Московский девелопер вложит в ЖК на Компрессорном почти 5 миллиардов
Эксперты: спрос на квартиры в 28-этажной новостройке ГК «ПИК» может «уронить» только геополитическая ситуация
Реновация «семинского квартала» в Казани на Компрессорном, о которой «Реальное время» писало полтора года назад, началась: московский девелопер «ПИК» приступил к строительству первого дома жилкомплекса под названием «Сиберово». Как выяснило наше издание, планируемая стоимость строительства объекта превышает 4,7 млрд рублей, а завершить работы предполагается летом 2025 года. Подробнее о новом казанском жилкомплексе на Сибирском тракте, ходе и стоимости его строительства — в нашем материале.
Застройщик поменялся на «переправе»
Как стало известно «Реальному времени», на месте снесенного осенью 2021 года АО «Холод» напротив Компрессорного завода начались работы по возведению первого дома из запланированных к постройке в этом районе 15 «человейников».
Как часто бывает, ранее группа компаний «ПИК» не фигурировала в документах, связанных с планами застройки этого квартала. Постановление «О подготовке проекта планировки территории, ограниченной улицами Сибирский тракт, Халитова, Журналистов и Академика Арбузова» в мае 2019 года стало результатом обращения в Казгорисполком ПАО «Микан-Инвест», принадлежавшего АО «Холдинговая компания «Ак Барс». Однако в проектной декларации значится входящий в группу компаний «ПИК» специализированный застройщик «МТ-девелопмент», зарегистрированный в Казани на улице Галии Кайбицкой.
От земельной сделки до раздачи ключей — 4 года
На земельный участок на Компрессорном площадью 41,5 тыс. кв. м кадастровой стоимостью 425 млн рублей — бывшую территорию АО «Холод» — претендовали, по данным источника «Реального времени», два покупателя, информацию о которых собственник, ASG, не раскрывал. А в июне 2021-го был заключен договор купли-продажи: земля, как следует из проектной декларации, была оформлена на застройщика — «МТ-девелопмент».
Разрешение же на строительство первой очереди объекта «Комплексная жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, ул. Халитова» было получено 28 августа 2022 года — со сроком действия до 1 сентября 2025-го. Однако первую очередь строительства планируется завершить и сдать дом в эксплуатацию чуть раньше — уже во втором квартале 2025 года, а вот выдавать ключи собственникам квартир собираются 30 августа 2025-го.
«Отбить» инвестиции и вернуть заем за 10 лет
Новый жилкомплекс на Компрессорном представлен под двуязычным названием «Сиберово», в котором присутствует как отсылка к татарскому звучанию слова «Сибирь» — «Себер», так и прямая связь с локацией объекта — на Сибирском тракте. Строительство началось на участке, расположенном ближе к перекрестку улиц Халитова и Журналистов.
Себестоимость первой очереди строительства жилкомплекса оценивается в 4,737 млрд рублей, и эти деньги застройщик занял у банка «Дом.РФ». Вернуть целевой кредит предстоит в марте 2031 года.
Проектировало ЖК «Сиберово» московское ООО «ГК «Олимпроект», которое в 2017—2019 гг. проводило предпроектное обследование технического состояния здания Большого московского государственного цирка на проспекте Вернадского. Общая площадь ЖК по проекту составляет 70,07 тыс. кв. м, следовательно, застройщик рассчитывает, что себестоимость 1 кв. м не превысит 67,6 тыс. рублей.
Запрос «Реального времени» о характеристиках, сроках завершения и стоимости будущего объекта приняли в работу в пресс-службе группы компаний «ПИК». По получении ответ будет опубликован.
28 этажей, почти 1000 квартир
Задекларированный класс жилья в ЖК «Сиберово» — «комфорт», сдаваться дом будет в чистовой отделке. Согласно проектной декларации, первый дом в ЖК будет представлять собой 7-подъездное высотное здание, состоящее из секций разной этажности — от 8 до 28 этажей. Максимальная высота секций составит 89,66 м. Процент застройки земельного участка не должен превысить 22%.
Конструкция дома — стандартная: монолитные каркас и перекрытия, самонесущие стены из керамического кирпича. Для здания установлен класс энергетической эффективности В. Это не самый низкий класс (всего их 9), но и далеко не самый высокий (минимальное энергопотребление дома предусматривает класс А++), поэтому следует ожидать, что энергопотери в «Сиберово» будут, скажем так, средними. Соответственно, не стоит ожидать, что собственники квартир сильно сэкономят на отоплении.
Всего в доме будет 940 квартир — от студий площадью 23,1 кв. м до 2- и 3-комнатных по 68—69 кв. м. Общая площадь жилых помещений дома — 41,34 тыс. кв. м.
На первом этаже запроектированы 16 коммерческих помещений общей площадью 1,58 тыс. кв. м. А общая площадь всех нежилых помещений — около 6,2 тыс. кв. м.
Ни в проектной декларации, ни в других источниках не указывается площадь придомовой территории и двора. Однако есть информация о запланированном благоустройстве, а именно шести детских площадок, трех спортивных и двух площадках для сбора ТБО, где разместят девять обычных мусорных контейнеров и один крупногабаритный.
