Прогнозы против факта: продажи — в графике, Татарстан — в топ-10 по эскроу
Итоги III квартала на рынке новостроек свели прошлогодние прогнозы с фактом: продажи идут в графике, но застройщики запускают проекты быстрее плана
Опрос ERZ.RF и 22/11 Development показал: рынок новостроек идет по прогнозу по продажам и ценам, но превысил план по запускам. Татарстан — 8-й по покрытию эскроу в рейтинге из 20 регионов, а восстановление рынка произойдет не раньше 2027 года. В подробностях разбиралось «Реальное время».
Рынок идет в графике — кроме запусков и ставки
Осенью 2025 года эксперты и участники отрасли строили прогнозы, каким будет рынок девелопмента в 2026 году. Опрос ERZ.RF и 22/11 Development позволил сопоставить эти ожидания с фактическими данными на сентябрь 2026-го — по продажам, запускам, вводу жилья и ценам. Об этом шла речь во время подведения итогов III квартала на рынке новостроек — дискуссии на фоне вступления в силу новых условий семейной ипотеки.
Продажи по ДДУ прогнозировали на уровне 480 тыс. квартир за год. За первые восемь месяцев закрыто 319,1 тыс. — при таком темпе годовой результат составит около 479 тыс., то есть ровно на уровне ожиданий. Средняя площадь строящейся квартиры совпала с прогнозом почти до десятой доли метра: 48,7 против ожидаемых 48,6 кв. м. Рост цен на новостройки тоже в пределах плана: +4,9% за январь—август при годовом прогнозе +6%.
Зато в предложении рынок пошел выше прогнозной траектории. Девелоперы запускали новые проекты активнее, чем собирались: за восемь месяцев введено в продажу 24,9 млн кв. м — это 83% от запланированных на год 30 млн. Ввод многоквартирных домов также оказался выше ожиданий: 21,9 млн кв. м за восемь месяцев с ростом на 8,2% год к году, хотя прогнозировалось снижение на 11%. Единственный показатель, который пока хуже прогноза, — ключевая ставка: девелоперы рассчитывали на снижение до 13% к концу года, но сейчас она составляет 14%.
Ключевой вывод исследования касается не макроэкономики и не спроса, а поведения самих застройщиков. Каждый из них рассчитывал расти быстрее рынка, если остальные сократят запуски. В реальности все вышли на стройку почти одновременно — и совокупное предложение оказалось выше прогнозной траектории, хотя дополнительного покупателя не появилось. Цифры сверялись с данными ЕРЗ, ДОМ.РФ, Dataflat и Банка России на сентябрь 2026 года; сам опрос прошел в сентябре 2025-го.
Татарстан — в первой десятке по покрытию эскроу, но теряет позиции
ЕРЗ составил рейтинг крупнейших регионов России по соотношению средств на эскроу-счетах к задолженности застройщиков по проектному финансированию. Татарстан занял 8-е место из 20, поднявшись за месяц сразу на две позиции. Данные — расчеты ЕРЗ по данным Центробанка на 1 августа 2026 года.
Показатель простой: эскроу-счета — это замороженные до ввода дома деньги дольщиков, а задолженность — то, что застройщик уже должен банкам по проектному финансированию. Чем выше покрытие, тем надежнее регион: стройка финансируется деньгами покупателей, а не новыми кредитами. Средний уровень по стране — 66%: на счетах эскроу у застройщиков 7,3 трлн рублей против 11,1 трлн рублей долга.
У Татарстана на эскроу — 216,8 млрд рублей, долг составляет 317,7 млрд рублей, покрытие — 68%. Это чуть выше среднего по стране, но за месяц показатель просел на 3%: долги застройщиков растут быстрее, чем приток денег дольщиков. Соседние позиции в рейтинге: Башкортостан — 71% (минус 1 пункт, 7-е место), Кировская область — 73% (минус 3, 6-е место), Пермский край — 74% (минус 2, 5-е место). Лидеры — Нижегородская (95%), Тульская (94%) области и Хабаровский край (93%), замыкают список Тюменская область (45%) и Краснодарский край (34%).
Покупатель уходит на вторичку, а восстановление сдвигается на 2027 год
Аналитики «Циан» представили сводную картину рынка жилья к октябрю 2026 года. Первая тенденция — переток спроса на вторичный рынок, в том числе в сегмент продаж по договору купли-продажи от застройщиков. Вторая — остановка снижения ключевой ставки: топливный кризис и рост нестабильности делают продолжение смягчения политики ЦБ непредсказуемым. Третья — цены растут медленнее инфляции: с начала года жилье подорожало на 4% при инфляции 11% год к году, при этом впервые за много лет новостройки дорожают медленнее вторички (+9% с января 2026-го).
Четвертый пункт касается семейной ипотеки: с 1 октября правила стали чуть более жесткими по сравнению с июньскими, из-за этого «Циан» ожидает падение числа сделок на 25%. Пятое — объемы вывода новинок оказались чуть больше прошлогодних (+14% г/г), дефицита новостроек на рынке нет. Шестая тенденция: снижение доли льготной ипотеки с 30% и более до 18% почти не сказалось на числе кредитов под ДДУ — их выдается на 6% больше, чем год назад.
Прогноз на ближайшие два года представил руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его оценке, по итогам 2026 года продажи снизятся на 15–20%, стабилизация и медленное восстановление сдвигаются на 2027 год — и лишь при условии, что Центробанк будет снижать ставку. Цены в 2026 году останутся в стагнации, а в следующем году начнут умеренно расти — на 5–10% за год. Пик предложения придется на 2026 год, но избыточное предложение и повышенная конкуренция сохранятся и в 2027-м. Меняется и структура продаж: спрос смещается в сторону проектов на более высокой стадии готовности, а темпы продаж на начальной стадии строительства снижаются. Эксперт также ожидает снижения маржинальности девелоперских проектов — ответом станет оптимизация и упрощение строительных проектов.
Отдельно Хорьков выделил «кризис доверия»: аналитики и покупатели сейчас переоценивают перспективы рынка, конкретных проектов и компаний. Давление на новостройки усиливает и вторичный рынок — рост предложения на нем и снижение ставок по рыночной ипотеке обостряют конкуренцию.