Недоступное жилье: где в России сложнее всего купить квартиру?

«Для рынка жилья важно, как распределена заработная плата в городе»

Увеличение доступности жилья — одна из главных целей, поставленных в рамках федеральной программу «Жилье и городская среда». Чтобы выяснить, начал ли расти этот показатель, аналитическая служба «Реального времени» провела собственное исследование, посчитав площадь квартиры в готовом доме, покупку которой может позволить себя семья из двух человек, выплачивая ипотеку на свободные средства. Выяснилось, что несмотря на все декларации, в большинстве российских регионов сохраняется тренд на снижение доступности жилья, по крайней мере вторичного.

К примеру, ощутимо снизилась доступность жилья в Татарстане. По данным аналитической службы «Реального времени», если в III квартале 2018 года семья из двух человек могла купить в ипотеку 56,5 кв. м в сданном доме, то к февралю 2019 года только 49,9 кв. м. То есть падение составило сразу 13%.

Снижению доступности татарстанской «вторички» способствовало сразу несколько факторов. Во-первых, увеличилась средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам. Если в прошлом году она составляла 9,4% годовых, то к началу 2019 года выросла до 10,12%.

Во-вторых, начиная со второй половины 2018 года в Татарстане был зафиксирован существенный рост цен на жилье. Средняя стоимость «вторички» в период с III квартала 2018 года по февраль 2019 года взлетела с 59,1 до 66,4 тысячи рублей за кв. м, то есть сразу на 12%.

В-третьих, средняя заработная плата в регионе за этот период практически не выросла — она повысилась с 33,9 до 34 тысяч рублей в месяц.

Правда, следует учитывать, что в данном случае речь идет об усредненных показателях. По мнению заместителя председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаила Хорькова, при определении так называемой доступности жилья, нужно иметь в виду, что на самом деле зарплата жителей того или иного региона может быть ощутимо ниже средней.

При этом он добавляет, что на доступность жилья влияют объемы строительства: обычно чем они выше, чем выше обеспеченность жильем, тем ниже цены. Сложно сохранять относительные высокие показатели строительства и опережающий ценовой тренд.

Севастополь — город с самой недоступной «вторичкой»

Надо сказать, что из-за скачка цен на жилую недвижимость по доступности вторичного жилья Татарстан почти сравнялся с Крымом. О низкой доступности крымской «вторички» мы писали еще в одном из прошлых обзоров. По данным на начало 2019 года, в Крыму семья из двух человек могла приобрести в ипотеку квартиру со средней площадью 49,8 кв. м. Любопытно, что за последние полгода в данном регионе средняя стоимость готового жилья выросла не столь значительно — с 56,5 до 56,9 тысячи рублей за кв. м. Правда, и заработные платы крымчан увеличились всего на 680 рублей, до 29 тысяч рублей.

Еще меньше «квадратов» могут позволить себе купить жители Севастополя — семья из двух человек может приобрести в кредит лишь 41,5 кв. м. Фактически это лишь площадь стандартной «однушки». В данном случае одной из основных причин снижения доступности жилья стал рост стоимости квадратного метра. В среднем за полгода севастопольская «вторичка» подорожала почти на 10%, с 64,3 до 70,4 тысячи рублей за кв. м.

Конкуренция в Крыму оказалась выше, чем в Краснодарском крае

Любопытно, что в других субъектах Южного федерального округа доступность жилья гораздо выше, нежели в Севастополе и в Крыму. К примеру, по данным на начало 2019 года, семья из двух человек, живущая в Краснодарском крае, могла позволить себе приобрести в сданном доме квартиру площадью 57,3 кв. м. Дело в том, что средняя стоимость «квадрата» в этом регионе оказалась ниже, чем в Крыму и в Севастополе — порядка 55,8 тысячи рублей. Зато средняя зарплата в Краснодарском крае оказалась выше, чем в соседних регионах, и составила 32,6 тысячи рублей в месяц.

Мы поинтересовались у экспертов, почему же доступность «вторички» в Крыму и в Севастополе ниже, чем, например, в Краснодарском крае, который также расположен на побережье Черного моря. Генеральный директор MACON Илья Володько отмечает, что цены на крымское жилье оказались завышены уже на момент вхождения полуострова в состав России. Дело в том, что, когда Крым находился под крылом Украины, стоимость жилья исчислялась в долларах.

По его словам, на жилищном рынке Краснодарского края, в отличие от Крыма, много игроков, которые активно конкурируют между собой, поэтому и цены на недвижимость оказываются ниже.

Почему жилье в Башкортостане дороже, чем в Самарской области?