А еще на 940 квартир в доме проектировщики предусмотрели 262 машино-места в паркинге и 554 гостевых парковочных места на придомовой территории. При минимально допустимом стандартами размере парковочного места (13,25 кв. м), под плоскостные парковки потребуется отвести не менее 7,4 тыс. кв. метров. Но в реальности, как пояснил «Реальному времени» заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич, парковка займет куда большую территорию:
— С учетом проездов, разворотов и прочего для одного машино-места требуется порядка 30 квадратных метров.
Выходит, парковка может занять порядка 60% всей площади участка, на котором ведется строительство. С учетом того, что в проектной декларации заявлено, что максимальный процент застройки участка составляет 22%, получается, что для устройства детских и спортивных площадок, тротуаров, а также площадки для сбора ТБО остается около 18% территории — 7,5 тыс. кв. м. Для наглядности — такая площадь у прямоугольного участка размерами 75 на 100 м. Но есть и другая вероятность — застройщик может попросить Казгорисполком об отступлении от заданных параметров строительства в виде исключения, сославшись на наличие машиномест поблизости — за территорией ЖК.
Менеджеры компании на вопросы желающих приобрести новую квартиру на Компрессорном отвечают, что продажи должны стартовать уже на этой неделе, но до старта они не могут ни предварительно назвать цену, ни рассказать о квартирах.
А по информации от риелторского сообщества, продажи квартир в «Сиберово» должны были стартовать 20 сентября, однако старт перенесли на неопределенное время.
Вложат 70 тысяч на «квадрат» — продадут по 140?
— Я думаю, что 65—67 тысяч рублей на квадратный метр — это более чем реальная себестоимость жилья на Компрессорном сегодня, она даже может приближаться к 70 тысячам, иначе застройщику этот объект был бы не интересен, — говорит эксперт «Реального времени», директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов. — А цена при продаже, я считаю, может составить 130—140 тысяч за квадратный метр. Но это лишь предположение, в отсутствие информации от застройщика я не могу ничего утверждать.
Эксперт считает, что планировки квартир в новом ЖК мало чем будут отличаться от планировочных решений на других объектах «ПИК»:
Он расценивает этот микрорайон как «место перспективного развития, где сейчас можно приобрести квартиру приемлемой стоимости в Казани, а не на окраине, и откуда можно быстро добраться во все районы города и где есть прямые дороги в Советский, Приволжский и Ново-Савиновский районы».
— С учетом дефицита жилых комплексов внутри Большого Казанского кольца, я думаю, он будет пользоваться определенной популярностью.
«Узел» с отсутствием настоящего узла, дорог и детсадов
— В районе Компрессорного завода уже много лет планируется сформировать транспортно-пересадочный узел, — напомнил «Реальному времени» в ответ на вопрос о «Сиберово» Александр Дембич. — Там концентрация транспорта ожидается очень высокая. И это один из въездов в город. И сажать там жилой комплекс надо только в увязке с пересадочно-транспортным узлом. А то, что построено там на сегодня и сдано как транспортно-пересадочный узел РЖД, конечно, не отвечает представлениям о том, что такое транспортно-пересадочный узел.
У тех, кто поселится в жилкомплексе на почти тысячу квартир, по его мнению, автомобилей будет столько же, если не больше:
— Если не решить проблему транспортно-пересадочного узла, сложности с транспортной доступностью там возникнут. Да они уже есть! А автомобилизация потихоньку растет, несмотря на ожидаемый временный антракт, связанный с тем, что сегодня автомобили стали дефицитом и покупаются хуже.
С градостроителем согласен и риелтор: по мнению Марата Галлямова, чтобы квартиры в «Сиберово» стали привлекательными во всех отношениях, также необходимо существенно улучшить транспортную инфраструктуру микрорайона:
— Во-первых, надо расширять улицу Арбузова, во-вторых, строить объездную дорогу с выходом на Компрессорный.
Правда, заметил он, «там так же, как с «Нокса Парком», «ПИК» наверняка прорабатывает эти вопросы — при прежних дорогах и транспортных развязках застройщику вряд ли бы выдали разрешение на строительство».
«Этот «комфорт» — все равно «стандарт»
— Как бы застройщики ни называли свои объекты, в основном сейчас строится жилье класса «стандарт», — считает гендиректор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Слово «комфорт» — это, скажем так, маркетинговый ход, и этот класс имеют все новостройки на периферии Казани, если в них есть колясочные, общие зоны и детская площадка, которая обязана иметься в любом проекте.
Но она полагает, что класс жилья в случае с «Сиберово» не так важен, как его месторасположение:
С точки зрения Гизатовой, успешным продажам квартир может помешать разве что геополитическая ситуация:
— Сегодня квартира — это последнее, о чем все будут думать, сейчас на первое место выходят другие базовые ценности. Изменить эту ситуацию может только разве что угроза денежной реформы, когда люди вкладывают в жилье сбережения, спасая их от инфляции. Кроме того, в сегодняшних условиях может начаться рост продаж с целью переезда, и это, естественно, не прибавит популярности застройщикам, которые стартуют со своими проектами.