«Если бизнес поймет, что у него могут отнять часть земли, никто не пойдет в такой регион»

Эксперты «Реального времени»: чиновники Казани идут по пути регресса в общественном устройстве и подрыва экономики региона

«Если бизнес поймет, что у него могут отнять часть земли, никто не пойдет в такой регион»
Фото: Ринат Назметдинов

Сеть гипермаркетов «Максидом» продолжает спор с исполкомом Казани за свою землю, на которой город решил строить муниципальные школу и детсад вопреки планам ретейлера возвести офисный центр. Компания пытается доказать, что в результате действий чиновников нарушены ее права. Согласны с этим и эксперты «Реального времени», считая, что в данном случае налицо признаки нарушения антимонопольного законодательства. Кроме того они полагают, что усилиями Казгорисполкома застройщик, который возвел рядом с гипермаркетом жилой комплекс, получает выгоду за счет торговой сети. Опрошенные изданием юристы разбирают ситуацию «Максидома», как потенциально типичную для любого бизнесмена, особенно в условиях крайнего дефицита объектов социальной инфраструктуры в быстро растущей Казани, а также дают свои рекомендации, как быть в подобных случаях другим собственникам земель.

Жилкомплекс без инфраструктуры

ООО «Максидом», которое после утверждения в 2018 году проекта планировки территории, ограниченной улицами Даурской, Аделя Кутуя, Рихарда Зорге и Родины, лишилось возможности использовать по своему усмотрению часть принадлежащего ему участка, потерпело фиаско в суде, но не сдалось. Компания продолжает спор в арбитраже.

Между тем опрошенные «Реальным временем» эксперты считают, что в данном случае ретейлеру имеет смысл обратиться в ФАС России, поскольку нарушено антимонопольное законодательство. Нужно лишь доказать, что исполком Казани создал коллизию, при которой застройщик жилого комплекса по соседству получил выгоду за счет ущемления прав соседа.

— На каком основании строительство объектов образования запланировано в ППТ исключительно на территории компании «Максидом», тогда как пользоваться образовательными услугами будут, в частности жители вновь построенных жилых домов, которые приобретают квартиры у застройщика? — рассуждают юристы. — Приобретая у застройщика квартиры, жители фактически приобретают и право на всю ту социальную инфраструктуру, которая будет находиться на прилегающей территории. Тем самым напрашивается вывод: застройщик смежного земельного участка получает выгоду за счет другого хозяйствующего субъекта.

Места под еще один детсад, а главное, под школу в пределах территории жилой застройки нет. Фото: Ринат Назметдинов

Данные рассуждения выглядят небезосновательными: в двух соседних жилкомплексах сейчас действуют два детсада на 260 и 80 мест. Территория еще одного 80-местного детсада на ППТ «посажена» впритык к одному из жилых домов — похоже, так обозначили частную школу для малышей «Непоседа», расположенную в жилом здании. А вот места под еще один детсад, а главное, под школу в пределах территории жилой застройки нет.

Кто должен землю под инфраструктуру зарезервировать?

В Казани за последние десятилетия сложилась практика, когда застройщик, обещает покупателям квартир полноценную социальную инфраструктуру, но на деле ее наличия не гарантирует, а впоследствии исполком города без особого успеха пытается разрулить тупиковую ситуацию и предлагает жильцам «человейников» возить детей за тридевять земель, при этом еще и отказавшись от личного транспорта, поскольку густонаселенные новые жилые массивы не обеспечены ни дорогами, ни парковками. Тем бы, скорее всего, дело закончилось и в новых домах рядом с «Максидомом», если бы у компании, как на грех, не оказалась незастроенной часть земельного участка.

«Реальное время» направило в пресс-службу Казгорисполкома запрос с целью уточнить позицию муниципальных властей касательно порядка планирования социальной инфраструктуры при принятии решений о строительстве нового многоэтажного жилья. Мы попросили ответить, в частности, были ли предусмотрены школы и детсады в достаточном количестве в эскизных проектах застройщиков смежной с участком «Максидома» территории; должен ли, согласно действующему законодательству, исполком обязать застройщика предусмотреть в пределах застраиваемой территории размещение объектов социальной инфраструктуры; должен ли он, планируя жилую застройку, резервировать муниципальные земли под строительство школ, детсадов, поликлиник, и если да, то почему этого не было сделано?

Был задан и практически риторический вопрос: имеются ли в настоящее время у исполкома свободные земельные участки для размещения в достаточном количестве детских образовательных учреждений для жителей данного микрорайона с соблюдением всех норм и требований? По получении ответ будет опубликован.

