«Какой-то «Колхоз 2.0»: в центре Казани построят ТЦ с общежитием
Проект необычного молла с временным жильем в столице вызвал сомнения у экспертов рынка недвижимости
Как стало известно «Реальному времени», в Казани успешно прошел экспертизу проект торгового центра с объектами общепита и общежитием. Необычный по концепции молл планируют построить на пересечении улиц Нариманова и Мартына Межлаука, в двух кварталах от ж/д вокзала. Проект уже получил одобрение межведомственной комиссии при президенте республики. ТЦ, в котором под одной крышей окажутся торговля, общепит и общежитие, будет построен на «намоленном» месте — с лихих 90-х здесь «прописался» один из росших тогда как грибы казанских рынков. Подробнее о проекте торгового комплекса, изменениях, которые пришлось внести по настоянию Рустама Минниханова, и о том, что бывает, если исполком Казани не идет навстречу рынку, — в нашем материале.
Строить можно!
Проект строительства в Казани на улице М. Межлаука, 26/32 торгового центра с объектами общепита и общежитием получил положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы.
Ранее этот необычный молл со второй попытки получил одобрение межведомственной комиссии по вопросам градостроительной деятельности в исторических поселениях под председательством Рустама Минниханова. Условием одобрения стало снижение этажности построек.
Подлежащий застройке участок площадью 4 000 кв. м расположен в границах объекта культурного наследия республиканского значения — «Достопримечательное место «Культурный слой исторического центра города Казани XI—XVIII вв.». Из акта госэкспертизы следует, что строительство нового здания не разрушит общий исторический облик этой части Казани — потому как облика как такового не сохранилось: «С начала XXI в. произошел снос исторической застройки, разрушение внутриквартальной структуры, заполнение пустырей временными зданиями и сооружениями торговли».
В качестве эксперта выступил замдиректора по научной деятельности Института международных отношений КФУ, завкафедрой Всемирного культурного наследия Рафаэль Валеев. Он пришел к выводу, что строительство торгового центра возможно при условии соблюдения предусмотренных проектной документацией мер по обеспечению сохранности ОКН.
Четверть — торговле, четверть — общепиту, остальное — общежитие
В распоряжение «Реального времени» передали документацию, позволяющую судить как о внешнем облике будущего торгового центра, так и о его технических характеристиках. Он представляет собой комплекс из восьми разноуровневых корпусов, один из которых служит входной группой в ТЦ, два представляют небольшие одноэтажные пристрои, два — трехэтажные и три — четырехэтажные, причем у последних пяти зданий верхние этажи — мансардные. Кроме того, под всем участком будет выстроен еще один этаж — подземный, площадью 3,4 тыс. кв. м, на 3 тысячах из которых планируется разместить автостоянку на 110 машино-мест. Под него придется вырыть котлован глубиной 3,8 м и общей площадью 3,7 тысяч кв. м.
Заказчиком документации, обосновывающей меры по обеспечению сохранности ОКН при строительстве ТЦ, выступила казанская компания «Нереида». Письмо с просьбой ее разработать подписал еще прежний директор фирмы Максим Ильин.
Сам проект молла разработала по заказу казанского ООО «Специализированный застройщик «Аван-Девелопмент» архитектор Гульнара Аскарова. Согласно документу, площадь застройки участка составит 2,4 тыс. кв. м (60 процентов), а общая площадь здания составит 10,7 тыс. кв. м., из них 7,3 тыс. кв. м — площадь надземной части.
Под размещение торговых помещений предварительно отвели 1,5 тыс. кв. м на первом этаже комплекса, под общепит там же — еще столько же (из расчета на 125 посадочных мест). А под общежитие на 120 проживающих — 3,58 тыс. кв. м. В имеющихся в распоряжении нашего издания документах есть одно несоответствие: на чертеже представлено здание с четырьмя надземными (включая мансардный) этажами, а в пояснительной записке речь идет о пятиэтажном здании с подземным — шестым этажом. Двор этого «торгово-жилого» центра планируют озеленить — по большей части газон будет располагаться на стилобате подземной автостоянки.
Нимфе нужен капитальный дом
Сейчас на месте, где будет строиться торговый центр, стоят так называемые нестационарные объекты торговли — палатки рынка с романтическим названием «Нереида» (в честь морской нимфы). Они, как сообщил «Реальному времени» осведомленный источник, скоро пойдут под снос.