Татарстан оказался не единственным регионом в Поволжском федеральном округе, где зафиксирована низкая доступность вторичного жилья. Так, по данным на начало 2019 года, в Нижегородской области средняя площадь жилья, доступного в ипотеку для семьи из двух человек, составила 52,7 кв. м. Основная причина, по которой нижегородцы не могут позволить покупать квартиры с большой площадью, — цена квадратного метра. По этому показателю Нижегородская область занимает второе место в ПФО. По данным на начало 2019 года вторичное жилье в регионе в среднем стоило 59,3 тысячи рублей за кв. м.

По данным аналитической службы «Реального времени», доступность «вторички» в период с III квартала до начала 2019 года снизилась во всех регионах Поволжского федерального округа. Например, в Башкортостане на начало текущего года семья из двух человек в ипотеку могла купить квартиру в готовом доме площадью 56,4 кв. м. Для сравнения за полгода до этого площадь доступного жилья для той же семьи достигала 60,8 кв. м. Снижению доступности жилья способствовало пусть и небольшое, но снижение средней заработной платы в регионе — с 32,6 до 32,3 тысячи рублей. В то же время средняя цена квадратного метра на башкирскую «вторичку» также оказалась выше, чем в среднем по России, и на начало 2019 года составила 55,9 тысячи рублей.

По мнению генерального директора сети агентств недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, высокие цены на жилье в Башкортостане могут быть обусловлены, с одной стороны, миграционными потоками и увеличением населения региона из-за его привлекательности. С другой стороны, в республике строится недостаточно многоквартирных домов, особенно за пределами Уфы. К примеру, даже в таких городах, как Туймазы и Янаул, преобладает индивидуальное строительство. Да и в столице Башкирии возможностей для развития нового строительства не так много.

Регионами с самой доступной «вторичкой» в ПФО стали Чувашская Республика и Самарская область. Здесь семья из двух работающих человек может приобрести квартиру в готовом доме площадью почти 77 кв. м. Причина доступности «вторички» в этих субъектах связана с невысокой стоимостью квадратного метра. Например, в Самарской области на начало 2019 года она составила 41,8 тыс. рублей.

В Москве жилье дорожает, но и зарплаты растут

Хотя в Москве по сравнению со многими другими регионами доступность вторичного жилья оказалась меньше, в столице, в отличие от большинства остальных субъектов, была зафиксирована положительная динамика. Например, если в III квартале 2018 года московская семья из двух человек могла приобрести 51,6 кв. м «вторички», к началу 2019 года этот показатель возрос до 53,7 кв. м. Причиной увеличения доступности жилья в столице стал рост средней заработной платы. За полгода она увеличилась почти на 10% — с 78,6 до 85,4 тысячи рублей в месяц. Отметим, что такая значительная динамика среднемесячной зарплаты была зафиксирована лишь в нескольких регионах страны. Кроме Москвы — это Сахалинская область (8%) и Чукотский автономный округ (11%).

А вот в Московской области доступность вторичного жилья оказалась гораздо больше. По данным на начало 2019 года семья из двух человек на свободные средства могла приобрести 72,4 кв. м в сданном многоквартирном доме.

В Тюмени предложение превышает спрос

Впрочем, в ряде российских регионов фиксируется высокая доступность вторичного жилья. К примеру, в Магаданской области семья из двух человек может купить в ипотеку квартиру площадью 169,5 кв. м. При том что средняя цена квадратного метра здесь даже ниже чем в Татарстане — порядка 65,6 тысячи рублей за кв. м, уровень средней зарплаты в Магаданской области выше чем в среднем по России и составляет 81,9 тысячи рублей в месяц.

На втором месте по доступности «вторчики» оказался Ямало-Ненецкий автономный округ, где семье со средним уровнем дохода оказалась доступна квартира площадью 156,4 кв. м.

На третьем месте в списке регионов с самым доступным жильем оказалась Тюменская область. На начало 2019 года здесь в сданном многоквартирном доме в ипотеку можно было купить в среднем 126,9 кв. м. Как отмечает генеральный директор MACON Илья Володько, в Тюменской области складывается уникальная ситуация.

— Жилье действительно в этом регионе достаточно доступное. Это связано и с тем, что темпы строительства там очень высокие, и уровень конкуренции между застройщиками. Вместе с тем средний уровень заработных плат выше общероссийского. Но давайте учитывать, что Тюмень — достаточно развитый город, и нельзя сказать, что люди оттуда бегут, при этом большая часть населения настроена на то, чтобы по завершению трудовой деятельности переехать в более теплые регионы страны, — считает Илья Володько.