Жители Куюков готовы вложиться в постройку дорог, но их некому обслуживать
В Татарстане хотят обязать застройщиков подписывать соглашение о подъездных путях к новым жилым массивам
Новые жилые комплексы в Куюках остались без дорог — в прямом и юридическом смысле. Поскольку земельные участки по завершении строительства остались в частной собственности девелоперов, дороги там не строятся, не обслуживаются и не ремонтируются. Как признались «Реальному времени» местные жители, они уже готовы пойти на софинансирование работ, однако и это оказалось невозможным. О «частных» дорогах, бессилии прокуратуры, местных властей решить проблему и правильном подходе к строительству в «чистом поле» — в нашем материале.
Пешком в школу по дороге, где не проехать
— Мы, жители поселка Новые Салмачи на территории д. Куюки, уже много лет не можем добиться того, чтобы наши дети добирались до школы «Алгоритм» на школьном автобусе, который есть и ждет лишь своего часа, — пожаловалась раису республики жительница поселка Диляра. — Автобус не пускают, так как дорога не отвечает требованиям ГИБДД. Глава Пестречинского района ссылается на отсутствие бюджета и, мало того, не планирует даже включать нас в него. Зимой мы за свой счет чистили все, а нам лишь присылали фотографии, что у вас чищено. Обратите внимание на нас, пожалуйста!
Женщину дружно поддержали соседи. «В Новых Салмачах дорог совсем нет. Дети ходят пешком до остановки по бездорожью несколько километров! — выплеснула крик души Катерина. — Школьный автобус не пускают из-за состояния дорог. Такси не едет к нам. Пестречинский район нам не помогает уже несколько лет. Даже ни разу трактор зимой к нам не пускали. За свой счет все делаем». «В Новых Салмачах большие ямы, дороги нет, пешеходы, школьники, мамы с колясками вынуждены идти по бездорожью, это опасно, потому что машины объезжают ямы», — добавила Лейсан. «Это не дорога и даже не направление, ни ехать, ни идти невозможно. Ее просто нет. В связи с этим не пускают школьный автобус, и дети вынуждены идти по этим рытвинам, по лужам, грязи и так далее. Ранее мы своими силами пытались хоть как-то поддерживать состояние дороги, но сейчас она в таком состоянии, что жители просто не в силах привести ее в порядок. Администрация Пестречинского района от нас просто отмахивается. Скоро к нам ни скорая, ни пожарная проехать не смогут. Такси уже не едет к нам. Это единственный выезд из поселка, что противоречит всем нормам строительства жилых районов».
— В Куюках есть несколько жилых комплексов, я, к примеру, живу в Восточных Салмачах, а есть еще Яшьлек, ЖК «Светлый», — рассказала «Реальному времени» о причинах, по которым сложилась такая ситуация, местная жительница Ольга Павлова.
«Несколько лет люди не живут, а мучаются»
Ситуацию с дорогами в новых жилкомплексах, которыми обросли Куюки за последние 10 лет, член инициативной группы Елена Лысенко обрисовала в разговоре с «Реальным временем» пятью словами: «Мы уже напрочь машины разбили», добавив, что и ходить по этим «направлениям» невозможно. Грунтовки, по ее словам, застройщики в период работ местами засыпали небольшим слоем гравия, но поскольку по нему ходили КАМАЗы, от этого покрытия даже фрагментов уже практически не осталось.
— Строили наши ЖК без внутренних дорог, генпланов этих поселков, если они и есть, мы не видели, — говорит она. —Эти земли изначально были сельскохозяйственного назначения, но впоследствии их частями перевели в статус ИЖС. После того как участки были нарезаны, застроены и распроданы, осталась земля под проездами — тоже в статусе ИЖС. Строить дороги на таких землях нельзя, тем более что эти участки под дорогами — чужая земля, она не принадлежит собственникам участков под жилыми домами или муниципалитету.