«Реальное время» решило самостоятельно обратиться за комментариями в ФАС России с просьбой проверить — нет ли признаков нарушения антимонопольного законодательства в ситуации с «Максидомом». В пресс-службе регулятора сообщили, что запрос принят в работу, ответ пока не поступил.

«В процессе строительства объект на глазах меняется»

Кроме того, наше издание обратилось к экспертам рынка с просьбой дать оценку произошедшему с «Максидомом» случаю, который по факту привел к потере актива.

— Есть Генеральный план Казани, есть правила застройки и землепользования, таким образом, исполком в рамках местного законодательства может забронировать территорию для размещения объектов социальной инфраструктуры, — считает управляющий партнер юридической компании «Фурман и партнеры» Антон Фурман. — Однако в процессе строительства очень часто происходят отступления от правил, и в этом случае возникают жилые дома, рядом с которым нет школ, детсадов, ограниченное количество парковочных мест, отсутствует полноценный двор и так далее.

По словам Фурмана, у нас сплошь и рядом презентуется и утверждается отличный эскизный проект будущего жилкомплекса, но в процессе строительства происходит изменение декларации объекта и он «на глазах меняется». За это, говорит юрист, никто не несет ответственности, если своевременно все согласовать. Причем это касается не только изначально нарисованных застройщиком, но тающих, словно замки Фата Морганы, детсадов и школ:

— Также не секрет, что при строительстве многоэтажных домов сегодня необходимо обеспечить их машино-местами — в виде открытого либо отдельно стоящего паркинга. Но очень часто после ввода в эксплуатацию паркинг переводится в объект другого назначения. Например, паркинг превращается в офисный центр путем незначительной перестройки.

— И за это никто не несет ответственности?

— Получается, так. Это же все происходит после сдачи жилых домов, после того, как отчитались, что количество машино-мест соответствует нормативам. А инструмента, который позволял бы эти изменения отслеживать и препятствовать этому процессу, нет.

Антон Фурман привел в пример ситуацию на улице Павлюхина в районе бывшего трамвайного парка: там был построен жилой дом с паркингом, но после сдачи объекта паркинг превратился в административное здание.

Полномочия превращаются... в волюнтаризм

— Право собственности на землю во всем мире так или иначе ограничено, — прокомментировал «Реальному времени» ситуацию заместитель директора компании «Татюринформ» Павел Тубальцев. — Нигде и никто не может держать землю и ничего на ней не делать. Несмотря на то, что Генеральный план является документом долгосрочного планирования в силу части 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ, даже Европейский суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не только в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, но и в согласовании этих прав и интересов.

Вместе с тем, говорит Тубальцев, данные полномочия в ряде случаев могут превращаться в фактический волюнтаризм:

— На сегодняшний день земля, а особенно земля в черте города — это инвестиционный объект, который может иметь колоссальную стоимость. Если ее кто-то купил, потратил деньги, то такого рода ситуации, когда муниципальные органы в одностороннем порядке меняют условия ее потенциального использования, может быть сопряжено со злоупотреблением, с нарушением права собственника. И вектор развития законодательства и правоприменительной практики, к сожалению, на сегодняшний день таков, что если сегодня муниципалитеты меняют разрешенное использование пустых участков, то завтра они могут начать менять назначение уже застроенных. Потребуют, например, снести торговый центр. В этой части мы снова уходим к преобладанию государственных интересов над интересами собственника, которые лично я рассматриваю как регресс в общественном устройстве. Начиналось с малого — помните, и в Москве, и в Казани минимаркеты сносили?

«Покупателю надо понимать, что эскизный проект ЖК ничего общего с жизнью не имеет»

— Муниципалитет имеет право изъять для муниципальных нужд участок , — подтвердил бесперспективность положения, в которое попало ООО «Максидом», руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный. — Однако по идее сначала муниципалитет должен был решить вопрос об изъятии земельного участка с собственником, а уж потом разрешать строительство жилого комплекса и необходимой инфраструктуры. А фактически у нас эти процессы запараллелены, и это приводит к тому, что дома зачастую уже стоят, а ни садиков, ни школ нет. И оборачивается не только изъятием участков под них, но и отсутствием денег на эти цели у муниципалитетов.

Очень важно, подчеркнул Набережный, что «подобные действия могут подорвать экономику региона»:

— Очевидно же, что если бизнес поймет, что после того, как он зайдет в регион, у него могут отнять часть земельного участка, — никто не пойдет в такой регион.

