Андрей Михайлов: «Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет»

У «ФОНа» самая обыкновенная болезнь

— На ваш взгляд, с чем связаны проблемы «ФОНа», почему компания оказалась в таком тяжелом положении?

— Если брать саму экономику, был большой разрыв, 2008-2012 годы, когда практически ничего не сдавалось и очень много объектов было на начальном этапе строительства. То есть тогда был резкий скачок в объемах производства, соответственно, по классике, если происходит скачок в производстве, в каком-либо бизнесе, появляется и болезнь роста. У «ФОНа» самая обыкновенная болезнь роста, если предприятие скачкообразно выросло, не постепенно, не поэтапно, а именно скачком выросло в своих объемах, оно будет болеть.

— В чем именно выразилась эта болезнь роста для «ФОНа»?

— Анатолий Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет, что цены будут такие серьезные, что город Набережные Челны заставит копать этот коллектор и т.д. и т.п.

Мало кто думает об оздоровлении предприятия

— Есть ли возможности вывести компанию из кризиса, или ее ждет крах?

— Есть обобщенный рецепт, очень мало людей рассматривает закон «О несостоятельности (банкротстве)» с точки зрения оздоровления предприятия. Люди даже не думают, что необходимо его применять и можно его применять для оздоровления предприятия.

Анатолий Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет, что цены будут такие серьезные, что город Набережные Челны заставит копать этот коллектор и т.д. и т.п.

— Есть ли примеры?

— Тот же самый «Альтаир», где директор меня пригласил, и мы с ним выработали план, стратегию и добились того, что дома были завершены без привлечения дополнительных средств. Тогда квартиры были проданы в 2005 году по 14 тысяч рублей за квадратный метр, а дома я сдавал в 2010 году, когда себестоимость была в районе 20 тысяч. Была крайне сложная ситуация, но между тем мы вышли из нее достойно, и люди получили свои квартиры, никто ничего не доплачивал. И ГЖФ мы не привлекали, и администрацию города не привлекали, за исключением подключения коммуникации. Спасибо властям большое за это. Рядом фирма «Защита» и рядом дома «Альтаир».

Избавиться от шантажа со стороны кредитных организаций

— Как именно процедура банкротства может помочь спасти компанию?

— Что такое процедура банкротства в разрезе данных предприятий: это замораживание кредиторских задолженностей и невозможность кредиторов влиять на текущую ситуацию. То, что я сейчас вижу — это попытки шантажа со стороны кредитных организаций, которые угрожают тем, что они выведут залоговые средства. Есть и другие структуры, поставщики и т.д., которые также могут угрожать. Под процедурой внешнего управления подразумевают приостановление изъятия кредиторской задолженности в течение полутора лет, плюс продление процедур на полгода. Итого, мы видим законных 2 года.

— Что можно успеть за эти два года?

— За это время, я думаю, можно и достроить дома, и разобраться с кредиторами. Кстати, как правило, через полгода-год и кредиторы перестают пользоваться ситуацией, перестают угрожать чем-нибудь, они начинают понимать, что необходимо вести диалог не с позиции силы, а с позиции партнера. В сегодняшних условиях, как правило, разговоры кредиторов носят ультимативный характер. Но в случае введения процедуры внешнего управления начинается конструктивная беседа, начинаются поиски взаимовыгодных сделок, в том числе погашение кредиторской задолженности сразу для всех кредиторов теми же самыми непроданными квартирами и другими активами. Появляется больше времени для того, чтобы в спокойном режиме реализовывать те активы, которые есть.

Если хотят быстро продать, то потеряют в цене

— В антикризисном плане есть график реализации имущества, насколько реальна оценочная стоимость объектов и сама возможность их реализации в указанные сроки?

— Для меня очень сложно понять, как в сегодняшней сложной экономической ситуации можно быстро продать, например, керамический завод за 1,9 миллиарда, как они планируют. Найти покупателя крайне сложно. Это касается всего. Тот же самый «Парус», всем известный, оценили в 250 млн, но это не значит, что на него быстро найдут покупателя за 250 миллионов. Если хотят быстро продать, то потеряют в цене.

