«Часть доходов перейдет банкам — поспособствует это росту объемов жилья в Казани?»
В мэрии Казани предложили обнулять процентные ставки по проектному финансированию для застройщиков
Сегодня на «деловом понедельнике» в мэрии Казани, где побывал и корреспондент «Реального времени», отчитались о работе по решению проблем обманутых дольщиков. В городе предстоит завершить еще девять долгостроев. Чиновники уже определились, как разморозить шесть из них — благодаря финансированию из федерального Фонда защиты прав дольщиков. Данный фонд уже подтвердил выделение более 5 млрд рублей на спасение четырех объектов. Кроме того, речь зашла о строительстве жилья по новым правилам — проектному финансированию. Городской исполком предложил обнуление банками процентных ставок для застройщиков. Вопрос обсудят с правительством Татарстана.
Осталось девять долгостроев
Первый замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов во время совещания в мэрии напомнил, что в 2008 году в Казани насчитывалось 75 проблемных объектов. В течение шести лет их количество существенно снизили — ввели в эксплуатацию 69 домов. Но в 2015 году город столкнулся с новой волной проблемных строек — в городе появились еще 30 долгостроев.
К началу 2020 года удалось достроить 21 жилой дом почти на 4,5 тыс. квартир. Среди них пять домов на 974 квартиры площадью 53 тыс. «квадратов» застройщиков «Свей», ФОН и «Маг-Строй» ввели в эксплуатацию в прошлом году компании «Бриз», «Ак Таш»: дома №4 по ул. Четаева, №4 по ул. Павлюхина (ЖК «Симфония»), №1 по Ноксинскому спуску (ЖК «Молодежный»), жилое здание в 68-м квартале на пересечении ул. Чистопольской и пр. Амирхана и дом по ул. Фучика («Царицынский бугор»).
Остались незавершенными еще девять домов на более чем 3 тыс. квартир тех же застройщиков, которые несколько лет назад заключили свыше 3 тыс. договоров долевого участия.
Дом №2 в ЖК «Молодежный» достраивает группа компаний «Ак Таш», там возвели кирпичную кладку и перекрыли кровлю. Для дальнейшей достройки объекта республиканский Фонд поддержки дольщиков предоставит подрядчику компенсационный земельный участок на 23 тыс. кв. метров в 33-м военном городке. Завершать строительство дома по улице Заслонова будет «Бриз», он выкупил с торгов земельный участок и объект незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве фирмы «Свей». «Бриз» планирует приступить к работам в начале текущего года.
Этот же механизм планируют применить на блоке «А» жилого дома № 2 ЖК «МЧС». Подрядчику объекта, компании «Комосстрой» (Ижевск), по распоряжению президента РТ выделили более 9 тыс. кв метров земли по ул. Губкина, находившейся ранее в федеральной собственности.
Азат Нигматзянов рассказал, что часть домов будут достраивать по новым федеральным законам 151 и 153-ФЗ, в соответствии с которыми создали фонды поддержки дольщиков:
— Средства федерального и регионального фондов будут направлять как на завершение строительства, так и на компенсацию выплаты пострадавшим гражданам, исходя из расчета рыночной стоимости жилья.
Он сообщил, что по домам №3 и №4 ЖК «МЧС» разработаны проекты, получены положительные заключения Госэкспертизы и разрешения на строительство. Соглашение о завершении их строительства, а также пяти блоков домов №2 ЖК «МЧС» (ГК «ФОН») и здания по ул. Достоевского, 57 (ООО «Фирма «Свей») заключили с федеральным Фондом защиты прав участников долевого строительства. Размер финансирования на достройку этих объектов, по предварительным оценкам федерального фонда, составит 5,5 млрд рублей.
Для дома на ул. Достоевского доработали проектную документацию и получили положительное заключение Госэкспертизы еще в 2017 году.
«Золотая середина» без половины
По словам спикера, в Фонд защиты прав дольщиков направили также предложение о завершении строительства трех остальных проблемных домов: №5 в ЖК «Молодежный» (ГК «ФОН»), №3 и №6 («Свей»). «В случае положительного решения вопроса застройщиком данных объектов также станет фонд от ДОМ.РФ».
