Застройщики присмотрелись к малоформатным ТЦ
Эксперты прогнозируют увеличение объема ввода небольших торговых центров в регионах России
В России набирает обороты развитие малоформатной районной торговли. К концу 2026 года объем ввода торговых центров в стране может вырасти на 21%, в основном за счет строительства небольших комплексов, считают аналитики. Казань развивается в общем тренде, активно прирастая районными и микрорайонными ТЦ, которые оказались более устойчивыми в период экономической турбулентности. Больше всего их возводят в местах острого инфраструктурного дефицита, например, на периферии столицы недавно сдали сразу несколько таких объектов в направлении Лаишево, Зеленодольска, Пестрецов. Еще один новый ТЦ скоро построят на восточной окраине города рядом с трассой М-7 — проект реализует бизнесмен Марат Галимов, застройщик ряда казанских ЖК. Подробности — в материале «Реального времени».
Девелоперов России привлек малый формат ТЦ
В сегменте строительства районных торговых центров заметно выросла девелоперская активность. В результате ввод малоформатных ТЦ в России уже к концу 2026 года существенно возрастет. Например, в Москве он утроится, считают в NF Group. В целом по стране прирост вводимых объектов торговли всех форматов ожидается на уровне 21%, но новое предложение будет сформировано в основном небольшими комплексами.
Уровень обеспеченности торговыми площадями в российских городах-миллионниках в минувшем году составил 487 кв. м на 1 000 жителей, что на 0,8% больше, чем годом ранее. Рост зафиксировали в восьми из пятнадцати крупных городов, в том числе в Казани (+1,7%), где показатель достиг 391 кв. м на 1 000 человек против прошлогоднего значения в 384 кв. м.
Тенденция усилится, причем новые торговые центры в регионах преимущественно будут представлены малоформатными объектами, прогнозируют в Nikoliers. Эксперты объясняют это выходом на рынок проектов, заложенных еще три года назад во время всплеска девелоперской активности, большей устойчивости таких объектов в текущих рыночных условиях, а также изменением потребительского поведения — сейчас покупатели отдают предпочтение объектам «у дома», которые предоставляют товары повседневного спроса и услуги.
В Казани наиболее заметный прирост новых объектов сегмента наблюдается на периферии, в районах с выраженным дефицитом инфраструктурного обеспечения. За последние годы наряду с активной жилой застройкой здесь построили несколько небольших торговых центров в лаишевском, зеленодольском, пестречинском и других направлениях. Еще один малоформатный ТЦ скоро появится на восточной окраине столицы, рядом с М-7. Сейчас в Казани проходит экспертизу постановление исполкома города по внесению изменений в проект планировки территории «Султан Ай». В документе говорится, что здесь построят «объект обслуживания населения с функцией спорта и торговли». Здание площадью 1,5 тысячи квадратных метров возведут на въезде в поселок со стороны Мамадышского тракта.
Застройщик ЖК «Нова» построит малоформатный ТЦ на окраине Казани
Территория застройки чуть более 0,4 га представляет собой шесть объединенных участков ИЖС по шесть-семь соток. Согласно документу, архитектурно-строительное проектирование объекта продлится до четвертого квартала 2026 года, сама стройка завершится в третьем квартале 2030 года. Это будет протяженное здание с наземной парковкой на 31 машино-место с максимальной разрешенной высотой в три этажа. Эскизный проект уже разработан, но окончательно еще не согласован. Можно лишь предполагать, как будет выглядеть будущий торговый объект в поселке.
Как сообщил источник «Реального времени», разработчиком проекта торгового центра выступает ООО «Архитектурно-строительная компания «Эсфоэс Архитектс», заказчиком — индивидуальный предприниматель Марат Ильдусович Галимов. Последний также известен как бенефициар группы «Новастрой», которая возводит в Казани ЖК «Нова» на месте ресторана «Акчарлак» и «Максат» на ул. Камала. Всех деталей строительства торгового здания застройщик не стал раскрывать, а разработчики проекта рассказали о его функциях.
«Сейчас растет востребованность небольших ТЦ»
Проект планировки территории «Султан Ай» предполагает создание поселения на 3,7 тысячи жителей на площади почти 200 га малоэтажной застройки. Здесь планируется возвести более 200 тысяч кв. м жилья. В перспективе ТЦ будет обслуживать большой жилой район. По мнению участников рынка недвижимости, размер вложений в строительство такого объекта может составить порядка 150 млн рублей, окупаемость займет около 8—10 лет. Объект не окажет масштабного влияния на всю восточную часть города, но он важен с точки зрения развития инфраструктуры.
Развитие Казанской агломерации формирует устойчивый спрос на торговую инфраструктуру в пригородных районах, указал спикер. За последние пять лет здесь появилось множество новых поселков, параллельно идет активное развитие существующих территорий — как следствие, растет численность населения и его потребности. Поэтому инвестиции в небольшие торговые центры площадью 1—1,5 тыс. кв. м в этих районах привлекают девелоперов.
В текущих экономических условиях с общим охлаждением потребительского спроса бизнес не рискует заходить в новые крупные проекты, а уже анонсированные — ставит на паузу. Тем не менее в этом сегменте торговой недвижимости сложилась другая ситуация, отмечают эксперты. «Вот если бы строили торговый центр площадью в 5 тысяч кв. м, его было бы тяжело заполнить арендаторами. Но объект до 1,5 тысячи «квадратов» будет рентабельным», — считает Савельев.
«Люди уже не ездят раз в неделю в крупные магазины — все изменилось»
Российский рынок торговли в последние годы претерпел значительные изменения — кроме перетока значительной части потребителей на маркетплейсы, вырос спрос на малоформатную торговлю у дома. По этой причине многие районные и микрорайонные ТЦ, особенно в пригороде, где в целом не хватает объектов социальной инфраструктуры, оказались наиболее востребованы, по сравнению с крупными моллами в городах.
В этих локациях выбор торговых площадей ограничен, поэтому арендодатели получают возможность повышать ставки. С точки зрения вложений в недвижимость это выгодные инвестиции, но есть важный нюанс, отметил спикер. Если один крупный арендатор съедет, найти ему замену в маленьком ТЦ бывает непросто. Например, если уйдет «Пятерочка», то «Магнит» может и не захотеть занять ее место — и наоборот. Поэтому оптимальное решение для таких торговых объектов — это диверсификация. Если объект разделен на небольшие лоты с разными видами бизнеса, он становится более устойчивым, пояснил эксперт.
Проект «Султан Ай» на первых порах развивался непросто. В 2016 году поселок оказался в центре скандала из-за аферы по распродаже муниципальной земли площадью почти в половину Высокогорского района — 95 га. В мошенничестве тогда обвиняли предпринимателя Раифа Кадырова — супруга экс-замглавы Минпромторга РФ Гульназ Кадыровой. Покупатели спорных участков остались без земли и денег.
Через год всплыли новые проблемы, когда в Казани проходили публичные слушания по проекту планировки территории «Султан Ай». В поселке возникли сложности с сетями в первой очереди застройки, и проект планировки был призван исправить эти замечания.