Для меня очень сложно понять, как в сегодняшней сложной экономической ситуации можно быстро продать, например, керамический завод за 1,9 миллиарда

Введение же процедуры банкротства дает возможность делать все в спокойном, текущем режиме, делать оценки, иметь для этого все необходимые инструменты, которые прописаны законом «О несостоятельности (банкротстве)». То есть перейти в спокойный режим под планируемое, прогнозируемое существование для того, чтобы достичь своих целей.

— Если пройтись по деталям плана, например, кирпичный завод оценили в 1,9 миллиарда, «ФОН» на него взял кредитов на 800 миллионов, и он в залоге у «Сбербанка». Какова практика продажи залогового имущества?

— Очень простая. В случае, если необходимо продать залоговое имущество, предположим, именно по данному объекту задолженность 800 миллионов, оценка 1,9 миллиарда. Арбитражный управляющий с согласия кредитора делает оценку (в процедуре банкротства), предположим, она подтверждается (что 1,9 миллиарда), завод выставляется на аукцион, там покупают за 2 миллиарда. 800 миллионов, те, которые в залоге, уходят кредитору, оставшиеся деньги поступают на расчетный счет арбитражного управляющего. Эти деньги можно потратить на текущие нужды, на достройку домов.

— То есть он не будет продаваться за 800 миллионов залоговой стоимости?

— Нет. Именно процедура банкротства дает возможность остановить залогодержателя в том, чтобы он не мог забрать объект по залоговой стоимости. Процедура банкротства не дает такой возможности.

— А если без процедуры банкротства, то что получается?

— А если без процедуры банкротства, все зависит от договоров. Очень часто в последнее время в залоговых договорах прописано, что если просрочка больше, чем 3 месяца или полгода, то предмет залога уходит залогодержателю без торгов, напрямую. Я замечаю эту тенденцию последние 3 года.

— Эти структуры сами будут решать, что с этим делать?

— Они ничего не будут решать. Они заберут завод, потом выставят его на торги за 2 миллиарда, продадут, маржу положат себе в карман, вот и все.

Путь продаж в режиме, когда предприятие лихорадит — очень сложный

— Основной упор сделан на нереализованные квартиры на 9 миллиардов, которые они собираются реализовать и закрыть все проблемы.

— Путь продаж в режиме, когда предприятие лихорадит — очень сложный. Давят сроки, давят кредиторы, все предприятия стараются забрать подешевле. Будет дом достроен или нет, непонятно. Риск увеличивается, а цена падает. Кредиторы говорят: «Да, мы квартиру возьмем, но по 30 тысяч рублей за квадратный метр, а не по 50, как вы хотите».

Путь продаж в режиме, когда предприятие лихорадит — очень сложный. Давят сроки, давят кредиторы, все предприятия стараются забрать подешевле. Будет дом достроен или нет, непонятно. Риск увеличивается, а цена падает

В условиях кризиса, если дом не достроен, то квартиры в нем стоят реально 0 рублей 0 копеек, и можно торговаться. Риски достаточно сильны. Здесь рыночная цена, реальная цена данных квартир непроданных, она приближается к минимуму. А минимум — это ноль.

— Эту проблему как-то можно преодолеть?

— Если введена процедура банкротства, приостановлено изъятие кредиторской задолженности, есть время для того, чтобы спокойно работать. Вероятность того, что дома будут достроены, повышается, соответственно, если повышаются шансы, что дома сдадутся вовремя, то повышается и стоимость квартир. Я не всегда доверяю тем цифрам, которые имеются в открытом доступе. Жизнь отличается от того, что нарисовано на бумаге. Всегда есть нюансы, которые не учтены, которые невозможно избежать, но общий порядок цифр говорит о том, что предприятие может выйти из этого кризиса.

— За счет чего дома будут достраиваться?

— Достраивать собираются за счет тех денег, которые получат от реализации всего имущества, которое перечислено в антикризисном плане. Но реализация этого имущества и факт поступления денег от реализации этого имущества размыты. Здесь нет сроков. Чем больше времени пройдет, тем сложнее реализовать этот план. Нет четкого понимания, когда будут деньги. Нет гарантии, что эти деньги пойдут туда или туда. Только при процедуре банкротства можно сказать: «Господа кредиторы, постойте в стороночке ровно 1,5 года, а потом можно еще полгода». А руководители «ФОНа» этого сказать не могут, сейчас они продают имущество и говорят, что направят его на достройку домов, но реально они их потратят на оплату процентов по кредитам, оплату самих кредитов, плюс энергоносители, плюс заранее поставленные поставщиками материалы и так далее. Так закон диктует. Кредиторскую задолженность надо оплачивать раньше, чем покупать материалы и платить зарплату рабочим. «ФОН» не сможет продолжать строительство ранее, чем он оплатит кредиты.