Однако еще в 2016 году арендатор этого земельного участка — казанское ООО «Нереида» — пытался через суд внести «поправку» в договор с исполкомом Казани, который еще в 1998 году предоставил эту землю «для организации мелкооптовой и розничной торговли» без права строительства капитальных сооружений. ООО «Нереида» захотело внести поправку в многократно продлевавшийся договор аренды путем заключения допсоглашения в части разрешенного использования земельного участка на улице Межлаука, д. 26/32 в соответствии с основным видом — многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания. Однако Арбитражный суд РТ отклонил иск, указав, что «истец с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в предусмотренном законом порядке в Комиссию по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета г. Казани не обращался», а «предметом договора аренды являлся земельный участок <…> с видом разрешенного использования «для развития малого рынка».
Логично предположить, что причиной иска «Нереиды» могло стать желание собственников компании построить на месте нестационарных рыночных палаток нечто более капитальное и перспективное в плане приумножения капиталов. Но в судебном решении особо подчеркнуто, что «обращение ООО «Нереида» с требованием о признании за ним права на использование земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования «многоквартирные жилые дома» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных градостроительным и земельным законодательством для согласования изменения видов разрешенного использования земельного участка и предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков».
Чей рынок?
«Реальное время» попыталось узнать подробности о планах застройки территории рынка у Дмитрия Каргина, занявшего пост гендиректора ООО «Нереида» вскоре после Ильина в сентябре 2022 года. Однако его телефон до момента сдачи статьи оставался вне доступа. Мы готовы опубликовать комментарий руководства компании по получении.
Единственным собственником «Нереиды» в августе прошлого года стала Ольга Рахманова. Предпринимательница является совладелицей еще нескольких фирм в Краснодаре, Томске и Москве. До нее учредителями компании в равных долях были Калимуллин Азат Рустамович — совладелец ряда фирм, в том числе высокогорского ООО «Биектау», лаишевского ООО «Азатлык» и ООО «Казанские бани», и Хасанов Искандер Харисович, бывший гендиректор ООО «РС Инвестмент» — фирмы-застройщика ЖК «Грин Сити» на ул. Новаторов. До них «Нереида» была в собственности у предпринимателей Сергея Яшина и Сергея Добролинского.
Что же касается еще более ранних хозяев предприятия, то, согласно данным «СПАРК-Интерфакс», с 2009 по 2015 год 25-процентной долей в компании владел Анатолий Агрба, чьи фамилия, имя и отчество совпадают с ФИО объявленного в розыск члена ОПГ «Тукаевские».
«Этот проект — какая-то «каша»
Эксперты рынка коммерческой недвижимости концепцию необычного торгового центра оценили неоднозначно.
— Этот проект — какая-то «каша», на мой взгляд, — отреагировал на новость о строительстве ТЦ с общежитием гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. — Это место и так не пользуется популярностью у серьезных сетей и арендаторов, существует проблема с «заселением» соседнего ТЦ «Муравейник». А в новом проекте, на мой взгляд, все совершенно невнятно — здесь не усматривается никакой четкой концепции. Главное было, похоже, обеспечить объект парковочными местами не ниже нормы. К общежитию, общепиту и ТЦ тут остается пристроить, например, МФЦ.
— Полагаете, ни одно из направлений не актуально? — уточнило «Реальное время».
Скептически отнесся Чикиров и к планам разместить в будущем ТЦ общежитие и общепит:
— Сейчас все идет по пути развития дискаунтеров — и торговля, и общепит, и гостиничный бизнес: не гостиница, а общежитие, не кафе, а столовая. А с точки зрения торговли, мое мнение, этот объект будет работать, но только если тут будет классический рынок.
Эксперт «Реального времени», гендиректор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров оценил объем вложений в молл на уровне 70—100 тысяч рублей за кв. м с учетом стоимости земли и коммуникаций: «Размер инвестиций будет зависеть от уровня отделки и технического оснащения, с которыми помещения будут передаваться в аренду».
На вопрос о том, насколько перспективным ему кажется этот проект, Ахмеров заметил:
Совсем не понял собеседник издания решение объединить две абсолютно разных функции в одном объекте:
— Насчет общежития вопрос — что это за формат? Это коливинг, хостел, гостиница или апарт-отель? Даже при том, что локация самого объекта привлекательная, в центре города, у меня возникают сомнения в успешности реализации проекта. Я ни разу не сталкивался с тем, чтобы общежитие было в составе торгового центра, — заключил эксперт.