«Реальное время» задало Андрею Набережному вопрос: как вести себя потенциальным покупателям квартир при виде такой ситуации? Ведь, к примеру, в жилкомплексах рядом с «Максидомом» для обеспечения детей школой и детсадами только нарисовали соответствующие красные линии на ППТ, до реализации которого так далеко, что и земли-то у питерских коммерсантов никто не собирается пока изымать — только строить на них не дают собственникам.

— Надо понимать, что эскизные проекты, которые они показывают покупателям — с детсадами и школами, ничего общего с жизнью не имеют. Поэтому жильцам до покупки квартиры следует проверить, кому и на каком праве принадлежат земельные участки, на которых нарисована инфраструктура. И осознавать: если участок принадлежит частному лицу, то чтобы там появилась, скажем, школа, он должен пройти сто кругов ада — процедуру выкупа, суды, решение вопроса о выкупной стоимости, которое обычно сопряжена с судами. То есть, что школа появится не через год, два или три. И приобретатель квартиры может отказаться от покупки, если хочет оградить себя сам от таких перспектив.

«Вопросы — к муниципалитету»

Что же касается выгоды застройщиков ЖК и шансов, что интересы «Максидома» может защитить антимонопольное законодательство, то Андрей Набережный смотрит на это без оптимизма:

— В российской действительности доказать, что один хозяйствующий субъект получил выгоду за счет другого, сложно и компенсировать ее трудно. На Западе «Максидом» мог бы пойти в суд и доказать, что из-за строительства школы на его земельном участке он не получил такую-то прибыль, которую получил бы, если бы построил на этом участке свое здание и эксплуатировал бы его по назначению, скажем, в течение десяти лет. И мог бы доказать, что застройщик выжал максимум из своего участка и потребовать у застройщика жилкомплекса возместить разницу между недополученной прибылью и компенсацией от исполкома за выкуп земли. И тот ее ему бы выплатил! У нас, к сожалению, суды предпочитают по такому пути не идти.

А еще, добавил он, вопросы тут должны возникнуть даже не столько к застройщику ЖК, сколько к муниципалитету, который не зарезервировал землю под школу, из-за чего сложилась такая ситуация.

У «Максидома» же, по мнению юриста, остается небольшая надежда на то, что его позицию защитит ФАС России или Верховный суд РФ, «если обращения юридически грамотно выстроить»:

— В столкновении частных и государственных интересов, к сожалению, по большей части превалируют государственные интересы.

Инна Серова
НедвижимостьОбществоВластьИнфраструктураБизнес Татарстан Исполнительный комитет города КазаниУФАС по РТ
комментарии 50

