Многоквартирный Татарстан: республика снова ввела рекордный объем жилья
Доля индивидуального жилищного строительства впервые за пять лет начала сокращаться
Несмотря на затоваривание на рынке жилья, Татарстан продолжает устанавливать новые рекорды по его вводу. Всего за три месяца 2023 года объем ввода жилья в республике достиг 1,2 млн квадратных метров. Это на 31% больше аналогичного периода прошлого года и почти на 40% больше, чем 5 лет назад. При этом впервые за последние 5 лет после периода бурного роста начала сокращаться доля индивидуального жилищного строительства. Повлияет ли эта ситуация на цены на рынке недвижимости и что происходит в сегменте ИЖС — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Татарстан — рекордсмен в строительстве
В январе — марте 2023 года в Татарстане снова ввели рекордное количество жилья — 1,198 млн кв. м. Это на 283,8 тысячи больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) впервые с 2018 года начала сокращаться. За три месяца 2023 года в Татарстане в сегменте ИЖС введено 494,9 тыс. кв. м. Это всего 41,3% от общего ввода жилья. И на 161,2 тыс. кв. м. меньше, чем в 2022 году, но все еще на 55,2 тыс. кв. м. больше, чем в 2020-м.
Повышенный спрос на загородную недвижимость сформировался в период пандемии. Но доля ИЖС в общем объеме строительства в Татарстане начала расти раньше — со скромных 34,9% в 2018 году до 71,7% в 2022-м. Рекорды ввода ИЖС в 2022 году застройщики назвали эхом пандемии. В действительности объемы строительства и продаж в сегменте ИЖС в прошлом году не дотягивали до уровней 2021 года, что и нашло отражение в текущей статистике.
В 2021 году Татарстан сдал 3,09 млн кв. м жилья, на 2,5% больше рекорда 2021-го. Республика занимает первое место в Приволжском федеральном округе и шестое — в стране.
Рынок затоварен
Татарстан вводит рекордные объемы жилья на падающем рынке недвижимости. На затоваривание на рынке жилья в России в апреле указал президент Владимир Путин: «На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать», — отметил он в ходе совещания.
По оценкам Дом.РФ, объемы нераспроданного жилья в России достигли в апреле 2023 года 70% от числа возводимой недвижимости.
«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» — задавал риторический вопрос министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзулин. Застройщики, скованные договорами с банками, о снижении цен заявлять пока не готовы.
Согласно статистике Росреестра, количество договоров купли-продажи жилья и земельных участков за первые три месяца 2023 года показывает положительную динамику. Так, количество договоров купли-продажи жилья выросло с 5 728 в январе до 7 868 в марте 2023 года, продажи земельных участков — с 5 251 в январе до 6 602 в марте, а регистрация ипотек — с 5 930 в январе до 7 370 в марте.
Но если сравнивать цифры 2023 года с прошлым годом, то видно, что рынок в целом просел. Так, в марте 2022 года Росреестр зарегистрировал 14 201 договор купли-продажи жилья и 11 517 договоров купли-продажи земельных участков. Количество ипотек в марте 2022 года составляло 9 553.
Спад рынка ИЖС начался в 2022 году
«Ни для кого не секрет, что покупательная способность очень сильно упала. Из-за того, что часть населения переехала, кто-то быстро и дешевле продает свою недвижимость, рынок просел. У нас дома, которые два года назад построены, все еще продаются. Погружаться в ипотеку не все рискуют», — рассказал «Реальному времени» собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов.
В 2022 году мы видели рост ввода объемов ИЖС, но по факту уже тогда шел спад рынка, отмечает он: «Шла регистрация домов, построенных в 2021 году, и это влияло на статистику».
Развитие рынка, по его мнению, сегодня будет зависеть от внешних факторов, а не только от покупательной способности людей.
Поэтому сейчас, по словам Гимадова, самое время покупать загородную недвижимость: «Она недооценена, но так будет не всегда. Сегодня на этот рынок заходят банки, крупные игроки, идет глобализация. Цены на дома будут расти и станут, как на квартиры. Такой сильной разницы, как сейчас, там не будет, — считает он. — Если вы помните, несколько лет назад свой дом имели только обеспеченные люди. А сейчас наоборот. Дома стали очень доступными».
Цены на дома останутся на уровне 2022 года, а квартиры могут подешеветь
Сегмент ИЖС обладает огромным потенциалом, в том числе имеется отложенный спрос в связи с геополитической ситуацией, убежден он. «Если ориентироваться на многочисленные опросы и исследования, около 70% населения желает проживать в собственном доме с земельным участком, но при этом живет сейчас в квартире. Современные тренды удаленной работы, размышления о четырехдневной рабочей неделе, да и в целом настрой государства, безусловно, поддерживают спрос, — говорит Хафизов. — Рынок ИЖС постепенно становится более цивилизованным, например, в нашем ЖК есть детская и спортивная площадка и зона для воркаута, которые ничем не уступают аналогичной инфраструктуре в многоквартирных жилых комплексах. Так что спрос на ИЖС не только будет восстанавливаться, но и брать новые высоты».
По его прогнозу, цены на первичном рынке ИЖС в чистовой отделке в 2023 году останутся на том же уровне, как и в прошлом. «Мы сейчас наблюдаем снижение цен на базовые строительные материалы — дерево, металл, камень. Но одновременно растут цены на строительные услуги из-за дефицита рабочей силы. Также выросли цены на импортируемые материалы в связи со спецификой логистики и санкций, — пояснил он. — Поэтому мы ожидаем, что цены останутся на том же уровне пока. Но с ростом спроса на ИЖС (а предпосылки этого уже ощутимы) цены начнут подтягиваться к квартирному жилью. Цены же на квартиры немного перегреты, поэтому здесь возможно снижение и приближение к ценам на ИЖС».
«Не все то золото, что квартира»
Если брать Казань относительно других городов-миллионников, то мы не так много строим относительно них, считает она. «Это нам кажется, что Казань — это сплошная стройка. Нас может обогнать Нижний Новгород, Самара и даже Уфа. Вопрос в том, что мы входим в топ-3 городов-миллионников, на втором месте, по затовариванию новостройками», — подчеркнула Гизатова.
По ее словам, стройка какое-то время способна жить вне зависимости от платежеспособности населения, не привязываясь к экономическим и политическим факторам. «Был момент, когда были низкие ставки по ипотеке, невысокая стоимость квадратного метра, в таких случая недвижимость становится инвестиционным инструментом, более эффективным, чем вклады и рынок ценных бумаг, — отмечает она. — Сейчас строительство перестало быть инвестиционным инструментом. Мы видим, что объекты в начале строительства стоят дороже как минимум на миллион объекта, который уже ввели в эксплуатацию. Тогда возникает вопрос, зачем лезть в несданный дом, когда можно взять сданный?»
На самом деле ИЖС в прошлом году вытянуло ввод квадратных метров жилья в Татарстане: «Благодаря ему мы остались на плаву по пятилетке. Но рекорды не могут быть постоянными. За любыми всплесками всегда следует небольшой спад, — напомнила она. — Кстати, очень много в этой статистике прошлого года незарегистрированных домов, которые прошли по дачной амнистии».
Кроме того, ИЖС еще очень сильно подтолкнула сельская ипотека: «Когда она появилась, это было вау, — вспоминает Анастасия Гизатова. — Это действительно очень хорошая, работающая программа. Жалко, что она не работает постоянно. Через какое-то время мы увидим новые рекорды по ИЖС: банки повернулись лицом к такой недвижимости, они поняли, что не все золото, что квартира. Поэтому потенциал ИЖС очень большой».