«Активность возвращается»: как рынок офисов Казани переживает «коронакризис»
Рост арендных ставок, дефицит качественных площадей и новые бизнес-центры
Казанский рынок офисной недвижимости переживает «коронакризис» с трудом. Лишь единичные игроки смогли продолжить в этом году свои девелоперские проекты, отметили опрошенные «Реальным временем» эксперты. Среди них новые бизнес-центры Владимира Малыгина на проспекте Победы и компании «Грань» на Петербургской. Впрочем, городу все равно не хватает предложений в сегменте офисной недвижимости класса «А».
После локдауна строятся лишь единицы
В условиях пандемии коронавируса и экономической неопределенности лишь единицы смогли продолжить в этом году свои девелоперские проекты на рынке офисной недвижимости.
— Многие строящиеся проекты, которые должны были ввестись в эксплуатацию в прошлом году, были отложены до восстановления ситуации на рынке. Этот год был отмечен началом строительства лишь одного бизнес-парка, — сообщили «Реальному времени» в UD Group.
Речь идет о строящемся на проспекте Победы, 173 бизнес-парке собственника «Агавы» и «Мегастроя» Владимира Малыгина, о котором «Реальное время» уже писало. БЦ Orange станет первым из трех офисных зданий и будет иметь площадь 20 189 квадратных метров. Ввести объект в эксплуатацию предполагается в мае этого года. Планируется, что это будут площади класса «А», ставки заявлены от 900 до 1500 руб./кв. м.
Еще одно административно-офисное здание с многоуровневой встроенной парковкой в центре Казани на Петербургской, 55/5 строит «Грань ЖилСтрой». Возводить БЦ начали в конце 2019 года, а сдать планируется в третьем квартале 2021-го, сообщает паспорт объекта. На месте корреспонденту «Реального времени» удалось выяснить, что два первых этажа пятиэтажного здания отведут под автостоянку, а выше будут офисы. Однако в компании пока не готовы обсуждать новый БЦ. Как сообщила нашему изданию директор по девелопменту СК «Грань» Ольга Волчкова, данный объект застройщик возводит для собственных нужд.
— Предполагаю три возможных сценария: этот объект строится под чей-то заказ, под собственное размещение строительной компании, третий вариант — девелоперский проект с целью поэтапной перепродажи частями или целиком, — рассуждает директор агентства недвижимости «Мегалит» Адель Хасбиулин.
Новый БЦ на Петербургской уже привлек внимание профессионального сообщества, отметила полномочный представитель РГУД в РТ Елена Стрюкова. По ее мнению, расположение объекта более чем удачное.
«Коммерция» меньше всего пострадала
Все же после некоторого затишья спрос на офисную недвижимость возвращается к прежнему уровню, отмечают эксперты. Адель Хасбиулин считает, что данный сегмент рынка всегда довольно активен даже вопреки глобальным событиям, пандемии и удаленке: «Одни компании разрастаются, кому-то, наоборот, требуются более скромные площади, а третьи привыкли раз в несколько лет менять свою локацию, поэтому спрос на коммерческие площади, особенно в центре Казани, сохраняется».
Офисная недвижимость — наименее пострадавший сегмент, показатели которого восстановились уже в этом году, считают собеседники издания. Эксперты напомнили, что во многих бизнес-центрах изменения коммерческих условий приходились только на период пандемии. Поэтому к концу года рынок офисной недвижимости восстановился до показателей 2019 года.
— Уровень вакансии, который увеличился в период пандемии до 14,3%, к концу 2020 года по бизнес-центрам практически восстановился до стандартного уровня и составил 9,3%. Свои показатели восстановили бизнес-центры класса «А» (6%), класс «В» (9%) уменьшил вакансию на 7,2% по отношению к июню 2020-го и на 1% к декабрю прошлого года, в классе «В+» (13%) вакансия увеличилась за счет нового бизнес-центра, запущенного без арендаторов. После пандемии не вернулись арендаторы только в объекты класса «С» (10% вакансии), — сообщили в пресс-службе UD Group.
Тенденция по районам Казани аналогична, практически все восстановили уровень загрузки офисов, отметили эксперты. Повышение уровня вакансии отмечено в Ново-Савиновском районе (9%, обусловливается открытием объекта), а также в Московском районе в бизнес-центре класса «С» (10%).
«Если сейчас цены не растут — это временно»
По словам многих собственников бизнес-центров, показатели доходности уходящего года остались на уровне прошлого, хотя ожидался более существенный спад. За этот год многие владельцы БЦ научились договариваться с арендаторами о приемлемых для обеих сторон условиях, а также удерживать загрузку и доходность своих объектов.
Рост средней арендной ставки в Казани в 2020 году относительно 2019 года составил 4,3%, приводят данные в UD Group. Рынок недвижимости предлагает сейчас 679 тыс. кв. метров площадей в 131 бизнес-центре, из них 44 объекта сертифицированы РГУД, при этом уровень вакантности составляет 9,3%. Арендная ставка в классе «А» — 1,4 тыс. рублей за м²/месяц, в классе «В+» — 888 рублей за м²/месяц, в классе «В» — 748 рублей за м²/месяц, а в бизнес-центрах класса «С» — 496 рублей за м²/месяц. В 2020 году предложение увеличилось на один бизнес-центр — «71-й квартал», расположенный на ул. Адоратского, 2б, с арендопригодной площадью 2,3 тыс. кв. м. Бизнес-центр заявлен в классе «А», но официальную сертификацию здание не проходило (в отчете представлен как класс «В+»).
— Цены выросли, но ненамного, примерно от 10% до 20%, и в основном — на стрит-ретейл. Инвесторы смотрят на залоговые активы банков. Люди покупают с торгов коммерческую недвижимость в центре Казани по цене 20—40 тыс. руб. за кв. м — пока это тренд. Застройщики «коммерцию» продают не всю, частично оставляют себе. А ценник на то, что продают, — 100—150 тыс. руб. за кв. м, — комментирует ситуацию на рынке гендиректор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.
Цены на коммерческую недвижимость не падают, но и значительно пока не растут, однако они колеблются в зависимости от локации, состояния объекта, его планировки, наличия парковки.