комментарии

  • Анонимно 04 мар
    Это серьёзная ошибка местных властей-ради сиюминутных интересов конкретного чиновника,согласовавшего жилой комплекс , создан прецедент правового беспредела в " третьей столице России " . Резонанс будет мощный и антиреклама региону ощутимая.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Кого это волнует?
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Не впервой,переживём и это
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Всё правильно людям нужны школы и детские сады! От торговых центров город скоро задохнется.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Кто то ведь продал эти земли на строительство магазина Максидом тогда пусть возвращает деньги по рыночной цене . Нужно заставитьвернуть деньги. Потому что продают хотя и знают что там будет строительство домов . Из-за того что им все прощают они беспридельеичают отбирают земли на нужды города.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Сейчас уже вопрос про граждан РФ стоит: куда им своих детей девать?
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Вы серьезно сейчас про репутацию и антирекламу? Тут людей травят как тараканов, а вы про землю чужую. Отберут и не поперхнуться даже
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    это не тараканы, это харьки - их не жалко
    Ответить
    Анонимно 10 мар
    Метшин продает каждый кусочек земли про точечную застройку.
    инфраструктура побоку. потом по факту пытаются решить и за счет застройщика и за счет республики.
    так вместо садиков школ поликлиник появляются магазины офисные центры.
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    РВ поднимает мощные темы,другие СМИ-боятся,похоже?
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Все остальные прикормленные либо застройщиками,либо местной властью
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Опасаются
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    вы правы
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Пусть не приходят.
    Надо развить свой бизнес.
    Содать региональные программы, льготное кредитование, государственно-частное партнерство и т.д.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Как в Северной Корее?
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    И там люди живут,их как и нас все устраивает
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Так и со своим бизнесом также могут поступить. Отобрать в любое время в угоду нужным людям.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Так и происходит .
    В ЖК Симфония ФОН раньше домов построил детский сад, потом один дом сдал, а далее его обанкротили. Бриз достроил дома, а вот школу так и не построили, хотя под нее зарезервирована территория. Теперь на территории огромного ЖК нет школы. И исполком даже не обещает.
    В ЖК Сокольники на месте, где должен был быть детский садик, построили огромный магазин.
    Беспредел полный. И это ведь не застройщики виноваты, а муниципалитет.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Это-Казань,чужие здесь не ходят /без разрешения/
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Нечего со своим уставом в суверенную Казань приходить,у нас свои законы и порядки
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    попахивает статьей, в свете вчерашнего высказывания Президента РФ и его поручения силовым ведомствам
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    хорошо хоть не харьками
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Придут и в исполком скоро
    Ответить
    Анонимно 10 мар
    уже приходили. помните такую фамилию - кузнецов???
    похоже были срочно включены связи самого высшего уровня.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Даёшь суверенную Казань!
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Подождите, скоро ещё "веселей" будет с реновацией, с новым законом о выселении людей в угоду банкирам и застройщикам.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    То-то ещё будет
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Депутаты куда смотрят? Совсем от народа оторвались? Один Михеев правду сказал,где другие?!
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    сразу как занесут, будут высказываться! В очердедь молодой человек, в очередь.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Пусть ваш Михеев на сессии эту тему тогда поднимет
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Вот почему ценник на жилье перешагнул100-тысячную отметку-монополия местных застройщиков и вседозволенность
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    и 150 тысяч будет,ждите при таких порядках в городе
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Мэр сказал-цены растут,чтобы казанцы богаче становились-наши квартиры тоже дорожают. Так что даёшь 200 тысяч за квадрат-жить будем ещё лучше!
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Совсем поплохело? Соображаете что пишете?
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    мало занесли?
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Ну ТЦ в Казани много, а детсадов не хватает
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Смешно и грустно, отнять частную собственность! Присутствовал сегодня на совещание в исполкоме Наб. Челнов, вручили договор на благотворительность для ГЖФ, внесите денежки, а мы их распределим, а не внесёте , землю отберём! Что то как то не правильно это всё, если мягко написать!
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Отрадно и приторно, а зачем безденежному земля?! Ползьуйся возможностью дыши бесплатным воздухом.
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Я там живу! Хожу в Максидом за материалами, Максидом для этого мне максимально неудобные условия создает (забор свой не убирает), но все-таки хожу... А вот школа нам, жильцам, нужна.
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Это уже не борьба государства и бизнеса. Это борьба бизнеса и людьми, которым необходима школа.
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Антон Фурман. Не правда. В ЖК Сокольники на территории бывшего трампарка есть многоуровневая парковка. Этажей10.Выше 7 этажа свободна. На 1 этаже фитнес центр. Для всех удобно.
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Если в стране попирается частная собственность в т.ч. на землю, то грош-цена такой стране !
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Не обобщайте,Казань-не страна вообще-то. Федеральные органы свое слово в этом вопросе скажут,Максидом свои права защитить сможет. Вот как нам защищаться? Спасибо газете,что пишут о таких фактах.
    Ответить
    Анонимно 04 мар
    Лол. Наивный. Чтобы кто то встал на чью то сторону в Москве, нужно миллионов 100 отвалить. Минимально. Если земля Федеральная, то Москва поможет. Если нет, то суды на десятки лет затянуться могут
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Дома, дома, машины, машины, не проехать, не пройти... куда бы податься?
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    Просто надо держать руку на пульсе, и не давать чиновникам творить беспредел, а того и глядишь у тебя завтра во дворе еще одну свечку воткнут или дорогу проложат. А чиновнику - чемодан занесут. вот тебе и частная собственность.
    Ответить
    Анонимно 05 мар
    вот вот, сколько по генплану бились!
    Ответить
  • Анонимно 04 мар
    в нормальных городах торговые муравейники далеко-далеко от жилой застройки. а у нас - ни парков, ни скверов, о нормальной инфраструктуре вообще нечего сказать - школ нет, детсадов тем более, детские площадки убогие.
    Ответить
  • Анонимно 05 мар
    Интересно взглянуть на ответ исполкома. Мнение одной стороны это еще не вся правда. Истина где то посередине.
    Ответить
  • Анонимно 05 мар
    в свое время красиво забанкротили мясокомбинат, будет ли с той стороны школа, тоже вопрос. пусть строят пока в салмачах, вознесеньях, там дети уже сейчас преодолевают расстояния не по снипам
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров