Елена Стрюкова: «Если не будет сильных потрясений, приблизимся к посещаемости 2019 года»

Сменили вывески или владельцев

Как отмечают аналитики, после ухода иностранных брендов у российских ретейлеров почти на четверть возросли продажи. Отечественные компании активно расширяют свое присутствие в регионах. Почти все временно приостановившие работу магазины сейчас вновь работают, поменяв вывески или владельцев, подтверждают эту тенденцию казанские эксперты рынка недвижимости.

По ее оценке, за первое полугодие в казанских ТЦ открылось 35 новых магазинов, включая перезапуск временно закрытых. Так что доля вакантных помещений за второй квартал 2023-го сократилась на 3%, и при такой динамике до конца года вакансия может снизиться еще на 5—7%. «Несмотря на ожидания экспертов, замещение ушедших брендов большей частью идет не за счет новых турецких, индийский и прочих брендов, а за счет существовавших российских (Gloria Jeans, Kari, Lime и прочих) и оставшихся иностранных брендов (New Yorker, Lichi)», — указала эксперт.

Посещаемость к уровню 2019 года

Освободившиеся площадки в ТЦ активно занимают российские компании, в лидеры продаж вырвались магазины одежды группы компаний «Спортмастер», Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Familia, Kari и другие.

Значительно увеличилось и количество посетителей ТЦ: «Посещаемость торговых центров Татарстана за первое полугодие выросла на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Если до конца года не будет сильных потрясений, то есть вероятность к концу года приблизиться к посещаемости эталонного 2019 года», — считает Елена Стрюкова.

В то же время, по ее словам, уровень вакансий в сегменте торговой недвижимости Казани довольно большой — 18% против 0,9% складской и 2,2% офисной.

— Чем ближе к осени, тем выше деловая активность на рынке недвижимости, но это не означает рост арендных ставок. Где процент вакантных площадей маленький — там цена может вырасти, а где вакантные (свободные) площади большие, ничего не изменится, — убежден руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. — Поэтому нельзя сказать, что ставки вырастут, просто больше сделок будет по аренде и покупке.

Проанализировав рынок торговой недвижимости в Казани, специалисты сообщили «Реальному времени», что объем площадей уменьшился, но не сильно.

В тренде — покупка коммерческой недвижимости

Эксперты казанского рынка недвижимости отметили еще одну новую тенденцию — часть инвесторов переключилась с жилой недвижимости на коммерческую. По их мнению, это происходит по вполне объективным причинам. Если раньше можно было вложиться в строительство жилья на этапе котлована и через пару лет продать квартиру перед сдачей дома намного дороже, то теперь такая возможность сходит на нет.

— Есть такие люди, которые или ничего не зарабатывают, или даже теряют. У меня недавно была сделка — человек продал в ноль. За год ничего не заработал, потому что выбрал проект, который в реальности не мог приносить какую-то доходность, но, по его мнению и по мнению застройщиков, доход мог быть. По факту прибыли не было, а человек доверился менеджеру продаж застройщика, — привел пример Рустем Сафин.

Квартиры перестали приносить инвестиционный доход в краткосрочной перспективе, считают представители отрасли. Поэтому инвесторы хотят вкладываться в коммерческие площади, так как рассчитывают окупить вложения быстрее, чем в жилой недвижимости.

— Мы не говорим о категории профессиональных инвесторов, у которых уже 2 или 3 тысячи кв. м, которые на этом рынке давно. Мы говорим о новой волне инвесторов, которые переходят из жилой недвижимости в коммерческую. Чтобы их финансы не съедала инфляция, люди переориентировались на покупку офисов, складов. Инвесторов интересуют площади в диапазоне цен от 10 млн до 25 млн рублей. Они их приобретают или арендуют, — добавил собеседник издания.

Проблема в том, что в Казани не весь сектор коммерческих объектов ликвидный, заметил он. Люди с деньгами хотят вложиться в готовый арендный бизнес, а качественных предложений не так много.

По его словам, сейчас окупаемость коммерческой недвижимости составляет 10—11 лет, хотя еще 3—4 года назад можно было говорить о 8 годах.

— Высоколиквидных площадей дефицит. Если брать подвал или мансарду, то арендатор может съехать через полгода из-за плохих условий: холодно или крыша потекла. Тут вкладываться в ремонт надо, и неизвестно, когда нового арендатора найдешь, — пояснил Ахмеров. — Один из застройщиков анонсировал «крутой» бизнес-центр, так там ставки на уровне 2—2,5 тысячи за «квадрат».

Тем не менее с уходом иностранных компаний новое окно возможностей открылось даже для малоизвестных молодых российских брендов. Если еще недавно многие из этих ретейлеров торговали одеждой, обувью и аксессуарами через соцсети, то сейчас открывают собственные магазины в торговых центрах.

Вырос интерес к инвестициям в недвижимость нового поколения

По словам эксперта, татарстанская столица привлекает внимание как российских компаний из других регионов, так и зарубежных: «Многие крупные игроки в сфере коммерческой недвижимости проявляют интерес к развитию и инвестициям в Казань, особенно в секторах офисных и промышленных помещений, розничной торговли».

Анна Абрамова также отметила, что на рынке коммерческой недвижимости сейчас заключается множество сделок, и некоторые из них могут быть значительными инвестиционными проектами, разработкой новых объектов или продажей существующих недвижимых активов:

— Нашей компанией были реализованы крупные коммерческие объекты, такие как производственное здание (площадью более 6000 кв.м), здание офисного центра. Инвесторы приобрели их с целью последующего редевелопмента. Будущие обновления и модернизация этих объектов значительно увеличит их стоимость, что в свою очередь приведет к привлекательности для потенциальных арендаторов. Кроме того нами было реализовано помещение стрит-ритейла в центре города.

«ТЦ — это уже не просто место для шопинга»

Комментируя ситуацию на казанском рынке торговой недвижимости, в UD Group отметили, что правила существования в новой реальности сейчас стали более понятны, поэтому ритейл оживает и пытается укрепить свои позиции: «В торговых центрах Казани наблюдается сокращение вакантных площадей благодаря российским фэшн-брендам. Они не только увеличивают присутствие, но и расширяют форматы магазинов. Активно развиваются магазины Melon Fashion Group (Zarina, befree, Love Republic и Sela), занимая площади ушедших марок. Наблюдаем, что в ассортименте разных магазинов появляются товары для дома, а также расширяются мужские линейки одежды».

По оценке экспертов компании, в среднем по России уровень вакантных площадей по состоянию на июль 2023 года оценивался в 14-16%. При этом в Москве этот показатель выше. На рынке Казани четко выделяются несколько категорий торговых центров: в современных ТЦ, которые оказались наименее зависимы от присутствия и ухода международных ритейлеров, показатель вакантных площадей не более 2-3%. Среди таких — KazanMall, ГоркиПарк, Южный, Парк Хаус. В остальных ТЦ Казани со средней площадью 15-40 тысяч кв. м доля нефункционирующих торговых площадей (где нет действующего арендатора, который бы генерировал трафик) может достигать 15% (причины этого разные, в том числе морально устаревание самого объекта, несбалансированный пул арендаторов). Самая большая доля таких нефункционирующих торговых площадей в ТЦ МЕГА — около 40%, добавили аналитики.

— Меняются цели посещения торговых центров. По результатам опросов посетителей мы видим, что торговые центры — это уже не просто место для шопинга. Посетители выбирают несколько причин для похода в ТЦ. Все чаще отмечают в качестве целей посещение кафе и ресторанов, встречи с друзьями. Сейчас наблюдается тренд на многофункциональные пространства с акцентом на развлекательные функции и гастрономические зоны. Более частыми стали запросы на размещение в объектах (или на подбор помещений) для детских игровых пространств, проведения квестов, — заявили в пресс-службе компании.

На фоне роста онлайн-торговли, по данным экспертов, заметна активность сетей в развитии омниканальности, взаимодействия с клиентом не только в офлайне, но и с использованием онлайн-возможностей. Такая синергия повышает эффективность и лояльность покупателей. В отношении офлайна, который все больше становится рынком впечатлений, важны изменения в оформлении торговых пространств, а для онлайн-взаимодействия важна кастомизация, максимальное понимание клиента и формирование персональных предложений. Ритейлеры вынуждены меняться вместе с меняющейся аудиторией потребителей. Собственники ТЦ смотрят в сторону прогрессивных арендаторов с интересным концептуальным форматом.

«Востребованность стрит-ритейла зависит не только от расположения»

— Стрит-ритейл по-прежнему чувствует себя достаточно уверенно. Спрос и ставка на ликвидные объекты с интенсивным пешеходным трафиком в хороших локациях стабильно растут. В объектах, которые находятся в нашем управлении, нет вакантных помещений, а листы ожидания продолжают пополняться, — сообщили в UD Group, — Такая ситуация не только в центральных локациях, например, ЖК Art City, но и в более удаленных проектах (ЖК Царево Village). Востребованность стрит-ритейла зависит не только от расположения, но и правильной продуктовой концепции.

В среднем арендная ставка, по данным экспертов, выросла на 20% с начала года. Наиболее высокая арендная ставка традиционно в Вахитовском, Ново-Савиновском и Советском районах. Одни из самых дорогих для аренды улиц Казани: проспект Ямашева, улицы Зорге и Декабристов.

— Стоит также отметить, что крупные международные бренды проявляют интерес к помещениям стрит-ритейла, но остаются в пределах торговых центров из-за дефицита вакантных площадей и неразвитости в Казани торговых коридоров сегмента одежды. Мы наблюдаем повышенный интерес со стороны арендаторов к помещениям под общепит, который связан с тенденцией проектирования в жилых комплексах так называемых «гастрономических коридоров», — добавили в компании.

Спрос и продажная стоимость объектов стрит-ритейла, по ее данным, также растут. С начала года стоимость выросла соразмерно арендной ставке на 20%.