Елена Стрюкова: «По сравнению с другими городами рынок ТЦ Казани сбалансирован»
Обзор рынка коммерческой недвижимости татарстанской столицы за III квартал 2026 года
Рынок коммерческой недвижимости Казани по итогам III квартала 2026 года отличает неоднородная динамика в сегментах. В торговых центрах сохраняется низкая доля вакантных площадей (4%) на фоне активной ротации арендаторов, в офисах наблюдается умеренный рост вакантности до 8,5% при одновременном повышении ставок аренды, а складской сегмент показал снижение доли свободных площадей до 19% и трансформацию спроса со стороны e‑commerce в сторону небольших помещений в разных локациях. Подробнее об этих тенденциях и прогнозах рынка в авторской колонке для «Реального времени» рассказывает полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова.
Торговая недвижимость: индикаторы рынка
В III квартале 2026 года доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Казани сохранилась на уровне 4%. Новых магазинов в крупных торговых центрах Казани в III квартале открылось 19, в предыдущем периоде открытий было 16. Закрылось магазинов в III квартале 28, а в II квартале — 26.
Открытия новых магазинов в III квартале 2026 года
- «МЕГА»: «Ок Оптика», POLARIS, TSL;
- «Южный»: Xman, «Золотой Кристалл», DeviQueen, Sofra Istanbul, «Кыстыбый»;
- «Парк Хаус»: «Сантехника онлайн», COMINTERN, TopStore;
- «Горки Парк»: «СИТИНЕЙЛС», «Морозова», METTA, CHAMELEON DOORS;
- KazanMall: BROOKLYN PIZZA, «Цветочка»;
- «Комьюнити-центр АРТ»: «Мегафон», «Гречанка».
Увеличения посещаемости торговых центров в III квартале, несмотря на сезон подготовки к учебному году, не отмечено. В течение квартала наблюдается снижение показателя ввиду курортного сезона, отпусков и каникул в школах.
Новости, тенденции и прогнозы
- На продажу выставлен торговый центр «Восточный», расположенный на перекрестке улиц Московской и Парижской Коммуны. Центр специализируется на продаже мусульманских товаров. «Восточный» имеет статус объекта культурного наследия. Объект продается через аукцион.
- В торговом центре «Франт» завершилась реконструкция третьего этажа. Теперь он полностью состоит из арендаторов сферы wellness & sport. Так, на площади 10 тыс. кв. м расположился обновленный фитнес-центр Akimbo, падел-корт, теннисные залы, студии танцев и гимнастики, карате, борьба и др.
- Компания FES Retail, которой принадлежат магазины Re (Reserved), «Син» (Sinsay), Cr (Cropp), Xc (House), проводит масштабную оптимизацию и планирует закрыть часть магазинов. Так, уже были закрыты все магазины бренда Mo по стране (в Казани бренд размещался в ТЦ Kazan Mall). В ближайшее время также будут закрыты большинство магазинов Cr и Xc, а также часть неэффективных магазинов Re и «Син».
- Уровень вакантности в торговых центрах остается на прежнем уровне даже при открытии новых арендаторов. В большей степени это связано с их ротацией, закрытием малого бизнеса и политикой оптимизации федеральных брендов.
- По сравнению с другими городами-миллионниками рынок торговой недвижимости Казани выглядит сбалансированным. На фоне массовой оптимизации количества и площади магазинов федеральных торговых сетей местный рынок уже третий квартал демонстрирует низкую долю вакантных помещений и умеренную динамику открытия новых магазинов.
- В попытке удержать спрос в офлайне федеральные сети продолжают экспериментировать с форматами магазинов. Так, в «Кольце» функционирует Sela с собственным кафе в формате корнера. Это первый магазин компании в Казани с фуд-пространством с напитками и едой формата «навынос».
- Сеть жестких дискаунтеров «Светофор» тестирует новый формат магазинов. Это небольшие дискаунтеры у дома под брендом «Золотой ключик». В Казани такие магазины пока не представлены.
* Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м.
** Расчет доли вакантных площадей произведен на основании визуального осмотра на дату подготовки дайджеста. В расчете учитываются площади помещений, в которых не ведется коммерческая деятельность. При этом договор аренды может быть уже подписан. В связи с реконструкцией ТРЦ «Кольцо» вакантные площади объекта в III квартале не учитывались.
Офисная недвижимость: индикаторы рынка
В III квартале 2026 года доля вакантных помещений в качественных бизнес-центрах Казани составила 8,5%, увеличившись на 0,5 п. п. в сравнении с II кварталом 2026 года. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года уровень вакантности вырос на 3,9%.
Средневзвешенная ставка аренды в III квартале 2026 года в бизнес-центрах класса A составила 2 822 руб./кв. м в месяц, увеличившись на 4,3% за квартал. Для объектов класса B+ показатель составил 1 680 руб./кв. м в месяц, что соответствует росту примерно на 1,5% за квартал.
Новости, тенденции, прогнозы
- В Советском районе Казани ведется строительство бизнес-центра класса А совокупной площадью более 6 тыс. кв. м. Офисный центр входит в состав многофункционального комплекса, включающего апарт-отель YES Горки. Бизнес-центр планируется ввести в эксплуатацию в конце 2027 года.
- Также у парка «Урам» появится новый бизнес-центр с ресторанами от бюро Duplex Карины Гимрановой. Здание будет делиться на два блока по 3—4 этажа. Наверху расположат офисы, а внизу — рестораны с верандами. Общая площадь здания составит не больше 10 тыс. кв. м.
- Уровень вакантности в качественных бизнес-центрах растет в течение последних 12 месяцев, но не является критичным. Реализация новых офисных проектов продолжается сдержанными темпами.
- Предложение по продаже действующих бизнес-центров с арендаторами на рынке отсутствует.
* Здесь и далее ставка аренды указана, включая НДС и OpEx.
Складская недвижимость: индикаторы рынка
В III квартале 2026 года уровень вакантности на рынке складской недвижимости Казани составил 19%, уменьшившись на 2 п. п. в сравнении с II кварталом 2026 года. При этом средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах класса A составила 1 268 руб./кв. м в месяц, снизившись на 1,3% по сравнению с II кварталом 2026 года.
По сравнению с аналогичным периодом 2025 года, когда ставка составляла 1 300 руб./кв. м, показатель уменьшился на 2,5%.
Новости, тенденции, прогнозы
- В III квартале была введена в эксплуатацию вторая очередь NK-парка общей площадью порядка 46 тыс. кв. м. Также началось строительство третьей очереди парка совокупной площадью порядка 80 тыс. кв. м в формате built-to-suit для сети БТиЭ.
- К середине III квартала 2026 года рынок ощутил повышенный спрос на складские площади от e-commerce. Однако формат требуемых помещений изменился. Если раньше компании предпочитали арендовать один крупный склад 80—100 тыс. кв. м, то сейчас они арендуют несколько складов площадью до 20 тыс. кв. м в разных локациях.
- Всплеск спроса на складские площади повлек за собой стабилизацию ставки аренды. Однако ожидать значительного роста ставок в дальнейшем не приходится. До конца года возможны колебания ставки аренды до 5% ввиду выхода на рынок новых проектов.