Первый замруководителя исполкома рассказал, что на месте дома № 5 (ЖК «Молодежный») строительство остановилось на этапе свай, разрешение на проведение работ имеется. Застройщику «Свей» дали разрешение на трехсекционный 9-этажный дом (№3) по улице Четаева. Однако компания возвела девять секций от четырех до девяти этажей.
— Квартиры продавали исходя из того, что дом станет 18-этажным. Для завершения строительства данного объекта отсутствует необходимая проектная документация, прошедшая экспертизу. В связи с чем застройщик подготовил и согласовал эскизный проект на 430 квартир, — сообщил спикер.
В октябре прошлого года, по его словам, заключили договор о техническом обследовании конструкции здания, геологических изысканиях и подготовке проектной документации. Генеральный проектировщик «Бриз» представит полный комплект документов в первом квартале этого года.
На месте соседнего здания №6 компания «Свей» вместо пяти секций по девять этажей построила шесть секций по 19 этажей. Арбитражный суд признал объект самовольной постройкой.
— На объектах проведут смену застройщика по закону 151-ФЗ. Новым застройщиком станет созданный в республике федеральный фонд государственной компании ДОМ.РФ, который на конкурсной основе определит генподрядчика и утвердит сроки сдачи объектов. Техническим заказчиком по данным объектам выступит ГИСУ, — пояснил Нигматзянов.
Могут ли банки обнулить процентную ставку?
Докладчик заметил, что сейчас в Казани строятся 107 объектов долевого строительства. Из них 76 объектов будут достраиваться по старым правилам, а 31 — по схеме проектного финансирования. Для этого застройщики заключили договоры с банками на кредиты свыше 20 млрд рублей. По словам Нигматзянова, в рамках договоров банки выдали кредиты на 3,3 млрд рублей, а от дольщиков, используя бренд застройщиков, банки привлекли в эти объекты 4,3 млрд рублей.
— Денег от населения привлекли на 1 млрд 60 млн рублей больше, чем получили кредитов от тех же банков. Возникает вопрос: «Кто кого кредитует?» В Казани уже сдан один объект по схеме проектного финансирования. По информации застройщиков, в результате применения данной схемы себестоимость объекта вырастает на 7—8 процентов. В декабре прошлого года план ввода жилья был увеличен на 275 тыс. кв. метров, из которых 215 тыс. «перекрыла» Казань. На следующий год план будет увеличен еще на 303 тыс. кв метров. Ответственность за выполнение плана ввода жилья возложена на муниципалитет. Учитывая, что себестоимость жилья будет расти, а часть доходов перейдет банкам, хочется спросить: поспособствует ли это росту объемов строительства жилья в Казани? — обозначил новую проблему спикер.
Мэр города Ильсур Метшин попросил поподробнее остановиться на этой теме.
— На предыдущем совещании в кабмине я поднял вопрос: «Если денег консолидируется больше, нельзя ли вообще обнулять процентные ставки?», потому что Казань — инвестиционно привлекательный город, и застройщики проявляют инициативу, обеспечивая объемы. А если у них будут забирать часть доходов, будет ли это способствовать росту объемов застройки? — поставил вопрос Нигматзянов.
— Подготовьте соответствующее обращение на имя премьер-министра. Обсудим это с Алексеем Валерьевичем, а потом вместе доложим президенту республики, — поручил Ильсур Метшин.
Градоначальник отметил, что за пять лет работы по новым долгостроям город «прошел путь от полной неясности до решения конкретных проблем. Действующую брешь в законодательстве использовали нечистые на руку застройщики. На сегодняшний день федеральное законодательство поменяли. Мы наконец видим ту систему, которая не позволит появиться новым обманутым дольщикам. Рассматриваем этот вопрос в еженедельном режиме. Президент республики держит его на контроле».
— Надеемся, что в скором времени за счет финансирования республиканского и федерального бюджетов будут достроены шесть домов, по ним есть четкое понимание. Оставшиеся три будем включать в программу федерального фонда. Что касается сомнений, которые прозвучали по схеме, — надо встречаться в рабочем режиме с участниками рынка. Пока не зашли далеко, на этапе внедрения схемы можем на нее повлиять, благо наш президент (Минниханов) входит в совет при президенте страны и возглавляет одну из групп. Кроме того, с помощью нашего лобби депутатов Госдумы сможем те или иные предложения внедрять в жизнь, — заключил глава города.