«Люди начали звонить даже без рекламы»: самоизоляция «взорвала» рынок загородной недвижимости Казани
Самоизоляция, которая заперла татарстанцев этой весной в квартирах, заставила многих из них изменить свои представления о том, каким должно быть жилье. И не только пересмотреть, но и сменить квартиры на дома. По этой же причине нынешний сезон продажи индивидуального, в том числе и загородного жилья, начался на месяц раньше обычного. Спрос на него, по данным «Авито Недвижимости», подскочил на 68%, подстегнула и сельская ипотека. По оценкам экспертов недвижимости, реальных продаж в данном сегменте было этим летом как минимум на 20% больше, чем прошлым. Как выяснило «Реальное время», цены взлетели в среднем на 10%, а в отдельных случаях на 35% за квадратный метр дома в черте Казани.
По 137 «квадратов» на покупателя
Спрос на покупку загородной недвижимости в Татарстане с августа 2019-го по август 2020 года вырос на 68,2%. Такую статистику предоставили «Реальному времени» аналитики «Авито Недвижимость». В течение этого времени наибольший всплеск интереса случился в период с декабря прошлого по май нынешнего года, когда соответствующие показатели достигли пика — в общей сложности за эти 5 месяцев спрос на покупку загородного жилья в республике вырос в 3,1 раза.
Напомним, в этом году в Татарстане ставят задачу достичь планки почти в 3 млн кв. метров жилья, в том числе за счет индивидуального жилищного строительства, которое становится все более популярным. В 2020-м доля ИЖС должна превысить 50%, до сих пор она составляла 38—45% от общего объема возводимых квадратных метров в республике, об этом недавно заявил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Фарит Ханифов. В Татарстане планируют сдать уже не 1 млн, а 1,5 млн кв. метров, а в последующее время предполагается наращивать эти объемы до 1,8 млн кв. метров в год.
По данным Татарстанстата, население республики построило в январе — июле 2020 года 6,7 тысячи индивидуальных жилых дома общей площадью 920 тыс. кв. метров, что составляет 60% от общей площади жилья, введенного в Татарстане. Средняя площадь одного индивидуального жилого дома составила 137 кв. метров.
Динамика спроса на покупку загородной недвижимости в Татарстане, август 2019 г. к августу 2020 г.
«Лазейка» на природу
В отличие от круглогодичного рынка многоквартирного жилья, продажи индивидуального больше подвержены сезонности. Стартуют они, как правило, в мае, а к сентябрю завершаются. Самоизоляция, несколько опередившая начало дачного сезона, подстегнула покупку участков, коттеджей, садовых домов не традиционно в мае, а уже в апреле, отметила в беседе с «Реальным временем» директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По ее наблюдениям продажи выросли в среднем на 20% к прошлому году, и стабильный спрос сохранялся вплоть до сентября. Поскольку купить дом в черте Казани не каждому под силу, то горожане присматривались к ее окрестностям.
— Во время самоизоляции люди действительно смотрели в сторону загородного жилья, потому что некуда было ехать. Сейчас ситуация вернулась в нормальное русло.
Однако Хабибрахманов согласился, что продажи начались раньше обычного и были активнее, чем в прошлом весенне-летнем периоде, по его наблюдениям, примерно на 30—40%.
Эта компания, возводящая жилые дома и корпоративные базы отдыха из клееного бруса в премиум-сегменте, вблизи Казани ведет строительство преимущественно в Лаишевском районе.
Сезон для девелоперской компании «Невада РТ», которая готовит участки с коммуникациями для продажи в 15—20 км от границы Казани (Лаишевский, Высокогорский, Пестречинский районы), начинается на 3 месяца раньше, в конце февраля, а завершается в середине июля.
По его словам, продажи выросли в самый активный период с мая по июль в среднем на 20%. Он считает, что рост активности в загородной недвижимости вызвало не только нежелание людей сидеть взаперти в четырех стенах, но и нестабильность доллара, сильная волатильность. Поэтому люди приобретали недорогостоящие активы недвижимости. С квартирами оставалась непонятная ситуация: их стоимость на пике была слишком завышенной, считает руководитель компании. Поэтому татарстанцы в ряде случаев отдавали предпочтение земельным участкам.
Продажи у ООО «Ида Санге Рус» (татарстанского отделения японского холдинга Iida Group Holdings) в поселке Little Tokio в Советском районе Казани начались раньше, чем компания планировала, не в июле, а в мае, рассказал управляющий директор Артур Хафизов. Предприятие строит по японской технологии быстровозводимые дома из бруса.
Однако движение спроса он оценить пока не может. Проект лишь стартовал в октябре прошлого года, а до этого у компании была точечная застройка домов нового пилотного проекта.
К покупке дома надо созреть
И все же чем ближе к Казани, тем продажи индивидуального жилья вели себя более сдержанно.
— Спрос, безусловно, вырос. Люди начали задумываться: сейчас пандемия пройдет, но потом может еще что-то случится, и жить на своем участке приятнее. Но такое жилье, дорогое или в средней ценовой категории, спонтанно не покупают. Одно дело — просмотры, другое — сделки. Бывает еще и промежуточный вариант: вносится некая предоплата, а сделку могут совершить даже через год, например, — замечает руководитель проекта «Примавера» (коттеджный поселок в Приволжском районе Казани) Павел Кострикин.
Он пояснил нашему изданию, что стоимость квадратного метра в «Примавере» сопоставима со стоимостью «квадрата» в многоквартирных домах. Но поскольку у коттеджей больший метраж, то и покупка в результате выходит недешево. «В июне было больше просмотров, а сделок будет больше в сентябре», — полагает Павел Кострикин.
