Безвыходное положение: как владелец дома в Троицком лесу Казани оказался в «осаде»
В результате беспорядочного «освоения» земель СНТ татарстанцы лишаются проезда к своим участкам
Драка за сервитут с последствиями для здоровья, случилась, как утверждает собственник частного дома в Троицком лесу в Казани. Из-за беспорядочного «освоения» территории бывших садовых участков, один из дачников оказался в прямом смысле в безвыходном положении: соседи отказываются предоставлять ему проезд и проход по своим дорогам. О нешуточном конфликте в привлекательном для застройщиков микрорайоне татарстанской столицы, особенностях действующего законодательства и порядке выдачи разрешений на строительство, при котором «запереть» можно фактически любого собственника земли, — в материале «Реального времени».
«Слишком далеко все зашло»
Дошло до драки противостояние собственников земельных участков в «заповедном» и очень престижном микрорайоне Казани — Троицком лесу, где 9 лет назад рядом с дворцом основателя «Вамина» Вагиза Мингазова индивидуальный предприниматель на территории СНТ «Березка» начал воплощать проект казанского аналога «Беверли Хиллз». Сегодня купить коттедж в этом месте уже просто невозможно, а земельный участок площадью 8,1 сотки, с которого открывается вид на Казанку и «Казань Арену» предлагается за 30 млн рублей.
Казанец Сергей Буторин, участок которого когда-то входил в ныне несуществующее СНТ, коттедж там построил, правда, не в первой линии, а подальше — у границы соседнего СНТ «Заря». Он рассказал «Реальному времени, что вместе с сыном и его семьей проживает в собственном зарегистрированном жилом доме, за коммунальные услуги платит по прямым договорам, а вот прямого выезда и выхода на дороги, ведущие из Троицкого леса, у него уже несколько лет нет. Для проезда на свой участок в последние годы он пользовался дорогой, которая проходит по территории СНТ «Заря», но сейчас из-за нее возник нешуточный конфликт.
Правление СНТ перекрыло Буториным выезд и запретило им проход по своей территории. Как утверждает сын Сергея Буторина Александр, от членов СНТ «Заря» в их адрес неоднократно поступали угрозы физической расправы, а 3 ноября, когда он пошел по территории СНТ встречать курьера, чтобы забрать продукты, его избили. Молодой человек прошел медицинское освидетельствование и обратился в полицию с заявлением, в котором указал, кто на него напал, а также сообщил, что ему неоднократно угрожали, его «противник» также заявил в полицию, однако расследование до сих пор буксует.
Сергей Буторин также сообщил изданию, что не раз предлагал правлению СНТ «Заря» заключить с ним договор, и что он готов платить за пользование инфраструктурой СНТ, однако ему было отказано.
На вопрос «Реального времени», готовы ли в СНТ «Заря» заключить с Сергеем Буториным соглашение и предоставить ему за плату возможность пользоваться дорогой, он ответил:
— Не знаю, слишком далеко все зашло.
«Вопрос в законодательстве урегулирован не в полной мере»
Эксперт «Реального времени», казанский юрист Раят Зайнуллин, говорит, что на ранних спутниковых снимках с общедоступного сервиса Google Earth Pro действительно наблюдается наличие дороги к земельному участку Буторина со стороны улицы Троицкий Лес, но заинтересованным в разрешении конфликта лицам необходимо будет изучить, упоминалась ли эта дорога в каких-либо документах.
Зайнуллин подчеркнул, что для получения сервитута важно доказать, что отсутствует иной доступ к участку, кроме испрашиваемого, и, исходя из исторического характера освоения рассматриваемой территории, следует установить либо исключить вину застройщика, который мог ограничить (лишить) собственников участка физического доступ напрямую к ул. Троицкий Лес. И затем уже следует рассматривать оба варианта к защите интересов параллельно, потому как наперед неизвестно, который из них окажется жизнеспособным в плане реального способа восстановления нарушенных прав.
