Рынок жилья Казани встречает эпоху эскроу падением спроса на «первичку» и ипотеку

«Чтобы компенсировать рост цен, ипотечные ставки должны снизиться до 8,5—9 процентов»

Центробанк России впервые за этот год снизил ключевую ставку — с 7,75 до 7,5 п.п. Казалось бы, в ближайшей перспективе должен вернуться и тренд на снижение ипотечных ставок. Но, увы, эксперты настроены не слишком оптимистично — цены на жилье выросли настолько сильно, что уменьшение ставки на 0,25 п.п. вряд ли сможет поддержать спрос.

— Не думаю, что снижение ключевой ставки как-то положительно скажется на жилищном рынке, потому что с 1 июля застройщики обещают поднять стоимость жилья от 8 до 16%. Об этом заявили уже все крупные девелоперы. Кроме того, снизилась одобряемость кредитов. По статистике, по ипотечным кредитам одобряемость составляет 10%, то есть одобрение получает только каждый десятый кредит. Это говорит о том, что у людей упала платежеспособность, выросла кредитная нагрузка, — говорит директор компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. Он отмечает, что в предыдущие годы, одобряемость ипотечных кредитов составляла 60—70%.

Генеральный директор компании MACON Илья Володько считает, что если жилищный рынок и почувствует эффект от снижения ключевой ставки, то не раньше, чем осенью. К тому же ряд банков уже подготовился к уменьшению ключевой ставки и скорректировал ипотечные ставки заранее. К примеру, тот же Сбербанк заявил об удешевлении ипотечного продукта еще в конце мая. Илья Володько полагает, что хотя разговоры о повышении цен после 1 июля отчасти являются спекуляцией, тем не менее удорожание квадратных метров не может быть компенсировано небольшим удешевлением ипотеки.

«Ипотечных сделок стало ощутимо меньше»

Добавим, что в предыдущие месяцы из-за удорожания ипотеки наблюдалось снижение спроса на этот продукт. Так, по данным Управления Росреестра по РТ, в мае в Казани была зарегистрирована 1 501 сделка по ипотеке на жилые помещения, что оказалось на 20% меньше, чем месяцем ранее. Аналогичное падение зафиксировано и в целом по Татарстану.

Статистика Росреестра подтверждается и данными от застройщиков, которые указывают на уменьшение среди покупателей ипотечников.

— Что касается ипотечных сделок — да, их стало ощутимо меньше. Если в прошлом году они составляли порядка 70% всех продаж, то сейчас примерно половину. Но это не значит, что самих сделок стало меньше — люди приходят уже с деньгами. Какая-то часть улучшает свои жилищные условия, кто-то покупает квартиру в качестве инвестиций, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Переход на эскроу ажиотажа не вызвал

Любопытно, что приближение перехода на проектное финансирование не вызвало ажиотажа среди дольщиков — несмотря на заверения девелоперов о повышении цен после 1 июля, покупатели не спешили за квартирами. По данным Управления Росреестра по РТ, первичный рынок оказался сегментом, в котором по итогам мая было зафиксировано наиболее значительное снижение спроса.

В частности, количество зарегистрированных в Татарстане договоров долевого участия (ДДУ) по сравнению с апрелем сократилось на 25%: в мае было зарегистрировано 1 318 сделок против 1 759 в апреле. Почти таким же оказалось падение и по сравнению с маем прошлого года (22%). На графике хорошо видно, что в мае впервые за этот год спрос на «первичку» оказался ниже, чем в прошлом году.

— Да, действительно есть некий спад. Количество сделок за 5 месяцев этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, снизилось на 2,7%. Причин несколько, основные — рост цен и ипотечных ставок. Ипотека всегда была основным драйвером продаж, поэтому рост ставок очень существенно отразился на продажах, — говорит заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон также считает, что одной из основных причин снижения спроса могло стать удорожание жилья.

— Если сравнивать количество зарегистрированных сделок в мае 2018 года, апреле и мае этого года, то по нашим проектам мы видим только увеличение продаж. В прошлом мае мы продали 36 квартир в трех ЖК («Малиновка», «Пять звезд» и IQ Dom), в апреле и мае 2019 года — 119 и 150 квартир в шести ЖК («Малиновка», «Норвежский», Richmond, Atlantis Deluxe, «Привилегия» и SkyLine) соответственно. Это явный рост. Данные Россреестра мы можем объяснить растущими ценами. За год цена квадратного метра в Казани выросла где-то на 20%, соответственно, покупателей стало меньше. Разница между апрелем и маем этого года объясняется элементарным количеством рабочих дней — в мае были длинные выходные, поэтому тут все объективно, — поясняет Илья Вольфсон.

Генеральный директор «Жилищной инвестиционной компании Казани» Эмиль Хуснутдинов отмечает, что ажиотажа на первичном рынке в последние месяцы действительно не наблюдалось.