«Глобального влияния самоизоляции на спрос не увидели» в компании My CORNER — партнера ООО «Унистрой». Застройщик завершил проект комьюнити Bavaria на 15 домов в Советском районе Казани, а также реализует два проекта в Приволжском районе: GARDEN и «БрайтПарк», последний — один из самых масштабных в России, на территории 300 га.
Городские цены обогнали загородные
По состоянию на конец августа этого года средняя стоимость загородной недвижимости в Татарстане составила 25 тыс. рублей за кв. метр, что выше ценовых показателей аналогичного периода прошлого года на 11% (22,5 тыс. рублей), сообщили нашему изданию в «Авито Недвижимость».
По мнению Анастасии Гизатовой, цены на рынке ИЖС кардинально не изменились, предложений по-прежнему много во всех сегментах. «Если цена за «сотку» и росла — то с развитием инфраструктуры и ограниченным предложением в этой локации», — комментирует руководитель «Счастливого дома».
В «Неваде РТ», которая не ориентируется на готовые дома, подтвердили, что цены на участки компания практически не изменила. По словам Рафаэля Сыражева, участки дорожают в зависимости от степени их готовности: наличии газа, электричества, дорог. Участок в 6 соток стоит до 500 тыс рублей, меньшей площади — 350—400 тыс. рублей. Компания ориентируется на средний сегмент и ниже среднего и рассчитывает на молодые семьи, которые сегодня купят землю, а через год за 1,5—2 млн рублей построят дом.
И все же в черте Казани цены на коттеджи держатся на высоком уровне и реагируют на спрос еще большим ростом. До какого-то времени в «Примавере» пытались удерживать цены, однако объявили об их повышении в этом сезоне в пределах 10%, сообщил Павел Кострикин. Стоимость сотки в My CORNER возросла на 18% с начала года, стоимость квадратного метра дома (без учета земли) — на 35%. На закрытой территории в Little Tokio дом от 108 «квадратов» с участком в 6 соток и парковкой стоит 8,5 млн рублей. Коттедж в 150 квадратных метров обойдется в 10,5 млн рублей.
Артур Хафизов рассказал, что госпрограмма развития ИЖС сейчас только получает развитие. И пока компаниям самим приходится заниматься инфраструктурой в комплексных поселках с закрытой территорией, что закладывается в стоимость, поэтому она держит высокую планку.
Цены на жилье в пригороде в целом тоже не стоят на месте. Например, стоимость квадратного метра дома HONKA сопоставима со стоимостью жилья в центре города и зависит от курса евро — от 950 евро за «квадрат».
Специалист по загородной недвижимости компании «Флэт» Айдар Ганеев рассказал нашему изданию, что сейчас актуальны одноэтажные дома площадью 80—100 кв метров, например, в Лаишевском направлении, в 15—30 км от Казани. Новые дома стартуют от 3 млн рублей. Популярны ценники на одно, -двухэтажные дома в 5,5 млн рублей. Риелтор привел пример: в черте Казани, в поселке Вознесенское, дом в 140 «квадратов» и 6 сотками земли с апреля по сегодняшний день подрожал на 500 тыс. рублей, до 7 млн рублей. В среднем, по практике Ганеева, цены выросли на 10—15%.
— Более всего покупателей привлекают дома в поселках Вознесенское, Восточный: там удобное место, нет пробок. Но на этих территориях земля очень дорогая, сотка только 500 тысяч стоит. И если клиенты приходят с 5 млн—5,5 млн рублей, то мы перенаправляем их в поселки Салмачи, Куюки, Новые Салмачи, — пояснил специалист «Флэта».
Сельская ипотека стимулирует, но и «кидает» тоже
— Ничего удивительного, клиенты оптимизируют свои расходы и перераспределяют их во времени. В настоящий момент проходит сделка с применением данной программы даже в нашем сегменте, — сообщила Елена Галеева.
Руслан Хабибрахманов считает, что у сельской ипотеки есть свои плюсы: она позволяет купить жилье в пригороде Казани. «Хотя ипотеку не так просто оформлять, все-таки эта программа стимулирует и подталкивает к решению о покупке загородного дома», — подчеркнул руководитель компании «Флэт».
Правда, обратившись за конкретикой к своим специалистам, выяснил, что ни одной сделки по сельской ипотеке клиенты «Флэт» пока не совершили.
— Покупки по сельской ипотеке не доходили до сделки, так как одобрения затягивались до трех месяцев. Люди либо отказывались, либо меняли банк и выходили на кредитование по обычной программе, — пояснили риелторы текущую ситуацию.
Несмотря на то, что поселок Little Tokio находится в черте города, Артур Хафизов прокомментировал ситуацию с сельской ипотекой в отношении жилья подобного уровня, которое теперь появляется и в пригороде. Сельская ипотека ограничена по стоимости. Сумма максимального кредита — 3 млн рублей, напомнил Хафизов. А качественные дома, например, с чистовой отделкой и меблировкой, как у «Ида Санге Рус», стартуют от 8,5 млн рублей (правда, с оговоркой, что в пригороде за счет стоимости земли они будут дешевле). Руководитель компании считает, что сельская ипотека будет бесполезна при такой стоимости дома: у покупателей возникнут проблемы с финансированием покупки, и нужно будет искать средства, чтобы закрыть зазор между стоимостью жилья и размером ипотеки.
При покупке же сравнительно недорогой недвижимости, тех же земельных участков, клиенты также избегают кредитов. «Не помню, чтобы на нашей практике хоть кто-то воспользовался ипотекой. У нас сегмент такой: чтобы не заморачиваться с ипотекой», — ответил Рафаэль Сыражев.