По словам активистки, застройщики тратить средства, время и силы на то, чтобы поменять статус земель и благоустроить проезды, явно не собираются: они распродали дома и умыли руки, но решить проблему можно:
— Забрать земли под проездами, которые так и не стали дорогами, поменять их статус и благоустроить мог бы муниципалитет. Для этого надо подать в суд иск к застройщику — о передаче земель. Однако этого не делается. Мы были на приеме у главы района, тот обещал направить письма собственникам земельных участков под проездами. Но насколько мне известно, этого сделано не было. Мы обратились в прокуратуру, но и там не получили ни помощи, ни поддержки. Формально там нас поддержали — выдали представление администрации Богородского сельского поселения обеспечить нас дорогами. Но та его с легкостью опротестовала в суде, поскольку земля-то не муниципальная! А прокуратура даже ситуацию толком не изучила! Я спрашивала, запрашивали ли они, изучали ли генплан Куюков и новых жилкомплексов — оказалось, нет. И на все наши просьбы разобраться в ситуации досконально нам отвечают, что на проверки наложен мораторий. Но должны же они понимать, что уже несколько лет люди не живут, а мучаются? Что эту проблему нельзя оставлять нерешенной еще на годы?
А еще Лысенко дала неутешительный прогноз:
— У нас есть несколько заасфальтированных проездов, например, к новой, недавно открытой амбулатории. Но без надлежащего содержания и эти немногочисленные дороги быстро разрушатся.
«Благоустраивать не обязаны, пожертвовать не можем»
В 2022 году жители новых кварталов в Куюках обратились к гендиректору АО «Девелоперская корпорация «Антей» Владимиру Осташко: «Мы являемся собственниками земельных участков и недвижимости по улицам 23, 24, 25 квартал деревни Куюки. Самая большая проблема на сегодняшний день — это полное отсутствие освещения и дорог для проезда к нашим домам. При покупке недвижимости застройщики давали пояснения, что домовладения расположены на территории жилого комплекса «Светлый», который застраивает АО «ДК «Антей»… [который] должен обустраивать освещение, дороги и пешеходные тротуары в нашей части застройки, когда улицы будут заселены полностью. Именно с таким условием они приобретали у АО «ДК «Антей» земельные участки для индивидуального жилищного строительства и таунхаусов... но никаких действий по благоустройству не производится... При более детальном анализе ситуации выяснилось, что все существующие проезды от ул. Олимпийской в сторону улиц 23, 24, 25, 27 квартал, а также проезды к домовладениям являются землями для жилищного строительства... и принадлежат Вам как частному лицу и АО «ДК «Антей», где Вы являетесь генеральным директором…»
Авторы обращения — более 20 активистов, представляющих интересы всех жителей поселка, просили Владимира Осташко сообщить, где можно ознакомиться с проектом благоустройства, в какие сроки планируется его завершить и кем будет осуществляться содержание поселка. Однако в АО «ДК «Антей» им ответили, что эта компания «не является застройщиком и не имеет каких-либо обязательств по благоустройству жилых домов на территории ИЖС, ЖК «Светлый».
«АО «ДК «Антей», — говорится далее, — реализовал физическим лицам по договорам купли-продажи земельные участки с готовыми коммуникациями для дальнейшего водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения в перспективе построенных физическими лицами жилых домов… При покупке дома вам необходимо было убедиться в том, что вы приобрели дом с удовлетворяющим вас благоустройством. По всем вопросам... вам необходимо обратиться к своим застройщикам, с которыми у вас существуют договорные отношения».
Еще в ДК «Антей» рекомендовали собственникам домов вступить в ТСН «Светлый», чтобы «все земельные участки, которые отмежеваны для существования возможности подъезда... приобрести в собственность ТСН «Светлый» и организовать все свои пожелания по благоустройству». При этом в компании наотрез отказались «пожертвовать земельные участки муниципальному образованию «Пестречинский муниципальный район»… так как это технически невозможно».
Ответ аналогичного содержания пришел активистам на их обращение и из ООО «Полянка-Агро», которому также принадлежит часть земли под проездами.
«А это законно?»
