арендодатель не сможет ее с этого места сдвинуть.
  

• 

  ​Сергей Шубин генеральный директор компании «Автолига»

  Нужно обратиться к условиям договора, посмотреть, какие санкции арендодатель понесет в случае досрочного расторжения. Это, как правило, обговаривается. Обычно, когда заключается договор аренды, арендодатель страхуется и прописывает, чтобы арендатор, предупреждал его о расторжении заранее. Иначе — санкции. Как я понимаю, со стороны арендатора здесь условия прописаны не были. Тут, наверное, никто не застрахован. Если у арендодателя есть желание расторгнуть договор, думаю, он это сделает легко. И компанию можно продать за один день, и учредителя поменять, в общем, кучу причин найти, чтобы освободить помещение. Если же арендодатель порядочный, то он всегда найдет понимание с арендатором. Чтобы себя обезопасить, как вариант, можно заключить долгосрочный договор аренды на 5 лет в Регпалате. Этот договор достаточно тяжело будет расторгнуть, и в суде в таком случае вопрос решается быстро.
  

• 

  ​Айрат Файзрахманов генеральный директор компании «Открытая школа»

  Начать можно с того, чтобы попробовать договориться с арендодателем. Объяснить собственнику ситуацию, сказать, что это наносит вам определенный ущерб и попытаться найти компромисс хотя бы по срокам. Например, съехать не через 5 дней, а через 15, чтобы за это время можно было успеть оповестить клиентов. Если обязательное предупреждение со стороны работодателя прописано в договоре, то можно подать в суд. В иске указать, какие потери в случае досрочного растрожения несет компания-арендатор. Это в любом случае имиджевые риски, нарушение производственного процесса.
  

• 

  ​Роман Елизаров директор компании «Эмили Райз»

  У нас, к сожалению, по большому счету, всегда рулит собственник. Поэтому важно, чтобы в договоре было прописан период, за который арендодатель должен предупредить арендатора. Это тот срок, за который компания сможет найти другое помещение. Тебе дали в аренду помещение и, если попросили на выход, ты всегда можешь ссылаться на указанный срок.
  

• 

  ​Рустем Гарифов генеральный директор «Уютный офис»

  Вопросы возможности расторжения договора и порядок освобождения помещения обычно прописываются в договоре аренды, при его заключении. Если же арендодатель действует вразрез с договором, то есть два варианта действия:
  

  1. Всегда лучше прийти к соглашению в конструктивном диалоге, не доводя дело до применения санкций и до судебных разбирательств.
  2. Обратиться в суд с требованием принудить арендодателя к выполнению условий договора.

  И, естественно, все переговоры необходимо вести письменно. Лучше — в форме официальных писем, с регистрацией входящих и исходящих номеров.