Руководители «ФОНа» сейчас продают имущество и говорят, что направят его на достройку домов, но реально они их потратят на оплату процентов по кредитам, оплату самих кредитов, плюс энергоносители, плюс заранее поставленные поставщиками материалы и так далее

— План реализуем?

— Данный план не реализуем. Здесь не написано, каким образом собираются быстро рассчитаться с кредиторами, с банками теми же самыми. Этот план не реализуем из-за того, что «квартиры продаются по мере заключения договоров долевого участия», это говорит о том, что сроков нет. Когда продастся завод? Октябрь-декабрь 2015 года, но после сделки с залогодателем, то есть полностью зависит от залогодателя, и не факт, что они продадут за 1,9 млрд. Я уверен, что не продадут. Или же это будет сделка с отложенной оплатой. Погашается долг, а остальные деньги через 5 лет вернут. Денег не будет сразу. Здесь везде эти проблемы.

Дольщики и инвесторы

— У «ФОНа» порядка 4,5 тысячи дольщиков, которые довольно активно выражают свое негодование задержкой введения домов, что ждет эту категорию кредиторов?

— Практика показывает, что чем дальше мы уходим в современные реалии бизнеса, тем меньше у нас дольщиков, и все больше у нас инвесторов.

— В чем разница между дольщиком и инвестором?

— В частности, если брать 2005 год, когда я занимался строительной фирмой «Альтаир», мы достроили два 15-этажных дома. Там дольщиков было очень много, практически все. То есть люди покупали по одной квартире, жили кто у родителей, кто на даче, они вкладывали свои деньги. Но в 2009 году с компанией «Элитстрой» (где мы достраивали уже большее количество домов) мы столкнулись с тем, что количество дольщиков уменьшилось и появилось большое количество инвесторов. Чем они отличаются: тем, что дольщик, простой человек, может купить максимум одну квартиру. Но у нас были примеры, где люди покупали по 6, по 10, по 15 квартир, я их не рассматриваю как дольщиков и прекрасно помню настроение мэра города, который их так и называл. «Вы же инвесторы, что вы кричите-то?». Инвестор, он на то и инвестор, что идет на риск. Работа такая у инвесторов, вкладывать куда-то, где выше прибыльность, но и риски больше.

Долевое строительство – очень рискованная инвестиция

— Получается долевое строительство – это рискованная инвестиция?

— Это очень рискованная позиция. Я еще в 2010 году говорил, что договора инвестирования должны страховаться. Только сейчас об этом заговорили серьезно, на самом деле это нужно было делать еще 5-10 лет назад. А именно: если решился купить квартиру по долевому договору, то будь добр, застрахуй свой договор инвестирования, так как этот договор повышенного риска, значит он требует страховки. Это так же, как и эксплуатация автомобиля. Что такое автомобиль – это средство повышенной опасности, соответственно, мы все обязаны застраховать его. Тоже самое башенный кран – средство повышенной опасности. Договор инвестирования – средство повышенной опасности. То есть, может быть, вы получите хорошую прибыль, а может быть, вы получите то, что сейчас получили дольщики в «ФОНе».

То, что сейчас творится в социальных сетях, в других СМИ, я бы назвал искусственно созданным ажиотажем

— Как вы относитесь к активности дольщиков, в частности, протестным акциям и прочим?

— То, что сейчас творится в социальных сетях, в других СМИ, я бы назвал искусственно созданным ажиотажем. Мне очень интересно изучить ситуацию, и я буду рад, если господин Ливада озвучит ситуацию по дольщикам, особенно в городе Казани, особенно там, где кричат больше всего. Сколько людей купили по одной квартире, а сколько купили от двух и более в процентном соотношении этих квартир. Я не удивлюсь, если всего 50% людей являются дольщиками, остальные инвесторами. И, как правило, основной крик, основные вбросы в СМИ, очень часто и пикеты, – это все финансируется именно инвесторами.

Использованы фото msu.tatarstan.ru, expertiza-tatarstan.ru, Максима Платонова, Романа Хасаева