Экс-партнер Шашурина отсудил у властей Казани зарезервированную под школу землю
Бизнесмен отстоял права на участок со своей базой, на месте которой запланирована стройка образовательного учреждения
Арбитражный суд Татарстана защитил интересы бизнеса, поставив под вопрос строительство новой школы в Казани на улице Родины. В земельном споре с властями города он вынес решение в пользу Геннадия Старостина, бывшего «правой рукой» скончавшегося в июне экс-депутата Госдумы Сергея Шашурина и потерпевшим в уголовном деле полпреда Дагестана в Татарстане Магомеда Муслимова. Компания предпринимателя захотела выкупить участок под своей производственной базой на территории, где планируется построить жилые кварталы, получила отказ, но выиграла суд. Решение еще не вступило в законную силу и может быть обжаловано. Подробнее о планах бизнеса, не совпавших с замыслом чиновников, — в материале «Реального времени».
Попробуй выкупи
Татарстанский арбитраж разрешил земельный спор между исполкомом Казани и ООО «Хозрасчетный ремонтно-строительный участок «Казанский» в пользу предприятия, обязав чиновников повторно рассмотреть заявление компании о предоставлении в собственность без торгов участка площадью 0,26 га на ул. Родины, 10. Земля была получена в 2002 году в аренду на 49 лет. ХРСУ «Казанский» построил здесь административное здание и склад, разместив в них производственную базу.
В соответствии с Земельным кодексом РФ, владелец зданий, расположенных на участке в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право приобрести его в собственность или в аренду. Однако компания-собственник зданий получила от исполкома Казани отказ на заявление о предоставлении земли в собственность.
Городские чиновники сослались на градостроительную ситуацию: промзона на улице Родины в Казани в 2021 году стала объектом реновации и перспективной площадкой для жилищного строительства. Исполком утвердил проект планировки и межевания территории в границах улиц Родины, Даурской, Гвардейской и Аделя Кутуя, в соответствии с которым на участке с расположенными на нем объектами ХРСУ «Казанский» запланировали разместить новую общеобразовательную школу на 1501 место. Кроме того, в исполкоме указали на то, что участок имеет вид разрешенного использования «Под зданиями и сооружениями производственной базы», которого в действующем градостроительном регламенте установленной для этой площадки территориальной зоны ОЖ (зона общественно-жилого назначения) нет.
Однако Арбитражный суд РТ счел несоответствующим действующему правовому регулированию довод городских властей о том, что возможность предоставления земельного участка на праве собственности компании-собственнику строений ограничена градостроительными документами.
— То обстоятельство, что участок находится в зоне планируемого размещения учебно-образовательного учреждения, не влияет на возможность предоставления участка в собственность, поскольку планируемое его использование в будущем не означает, что участок приобретает статус земель общего пользования или ограничивается в обороте, — указал суд, и отметил, что, согласно закону, если вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный градостроительным регламентом, не соответствует виду разрешенного использования, указанному в заявлении о его предоставлении, это не может стать основанием для отказа при условии соответствия указанного в заявлении вида разрешенного использования виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН.
Суд не усмотрел правовых оснований для отказа и счел требования компании-заявителя подлежащими удовлетворению. Определение Арбитражного суда пока не вступило в законную силу.
Городу нужны школы
В 2026 году, по данным исполкома Казани, в школах столицы РТ будет учиться около 183 тыс. детей. Сегодня в городе работают 200 общеобразовательных школ, и некоторые из них перегружены втрое. Особенно болезненная ситуация складывается в новых микрорайонах, где строительство образовательных учреждений отстает от строительства жилья.
Территория промзоны на ул. Родины активно застраивается многоэтажными жилыми комплексами, и там, безусловно, нужны и школы, и детсады. Но исполком Казани не впервые решает проблему резервирования земельных участков под образовательные учреждения за счет бизнеса. К примеру, после утверждения проекта планировки территории, ограниченной улицами Даурской, Аделя Кутуя, Рихарда Зорге и Родины, участок, на котором ООО «Максидом» планировало построить офисный центр, был зарезервирован под строительство детсада. Пять лет назад Арбитражный суд Поволжского округа поставил точку в споре между ООО «Максидом» и исполкомом Казани, решив дело в пользу городских властей и застройщика, обещавшего покупателям квартир полноценную социальную инфраструктуру, но в итоге не оставившего на выделенном ему участке места под образовательные учреждения.
В ситуации с ООО «ХРСУ «Казанский» исполком Казани также настаивает, что бизнес должен «подвинуться».
— Противоречий в этом деле нет, — сообщили «Реальному времени» в исполкоме. — Участок был передан в аренду ООО «ХРСУ «Казанский» в 2002 году, когда никаких планов по строительству школы на участке не было. Его отдали в аренду на законных основаниях до 2051 года. В 2020 году в России принят закон о комплексном развитии территорий. В 2021 году город утвердил проект планировки большой территории, в которую входит в том числе этот муниципальный участок. В перспективе на этом месте должна появиться школа на 1501 место. На сегодня имеются ограничения по возможности строительства новых объектов капитального строительства на участке.
В исполкоме также подчеркнули, что у правообладателя земельного участка и существующих объектов есть право предложить городу поменяться участком на иной, или до принятия решения об изъятии в рамках процедуры КРТ он может использовать свои объекты в соответствии с существующим в настоящее время видом разрешенного использования.