— Вопрос об обеспечении доступа к земельным участкам урегулирован в законодательстве не в полной мере, — говорит Раят Зайнуллин. — Есть общее требование, вытекающее из п. 26 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который при осуществлении кадастрового учета земельного участка требует наличия доступа к нему, то есть выхода к землям общего пользования. При этом для такого учета будет достаточно указания на согласие собственника другого смежного участка на проход (проезд) через его территорию. Зачастую [на этом этапе] согласие дается тем же лицом, кому принадлежат оба участка. Дальнейшая судьба земельных участков, сопровождающаяся сменой собственников, начинает вносить свои коррективы. Вариантов возникновения конфликтов очень много, и все они ведут в суд, а выносимые судебные решения иногда могут не понравиться обеим сторонам спора.
«Исходить из необходимости обеспечить баланс интересов»
Казанский юрист Евгения Хасанова говорит, что еще в 2017 году Верховный Суд РФ в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению споров о сервитуте обобщил судебную практику и указал, в частности, что:
- действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута — если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях, можно сразу обратиться в суд;
- сервитут не может быть установлен для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества;
- сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка иной возможности реализовать свое право пользования этим участком;
- при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
- лицо, в пользу которого зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим земельным участком на условиях, установленных соглашением, а плата за сервитут определяется судом, исходя из принципов разумности и соразмерности и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
— Ситуация, которая сложилась у Буториных, я полагаю, в ее нынешнем состоянии должна разрешаться судом, — полагает юрист. — Но владельцу дома и участка надо быть готовым, что за сервитут придется платить. Содержание дорог в СНТ обходится очень дорого, их надо регулярно ремонтировать и чистить от снега. Это едва ли не самая расходная статья садоводов, поэтому они не хотят предоставлять возможность пользоваться дорогами бесплатно, и они в своем праве.
Сервитут как необходимая мера
Один из серьезных конфликтов по поводу сервитута разразился в Татарстане в 2024 году, когда в Тукаевском районе решили разделиться три СНТ — УК «Усадьба», «Усадьба 2» и «Усадьба 3». По всем трем участкам прошли публичные слушания, а когда исполком Тукаевского района утвердил проект планировки территории, СНТ «УК «Усадьба» не согласилось с установленным в нем на 49 лет сервитутом на объекты инфраструктуры.
Но Арбитражный суд РТ отказал в иске СНТ «УК «Усадьба» о признании недействительным постановления исполкома Тукаевского района, признав сервитут необходимой мерой «в целях обеспечения проезда и прохода местного населения и специализированных организаций для энергоснабжения, транспортного обслуживания, охраны здоровья и медицинской помощи, дорожной и пожарной безопасности, свободного перемещения к месту жительства». Апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение в силе.
В итоге, как сообщалось в СМИ, СНТ «УК «Усадьба» воспользовалось правом взимать плату с «посторонних» за пользование их территорией.
Вопросы без ответов
Исполком Казани пока не ответил «Реальному времени», по какой причине при выдаче разрешения на строительство коттеджного поселка «Троицкий лес» не был предусмотрен сервитут для выезда с территории участка Буториных, и в итоге собственник участка и дома лишился возможности пользоваться дорогами. Также мы не получили ответа на вопрос, в каком порядке должен устанавливаться сервитут либо иной законный способ гарантировать возможность выезда в таких случаях, когда существующие дороги проходят по чужой частной территории.
Также невозможным оказалось задать вопросы о сервитуте застройщику коттеджного поселка «Троицкий лес» — по действующему телефону компании отвечают лишь менеджеры, которые занимаются исключительно продажами и не готовы обсуждать другие вопросы. «Реальное время» направило на имеющийся в открытом доступе адрес электронной почты одного из учредителей запрос о том, на каком основании Сергею Буторину и его семье отказали в проезде по территории коттеджного поселка и обеспечили им лишь «пешеходный сервитут». Ответ будет опубликован по получении.