«Люди стараются успеть воспользоваться программами господдержки»

Прогноз по году — выдача ипотек на 7,5 трлн рублей

Ипотека в России по итогам третьего квартала года вышла на рекордные цифры, показав прирост на треть ко второму кварталу и на 86% к аналогичному периоду прошлого года. Причем больше всех рос сегмент новостроек, где почти все кредиты выдавали по льготным программам, следует из отчета аналитического центра ДОМ.РФ.

Следом за ключевой ставкой выросли и ставки по ипотеке (с 11% до 14—15% в сентябре и до 16—17% в октябре). В этих условиях спрос на рынке ипотеки начал перетекать в программы с господдержкой:

— В результате доля льготных программ выросла до 48% в общем количестве выдач (+10 п.п. за квартал), а в общем объеме ‒ до 62% (+13 п.п.). Ипотечный портфель в III квартале увеличился на 1,4 трлн рублей (почти половина всего прироста за 9 месяцев) до 17,1 трлн рублей, — отмечают аналитики.

В октябре — ноябре, по их словам, выдача ипотеки ожидаемо замедлилась из-за роста рыночных ставок, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России. При этом в декабре переток спроса в сегмент льготных программ усилится, считают авторы исследования:

— В целом за 2023 год выдача ипотеки обновит исторический максимум (1,9 млн кредитов на 7,5 трлн рублей). Прирост ипотечного портфеля по итогам года составит 3,8 трлн рублей или примерно в 2 раза больше, чем в 2022 году.

Как татарстанцы обошли питерцев по кредитам на жилье

На фоне общероссийского тренда в ряде регионов ипотека показала наибольший прирост, и Татарстан в их числе. В топ-10 субъектов наша республика поднялась на 7-е место, обойдя Санкт-Петербург по количеству ипотечных кредитов — 24 тысячи (+41%) и объему — 91 млрд рублей (+51%). Доля в общем объеме выданных ипотек в стране — 3,8% (+0,3). Наш регион опережают Москва, Московская область, Тюменская область, Башкортостан, Свердловская область и Краснодарский край. Замыкают рейтинг Челябинская и Ростовская области.

‒ Наиболее активный рост ипотечного кредитования в III квартале наблюдался в Республике Татарстан (+41% ко II кварталу), Республике Башкортостан (+39%), Ростовской области (+38%), в Москве (+37%) и Санкт-Петербурге (+35%). Средний размер ипотечного кредита в целом по топ-10 регионам увеличился до 4,6 млн рублей (+0,2 млн рублей ко II кварталу 2023 г.) ‒ это обусловлено ускорившимся ростом цен на жилье в условиях ажиотажного спроса, — отмечают специалисты.

В этих регионах банки выдали гражданам 261 тысячу ипотечных кредитов (+34%) на 1,2 трлн рублей (+39%), в то время как в целом по России рост выдачи был немного меньше (+30%). Как результат, доля топ-10 регионов в общем количестве выданных кредитов выросла до 42%.

«Первичный рынок на коне, а вторичка просела»

Кроме того, по ее словам, наблюдается переток клиентов из одного сегмента в другой: «Все умеют считать, и когда предлагают ежемесячный платеж за хрущевку под 90 тысяч рублей при аналогичной сумме в первичке 30 тысяч рублей в месяц, люди делают свой выбор». В ценовой политике обоих сегментов рынка есть нюансы, отмечает эксперт. Льготные программы подстегивают стоимость жилья на рынке:

— Как раз из-за этого удорожания мы сильно ощущаем разницу. Но, по факту, если человек покупает квартиру для личного пользования, а не для перепродажи, в целях инвестирования, то там платеж сильно размазывается. И с учетом роста инфляции и роста цен на недвижимость через какое-то время он будет неощутим. Поэтому первичный рынок с нашей семейной ипотекой или господдержкой будет и дальше пользоваться спросом и хорошо продаваться. В рамках года новостройки будут лидировать, и ипотеку тоже будут хорошо брать.

Казанцы покупают квартиры вместе с ипотекой по старым ставкам

Долгосрочных прогнозов в текущих экономических условиях никто из экспертов рынка жилья давать не берется. Но большинство сходятся во мнении — в ближайшие месяцы ипотечный бум продолжится. Также считает и Диана Хайруллина, руководитель департамента ипотеки и страхования компании «Этажи»:

— Я думаю, рост спроса на ипотеку будет в любом случае. Все понимают, что, скорее всего, на будущий год свернут программы господдержки и семейной ипотеки, так как этих кредитов уже много выдали и государство говорит, что большой бюджет уходит на субсидирование ставок. Поэтому рост будет как раз за счет новостроек и загородных домов. Во-первых, люди стараются успеть воспользоваться программами господдержки, а во-вторых, есть риск, что в январе 2024 года первоначальный взнос увеличат до 30%. И все, кто хотел купить жилье, сейчас будут максимально выходить на сделки.

При этом вторичный рынок жилья переживает стагнацию. Здесь по итогам года возможно некоторое снижение по количеству и объему ипотечных сделок. «Потому что ставки не рыночные, платеж по 80 тысяч рублей в месяц за квартиру в 6 млн не все могут потянуть. Но кто сможет, будут покупать вторичку в надежде на рефинансирование в будущем».

Опасения ряда экспертов, что у рекордных показателей ипотеки есть и обратная сторона, которая может привести к негативным последствиям на рынке, Диана Хайруллина также не исключает: «Конечно, ипотечный пузырь может образоваться, примеры других стран это подтверждают. И государство сейчас принимает меры, чтобы, наоборот, его сдуть, но тем самым оно его еще больше раздувает. Люди понимают, что госпрограммам осталось недолго и, наоборот, идут и идут за жильем».

Среди новых тенденций эксперт также отметила растущую популярность ряда программ, к примеру, дополнительной платы за снижение ипотечных ставок или покупку квартиры с ипотекой по старым ставкам:

— Сейчас все активно ищут объекты, которые в залоге у банка и которые брали года полтора-два назад, потому что есть программа, которая позволяет купить квартиру вместе с ипотекой. Новому покупателю переходит остаток долга продавца, его остаток срока и его процентная ставка.

Большим спросом пользуется сейчас у татарстанцев и загородное жилье: «За 6 млн продают дом на 80 «квадратов» или новостройку в 30 «квадратов», люди понимают, что можно купить жилье большей площади и жить там всей семьей».