В исполкоме Пестречинского района жителям Куюков, просившим принять меры к строительству, обслуживанию и освещению дорог в новых жилых кварталах, ответили, что «органы местного самоуправления вправе осуществлять финансовые затраты на капитальный ремонт, ремонт и содержание автомобильных дорог только местного значения», а их дороги «относятся к категории частных автодорог и в собственности муниципального района или сельского поселения не числятся». Просьбу граждан найти способ забрать частные дороги, а точнее бездорожье, в собственность района районные власти проигнорировали.
В других ответах из райисполкома указывалось, что благоустройство территорий в деревне осуществляется на основании разработанного застройщиком проекта планировки и межевания. Только вот, как ни просили жители, проект им никто не показал. Не предоставил им действующий генплан Богородского сельского поселения и глава поселения. Правда, на официальном сайте Пестречинского муниципального района в открытом доступе выложено датированное 23 июня 2020 года Решение №268 «Об утверждении Генерального плана Богородского сельского поселения». Только на этом чертеже проезды в той части Куюков, которая строилась на землях сегодняшних их владельцев, обозначены пунктирными линиями — это вроде как и не дороги, получается, а так — непонятные промежутки между земельными участками. Такое вот «генпланирование»…
В поисках решения своей проблемы активисты из Куюков написали министру строительства и ЖКХ РТ Марату Айзатуллину и напомнили, что, согласно действующему законодательству, «земельные участки, находящиеся в общем пользовании, могут находиться исключительно в собственности органов государственной власти или учреждений местного самоуправления», а при включении территории в состав населенного пункта должен быть утвержден генплан, в котором выделены зоны общего пользования, и эти земли должны быть изъяты или переданы, или выкуплены в публичную собственность, а в генплане должны быть красные линии, которыми зоны общего пользования установлены». Активисты просили министра ответить на вопрос, насколько законно предложение собственников участков, которыми они пользуются как дорогами (и других дорог у них нет), выкупить эти участки и обустроить их за свой счет. А еще попросили его «разобраться в сложившейся ситуации и принять возможные меры для решения вопроса». Но в министерстве переслали коллективное письмо в исполком — туда, где жителям Куюков уже отказали в помощи.
«Мы готовы построить на условиях самообложения»
Выход найти всегда можно, причем не нарушая закон, убеждена Елена Лысенко, было бы желание. Она рассказала, что в одной части 30-го квартала Куюков жители создали ТСН — в надежде, что, объединившись, сами решат проблему дорог. Решение нашлось, но ненадолго:
— Собственники соседнего ЖК на свои средства заасфальтировали свои дороги, но это не выход! Без обслуживания, а его нет, покрытие скоро придет в негодность — выходит, деньги они потратили зря, это не решение проблемы. Решение есть, и жители готовы в нем поучаствовать. Если перевести земельные участки под проездами в статус дорог, а в Куюках создать ТОС, то на условиях самообложения можно построить дороги с тем, чтобы передать их потом муниципалитету для дальнейшего обслуживания.
«Реальное время» обратилось с запросом в исполком Пестречинского муниципального района. Мы попросили муниципалитет разъяснить, кому именно принадлежат проезды новых ЖК в Куюках, которые должны были стать дорогами, рассказать, пытались ли районные власти добиться, чтобы застройщики обеспечили поселки нормальной дорожной инфраструктурой, а также уточнить, готова ли администрация района взять на баланс дороги, если жители построят их на условиях софинансирования, создав для этого ТОС, и оказать содействие в переводе земель из ИЖС в «дорожный» статус. По получении ответ будет опубликован.
«Реальное время» также предприняло попытку получить ответы на вопросы о дорогах внутри новых ЖК в Куюках от их застройщиков, однако в открытом доступе не оказалось актуальных телефонов этих компаний — только номера посредников, продающих дома и квартиры в таунхаусах без дорог.
Стройки без плана
Удивительно, но факт: в открытом доступе также не удалось обнаружить генпланы или хотя бы эскизные планы новых ЖК — только фотографии отдельных домов в Новых Салмачах, Восточных Салмачах и Куюках с обозначением их местоположения на карте. Максимум, что удается найти поисковикам на просторах интернета, невнятные схемы ЖК с указанием мест предполагаемого размещения объектов социальной инфраструктуры.
