Казань «отыгрывается» на складах: Ozon уйдет к рантье Ханину?
Спрос на складскую недвижимость вдоль М-7 на территории Татарстана достиг пика — арендовано почти все, что есть, а ставки взлетели на 50%
«Инвесторы в складскую недвижимость вокруг Казани сейчас снимают сливки, так как больших новых проектов пока не строится, а того, что есть, не так много», — объясняют эксперты причину дефицита свободных площадей на рынке складской недвижимости республики. В прошлом году общая площадь сделок в складском сегменте вокруг Казани выросла на гигантские 3 272% — в аренду ушло 275 тыс. кв. м. На волне ажиотажа московский предприниматель Александр Ханин завершает строительство в Столбищах первой очереди логистического комплекса «Ин парк Казань» общей на 146 тыс. кв. м, который может уйти маркетплейсу Ozon.
Казань на складском пике
Казань заняла второе место в топ-10 российских городов по объему сделок в складском сегменте в 2023 году, следует из аналитического отчета консалтингового агентства CORE.XP. В долгосрочную аренду/продажу ушло 275 тыс. кв. м (8 тыс. кв. м в 2022 году), подсчитали аналитики московского агентства. Объем сделок подскочил с почти нулевого уровня сразу в 34 раза. Как говорят сами девелоперы, разобрали все, что оставалось свободным вдоль участков трассы М-7, расположенных на юго-востоке от Казани (Лаишево) и на северо-западе (Зеленодольский район).
Впрочем, ажиотажный спрос наблюдается почти во всех регионах ПФО, где оставалась вакантной складская недвижимость. Третью строчку после Казани в топ-10 регионов занял Нижний Новгород. Здесь сделками было охвачено 220 тыс. кв. м логических центров (44 тыс. кв. м в прошлом году), следует из отчета консалтингового агентства CORE.XP. Кроме того, в рейтинг лидеров региональных складов попали еще два города, где раньше сделок со складской недвижимостью практически не было, отметили эксперты. Это Саратов, где были арендованы первые 135 тыс. кв. м площадей, и Оренбург, сдавший в аренду 129 тыс. кв. м (34 тыс. кв. м в прошлом году). В Уфе показатель спроса вырос в 33 раза относительно 2022 года, добавили эксперты.
«В итоге общая площадь сделок в складском сегменте в регионах (за исключением Москвы и МО) составила 3 млн кв. м, — резюмировали в агентстве CORE.XP. — Показатель вырос в 3 раза относительно 2022 года и почти повторил суммарный результат предыдущих трех лет (2020—2022 гг.)». По словам аналитиков, активность на региональных складских рынках сохранялась до самого конца 2023 года: «Так, в декабре было закрыто около 300 тыс. кв. м сделок, что позволило достичь рекордного результата. Всего в 19 городах был отмечен рекордный для этих регионов объем сделок», — подчеркнули они.
Ozon «пропишется» на юго-востоке Татарстана
Ажиотажный спрос на региональных складских рынках был вызван растущими потребностями онлайн-ретейлера Ozon, следует из отчета CORE.XP. По его данным, на Ozon пришлось 56% (более 1,7 млн кв. м) всего спроса в регионах и 10 из 10 крупнейших сделок.
В Татарстане маркетплейс собирается арендовать первую очередь комплекса «Ин парк Казань», который строит московский бизнесмен Александр Ханин. Это крупнейший в Татарстане логопарк на 500 тыс. кв. м — в пригороде Казани нет больше него. До этого Ханин сначала построил в Лаишево один завод DoorHan по сборке рольставней, ворот и средств охраны, а затем и второй. А оставшуюся землю решил перепрофилировать под логистику. По согласованию с главой республики в прошлом году было решено построить на площади 20 га логопарк «Ин парк Казань» на 500 тыс. кв. м. По словам гендиректора завода DoorHan Константина Антонова, сейчас завершается строительство первой очереди на 146 тыс. кв. м. Он может уйти маркетплейсу Ozon.
Вторым сегментом по активности в сделках стали ретейлеры (590 тыс. кв. м, или 19% сделок), в частности продуктовые сети, которые сформировали большую часть этого объема. Наиболее активными в этом сегменте были X5 Group (341 тыс. кв. м сделок) и сеть «Красное&Белое» (148 тыс. кв. м) Благодаря спросу со стороны маркетплейсов объем сделок в 2023 году стал рекордным за всю историю и достиг в регионах отметки в 1,7 млн кв. м. На этом фоне уровень вакантных площадей достиг минимума — менее 0,3%, отмечают эксперты. В результате средневзвешенные ставки аренды увеличились на 50%, а средняя цена продажи складского здания, включая предложения по строительству под клиента (built-to-suit), составила 78 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС). По их прогнозу, в ближайшие 5 лет спрос на складскую недвижимость будет находиться на достаточно высоком уровне.
Почему арендные ставки рванули вверх
Подобное развитие событий на рынке еще в прошлом году предсказывала полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова. Выступая на конференции «Логистика будущего в Казани», она предупреждала, что рост ставок перешагнет планку в 1 100 рублей за «квадрат» к 2026 году, но это случилось уже в 2023-м. Причина — отсутствие новых проектов и нежелание инвесторов вкладываться в них. «Спрос есть, ставки растут, но инвесторы почему-то не торопятся строить новые складские комплексы в Татарстане», — недоумевала управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова.
К тому моменту были построены лишь складские комплексы в ОЭЗ «Алабуга» (свыше 37 тыс. кв. м) и логистический центр KazanExpress в Казани (30 тыс. кв. м). Остальные частные инвесторы взяли паузу. В результате уровень вакантных площадей в республике упал до предельно минимального в 0,7%, а запрашиваемая девелоперами ставка поднялась до 647 руб./кв. м, или 7,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год, опережая средневзвешенную ставку в регионах, которая составляет 5,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
До сих пор федеральные ретейлеры и маркетплейсы вынуждены были сами строить распределительные центры, сосредоточившись в Зеленодольском районе. Сейчас здесь располагаются пять из девяти логопарков, отмечала Елена Стрюкова. Так что если московский бизнесмен Александр Ханин запустит свой центр в Лаишево, то перекосы в логистике выправятся и ставки стабилизируются, прогнозируют эксперты.