«Зачастую отказы не мотивированы»
В обоснование отказов, говорит она, приводятся доводы о неиспользовании земельного участка по целевому назначению, наличии технических ошибок в указании параметров участков, несоответствие вида разрешенного использования фактическому. В итоге предприниматель несет существенные расходы на возведение объектов недвижимости или обработку земель сельхозназначения, несет расходы, связанные с содержанием участка, а когда обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земли в собственность, получает отказ.
В описанной выше ситуации, по словам Ибатулловой, идет речь как раз о таком отказе муниципалитета по формальным основаниям. Само по себе изменение проекта планировки и определение территории под размещение школы, детского сада или иного социального объекта не означает автоматического прекращения ранее возникших прав предпринимателя, подчеркнула она: в каждом случае необходимо устанавливать, на каком основании предоставлялся участок, какие права возникли у арендатора или собственника объекта недвижимости, когда была утверждена документация по планировке территории и какое именно правовое основание использовано для отказа в оформлении участка в собственность.
— В подобных спорах ключевым является не сам факт изменения градостроительных планов, а соотношение этих изменений с ранее возникшими правами предпринимателя и соблюдение муниципалитетом предусмотренной законом процедуры их ограничения, — поясняет юрист. — Если земельный участок действительно требуется для государственных или муниципальных нужд, законодательство предусматривает специальные процедуры и гарантии для правообладателей. В ряде подобных случаев специалисты нашей юридической фирмы добились признания отказа муниципалитета незаконным.
По словам Ибатулловой, органы муниципальной власти зачастую даже при получении судебного решения об удовлетворении иска надлежащим образом его не исполняют, ссылаясь на формальные обстоятельства. Например, направляют неподписанные проекты договора купли-продажи или письма о необходимости внутреннего согласования исполнения решения суда между взаимосвязанными ведомственными структурами (КЗиО и исполкомом). В подобных случаях она советует максимально подробно формировать требования об устранении допущенных нарушений на стадии подачи иска об оспаривании отказа в предоставлении в собственность земельного участка, а также включать требование о взыскании астрента (судебной неустойки, — прим. авт.) за неисполнение судебного акта.
«Земля может поменять назначение»
Рассмотренный Арбитражным судом РТ случай не единичный, считает юрист Раят Зайнуллин, а, скорее, массовое явление:
Он отметил, что, когда стало понятно, что свободной земли в городе не осталось, большое число старых казанских застройщиков начали сворачивать деятельность, но потом землю стали «освобождать», расчищая уже освоенные территории. При этом, считает Зайнуллин, возникает риск: земля под зданием, которая отнесена к зоне планируемого размещения учебно-образовательного учреждения, после изъятия одним росчерком пера может поменять назначение и уйти девелоперу под возведение очередного «человейника».
— Очевидно, что процедура изъятия земель проходит с наименьшими потерями, в первую очередь финансовыми, если хозяева объектов капитального строительства не оформили собственность на участки под ними, — рассуждает он. — И я имею смелость предположить, что установка на повсеместные отказы в предоставлении земельных участков в собственность дается в том числе с этой целью. Но и в целом, если постройка обветшает или ее не станет в результате пожара, отсутствие права собственности на землю автоматически лишит собственника возможности ее реконструировать или восстановить.
Самой популярной категорией объектов, оформления участков под которыми собственники вынуждены добиваться через суды, являются гаражи, которых в Казани осталось еще много, говорит Раят Зайнуллин:
— И даже в тех редких случаях, когда Комитет земельных и имущественных отношений исполкома Казани выражает согласие на предоставление земли, камнем преткновения становится Правовое управление. Причинами для отказа могут быть самые разнообразные обстоятельства, пределов для полета фантазии нет.
Компания с историей
Единственным бенефициаром и бессменным руководителем ООО «ХРСУ «Казанский» со дня основания компании в 1994 году является Геннадий Старостин, которого многие считают «правой рукой» покойного экс-депутата Госсовета Татарстана и Госдумы Сергея Шашурина, прославившегося несколькими скандальными судебными процессами и широкой благотворительностью. А три года назад в вымогательстве у Старостина 6,7 млн рублей обвинили полпреда Республики Дагестан в Татарстане Магомеда Муслимова, но суд усмотрел в его действиях лишь самоуправство, при этом в судебном процессе Старостин не поддержал обвинение и просил не лишать Муслимова свободы.
В отсутствие в открытом доступе актуальных контактов Геннадия Старостина корреспондент не смог оперативно связаться с бизнесменом и узнать о его планах относительно ставшего предметом арбитражного спора земельного участка на улице Родины. Тем не менее редакция готова в любой момент опубликовать его комментарий по получении.
По информации сервиса «СПАРК-Интерфакс», компания Старостина ООО «ХРСУ «Казанский» завершила 2025 год с выручкой в 6,2 млн и чистой прибылью 0,92 млн рублей. Геннадий Старостин также является гендиректором московского ООО «Торговый дом «Бел-Та», которое принадлежит Александру Шушарину и, согласно открытым данным, является «спящей компанией» со среднесписочной численностью работающих 1 человек и уставным капиталом 100 тыс. рублей.