К примеру, в разрешении на строительство 18 жилых домов, выданном исполкомом Пестречинского района московскому АО «Девелоперская компания «Антей» 30 марта 2018 года, есть ссылки на утвержденные исполкомом градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и проекты планировки и межевания территории, но самих документов в открытом доступе нет. Соответственно, непонятно, кто, где и какие дороги к этим домам обязан проложить.
Конечно, можно упрекнуть в безответственности граждан, которые покупают дома у застройщиков либо риелторов, не интересуясь инфраструктурой населенного пункта, в котором собираются жить. Однако возникает вопрос: а много ли шансов найти в Татарстане, да еще в Казанской агломерации — поближе к местам притяжения рабочей силы, такие участки, где дорожная инфраструктура четко «прорисована», да еще с гарантией, что застройщик ее реально построит? Ведь когда застройщика не обязывают обеспечивать свои объекты нормальными проездами и выездами, он это и не делает, а люди вынуждены «брать, что дают».
Вместо рощи и оврага — новая стройка
— А недавно мы узнали, что в Куюках затевается новое строительство, — говорит Елена Лысенко. — И оно может стать источником новых проблем. Строить новое жилье собираются на месте оврага, куда уходят талые воды. Уже сейчас в Куюках паводком затапливает целые улицы, взять хотя бы наш лицей «Алгоритм», на подъезде к которому весной традиционно появляется грязное море. А если засыплют овраг и отток талых вод вообще перекроют, что будет?
«Уважаемый Рустам Нургалиевич! — обратился на днях через «Электронное правительство» к раису РТ один из активистов. — Жители деревни Куюки встревожены вырубкой березовой рощи, искусственной засыпкой Салмачинского оврага со стороны поселка Новые Салмачи и его дальнейшей застройкой. По официальным данным, на этом участке оврага размежевано порядка 150 участков, на которых планируется построить таунхаусы на 300 семей... Вследствие искусственной засыпки оврага и уничтожения природного ландшафта талая вода, не найдя себе выхода, будет затоплять близлежащие районы».
Он также указал, что из-за нового строительства планируется вырубка расположенной на склоне оврага березовой рощи — единственного места отдыха и зеленого массива в западной части Куюков.
«В предварительном проекте развития д. Куюки Института пространственного планирования РТ природный ландшафт оврага используется для обустройства зон отдыха, а также соединения двух берегов оврага путем строительства пешеходного моста и велодорожек, что уменьшит расстояние жителей района Новых Салмачей деревни Куюки до основной инфраструктуры — школы, детских садов, амбулатории, — напомнил Рустаму Минниханову автор обращения. — Жители деревни Куюки просят Вас найти законную возможность остановки вырубки березовой рощи, искусственной засыпки оврага и его дальнейшей застройки».
Застройщиков хотят обязать «подписываться» на инфраструктуру
Тем не менее, по словам собеседника «Реального времени», быстро решить проблему невозможно даже при желании руководства района:
— Это дело не ближайшего года-двух, поскольку проблемы копились годами. Передача частной земли муниципалитету — это первый вопрос, второй — где взять деньги, чтобы построить там что-то хотя бы похожее на дорогу.
Олег Григорьев подчеркнул, что именно для того, чтобы в будущем таких безнадежных ситуаций не возникало, вопросы застройки и планирования необходимо выводить на уровень республики:
— Пока нет механизма системного решения, но других регионах есть достаточно простой механизм: В Москве есть Градостроительная земельная комиссия, которая рассматривает любые вопросы, связанные с застройкой. Застройщик выходит с инициативой строительства и предлагает комиссии градостроительное обоснование своего предложения. Не разработав проекта планировки, пакета документации, не подписав обязательства по строительству социальных объектов, не подписав инвестиционного контракта с муниципалитетом на четких условиях, он не должен получить разрешение на строительство. Надеюсь, такой опыт получит применение и у нас.