— Июнь — очень активный месяц, причем по всем секторам: коммерческая, первичная, вторичная недвижимость. Много запросов строительных компаний по участкам для многоэтажного строительства. Как в части спроса, так и оформления (приведение в соответствие) уже имеющегося. Уверена, что показатели Росреестра в июне будут выше майских.

Генеральный директор компании «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов отмечает, что накануне введения эскроу наметилась активность со стороны инвесторов, однако их доля среди покупателей не столь велика.

— Ажиотажа не наблюдаем. Покупатели с осторожностью следят за изменениями на рынке, отслеживают тенденции. Сейчас и к июлю 2019 года большое количество объектов будут реализовываться по старым правилам, поэтому выбор у покупателей сохраняется. Мы думаем, что спрос со стороны реальных покупателей, которым важно как можно скорее решить квартирный вопрос, останется неизменным, — говорит Нурмухаметов.

Марийский девелопер строит многоэтажки на Карбышева

Судя по перечню разрешений на строительство, опубликованных на сайте Казанского исполкома, с инициативой начать строительство нового дома или жилого комплекса в прошлом месяце не выступил ни один коммерческий застройщик. Два разрешения получили «Грань» и «Радиант», но взамен ранее выданных. Еще семь разрешительных документов забрал Госжилфонд при президенте РТ на строительство домов в «Салават купере».

Впрочем, активно ведется реализация начатых ранее проектов. Например, вовсю развернулась работа на площадке перед МКДЦ (Межрегиональным клинико-диагностическим центром) на Карбышева. Судя по паспорту объекта, здесь будет построен жилой комплекс, состоящий из трех 23-этажных небоскребов. Застройщик объекта — ООО «Авалон сити», которое в свою очередь через ООО «Авалон капитал» принадлежит Михаилу Владимировичу Левиту. Левит — бизнесмен из Марий Эл. За ним числится еще ряд компаний, зарегистрированных в Йошкар-Оле, в том числе и ООО «Спектр» — генподрядчик стройки на Карбышева.

Отметим, что о строительстве небоскребов напротив МКДЦ было известно еще 3 года назад. Тогда же разразился скандал: сначала участок под будущим ЖК перевели из рекреационно-ландшафтной зоны и зоны индивидуальной и малоэтажной жилой застройки в зону многоэтажной жилой застройки, потом застройщик все растущие здесь деревья беспощадно срубил, объясняя это тем, что местным жителям от этого будет только лучше. После скандальной вырубки застройщик взял паузу и вот теперь вывесил паспорт объекта, согласно которому строительство должно завершиться в IV квартале 2020 года.

Как застройщикам закрыли лазейки

Переход на эскроу-счета может быть отсрочен до 1 октября — с такой обнадеживающей новостью выступил ряд федеральных СМИ. Однако радость оказалась преждевременной. Как пояснил позже замминистра строительства РФ Никита Стасишин, речь шла лишь об установлении предельного срока определения строительной готовности проектов, которая позволит достраивать их без применения эскроу-счетов. Как пояснил «Реальному времени» Искандер Юсупов, на самом деле, установив дату определения строительной готовности на 1 октября, правительство РФ закрыло «дырку в законодательстве», а вовсе не дало послаблений для девелоперов.

— Закон четко определил: после 1 июля по старой схеме договоров долевого участия могут продаваться дома со строительной готовностью 30% и с продажами минимум 10% от количества квартир в доме. Однако для того, чтобы получить заключение о соответствии, заявление можно было подать не ранее чем через 15 дней после сдачи квартальной отчетности. А она подается в лучшем случае в середине следующего месяца! То есть заявление на соответствие критериям «10—30» можно будет подать только 1 августа. Это давало возможность застройщикам «схитрить». Например, когда 30% готовности дома нет, а продажи уже превышают 10%, можно было их остановить, дождаться, когда дома достроятся до нужных показателей, и только потом подать документы, — поделился Искандер Юсупов.

Стагнация на вторичном рынке продолжатся

Падение сделок в мае было зафиксировано и на вторичном рынке. По данным Управления Росреестра по РТ, в Казани в прошлом месяце было зарегистрировано 1 522 сделки купли-продажи на жилые помещения, что оказалось почти на 15% меньше чем в апреле. Примерно такая же динамика зафиксирована по Татарстану (4 622 сделки в мае в против 5 437 в апреле).

Впрочем, по сравнению с прошлым годом, в мае в Казани число сделок на вторичном рынке сократилось всего лишь на 2%, что нельзя считать падением спроса.

— По ряду квартир вообще наблюдается дефицит, например, по Вахитовскому району. Нужно отметить, что вторичный рынок постоянно пополняется вчерашней «первичкой», и дома с большим износом востребованы все меньше, за исключением квартир с хорошей локацией. Этот процесс продолжится. Более того, госпрограмма по поддержке семей, позволяющая покупать квартиры по ипотеке 5% только у застройщика, уведет большое количество потенциальных покупателей на первичный рынок, — считает Гизатова.