Денационализация рынка жилья Казани: бум «чужих» застройщиков
Стагнация, вызванная пандемией и СВО, может послужить будущему росту новостроек
Казань повернулась лицом к «понаехавшим»: строительный рынок распахнул двери перед неместными застройщиками. Как подсчитало «Реальное время», в татарстанской столице более, чем на 20% выросло количество объектов, которые возводят компании из других регионов. Долгое время перечень застройщиков в городе оставался неизменным, а это были преимущественно казанские девелоперы. Но сейчас на рынок недвижимости вышло несколько федеральных и иногородних строительных компаний. Подробнее о том, как улетевшая средняя цена «квадрата» жилья подстегнула власти открыть город чужакам, что за новостройки они предлагают и какими последствиями обернется экспансия — в нашем материале.
Чужие здесь теперь ходят
В Казани в этом году на 23% выросло количество объектов, которые строят нетатарстанские застройщики, а список работающих в регионе «чужаков» удлинился до 10. Правда, пока можно говорить о пике экспансии в 2021 году — итоги 2022-го не подведены.
Впрочем, и максимальное количество новостроек в столице республики сервис «наш.дом.РФ» зафиксировал в 2021-м — 240 (в том числе 18 жилкомплексов возводили неместные застройщики). На текущий момент картина поблекла: из 164 строящихся в Казани ЖК 16 возводят 8 застройщиков из других регионов.
Среди «чужаков» — и захватывающая постепенно едва ли не всю Россию московская «ПИК», которая планирует до 2025 года сдать в Казани порядка 62 тыс. кв. метров жилья, и московское «Садовое кольцо», сдавшее год назад на проспекте Фатыха Амирхана почти 59 тыс. кв. м, и собирающееся сдать в 2024—2025 гг. еще 59,5 тысячи, и удмуртский «КомосСтрой» с одним объектом на 20,6 тыс. кв. метров, который должен сдаваться в 2023-м.
Значит ли это, что барьеры, о которых говорили 2 года назад «Реальному времени» директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов и основатель казанского архбюро «Аванпроект» Рустем Яхин, наконец, сняты, а обязательная процедура разработки и согласования проекта планировки, которую обозначил в качестве основного «тормоза» для процесса экспансии коммерческий директор компании «КомосСтрой» Александр Кузнецов, перестала быть пугающе длительной и сложной? А, главное, значит ли это, что в Казани реально усилилась конкуренция между застройщиками и что эта конкуренция оживит стагнирующий рынок жилья, а, стало быть, и поспособствует снижению цен на квадратные метры, которые, как констатировал год назад президент Татарстана Рустам Минниханов, взлетели вследствие пандемии до неподъемных для нуждающейся в жилье части населения республики.
С 2017 года в Казань заходили московские группы компаний «Эталон», «Садовое кольцо» и «ПИК», удмуртские «Зардон-Групп» и «КомосСтрой», петербургская «АМГ», йошкар-олинский «Спектр-М». Но это в общей сложности всего десяток из работающих на столичном рынке строительства жилья 37 крупных застройщиков.
Больше участников — лучше для потребителя
По словам Гиззатовой, застройщики стремятся в Казань не только из-за высоких, а значит, гарантирующих солидную прибыль цен на жилье, но и из-за устойчивого спроса на жилье в татарстанской столице:
— Нас рассматривают Москва, Питер, Краснодар и Ижевск. У нас застройщикам не надо предпринимать особых усилий, чтобы продавать квартиры — их и так берут.
По мнению Гиззатовой, казанским покупателям этот интерес «чужаков» только на пользу:
— Чем больше участников рынка, тем лучше для потребителя.
Она назвала также еще один немаловажный плюс экспансии, указав, что иногородние «варяги» зачастую заходили и заходят именно на те участки, которые сложны в разработке, либо стоят дороже других, и казанские игроки по этой причине иметь дело с ними не хотят.
«Варяги» цену не изменят
Обсуждение темы «варягов» с другим экспертом издания — директором казанского агентства «Флэт» Русланом Хабибрахмановым, началось с напоминания о сложившемся в Татарстане мнении, что «чужаков» от столицы республики отпугивают некие «барьеры».
— Я не думаю, чтобы сегодня в Казани существовали барьеры, такие обстоятельства уже давно не играют роли, — возразил он. — Просто компании, которые уже закрепились на каком-то рынке, начинают оглядываться по сторонам, ищут, где еще можно строить, и, если видят где-то интересную динамику — в плане уровня жизни, себестоимости строительства и стоимости квадратного метра — идут туда. Проще говоря, если видят маржу — заходят в регион или город.
В ответ на вопрос, может ли экспансия застройщиков из других регионов повлиять на уровень цен на жилье в Казани и тем самым оживить рынок, эксперт заметил:
— Разница между продажной ценой и себестоимостью пока еще существенная. Говорить о том будет или не будет падение цен на жилье, я бы сейчас не стал. Сейчас по-прежнему наблюдается тенденция, появившаяся несколько месяцев назад: инвесторы избавляются от квартир, демпингуют и составляют конкуренцию застройщикам. Но мы надеемся, что ситуация изменится и тогда начнется плавный рост строительства жилья в Казани.
Кто прервет ожидание?
В 2021 году в Казани, по данным наш.дом.рф, строилось 240 жилых комплексов и домов, в 2022-м — только 164. Можно ли это считать тревожным сигналом о том, что рынок будет съеживаться, несмотря на приход на него новых игроков из других регионов, поинтересовалось «Реальное время» у Руслана Хабибрахманова.
— На сегодня в Казани есть очень много проектов на высокой степени готовности. Застройщикам, по сути, осталось только получить финансирование от банка и разрешение на строительство — и можно переходить к продажам. Но пока они предпочитают поставить все на паузу и ждать.
— А у наших или у пришлых застройщиков больше шансов первыми прервать ожидание?
— Шансы одинаковы, но москвичи задают некий темп по качеству строительства, материалам. А по большему счету, все зависит от местонахождения — мало иметь интересный проект, нужно, чтобы он еще находился в интересном месте. Это будет иметь решающее значение. На сегодня, как всегда, интересно жилье в центре Казани, потому что там его мало, ну а большинство покупателей выбирают низкий чек, хотят купить в пригородах Казани более или менее комфортное жилье, ищут квартиру в ряде случаев уже с отделкой.