Зачем коллекторы от «Татфондбанка» скупили более 1000 га рядом с поместьем Роберта Мусина?

Из коллекторов в лендлорды?

Крупную сделку на земельном рынке провела в канун начала года компания «Редут», более известная изначально как служба взыскания при «Татфондбанке» (она и сейчас работает с его должниками и другими неплательщиками банков из группы ТФБ, — прим. ред.). Речь о выкупе у фирмы «Реал Истэйт» пяти участков рядом с селом Большие Ключи в Зеленодольском районе общей площадью 943 гектара земли. Еще три участка в 58,5 га у того же продавца и в той же местности коллекторы приобрели летом.

Все это земли сельхозназначения разные по площади: от 1,5 до 308 га. Большинство участков — от 100 до 200 га. За все «Редут» заплатил 16,9 млн рублей, судя по оценкам экспертов, куда ниже их реальной стоимости. Например, самый крупный «кусок» территории (308 га­) ушел за 4,2 млн, хотя его кадастровая цена — 7,5 млн. Другой большой участок, в 205 га, продали за 2,6 млн, а стоил он по кадастру 4,2 млн. Правда, все это имущество должника, выставленное на торги конкурсным управляющим «Реал Истэйта» (фирма была признана банкротом в апреле 2017 г.). Тем не менее на низкую стоимость земель обратили внимание многие участники рынка.

Зачем коллекторам понадобилось столько земли — в компании «Редут» на запрос «Реального времени» не ответили. Компания-банкрот «Реал Истэйт» (учредитель Руслан Закиров, 99%, держал 5,9% акций «Татагропромбанка»), которую также считают близкой к империи Роберта Мусина, изначально владела в Зеленодольском районе 1800 гектарами.

«Скорее всего, есть какой-то реальный интересант»

Ушедший в свободное плавание и создавший собственную фирму — ООО «Дженсен групп», экс-глава земельного департамента ASG Андрей Генсен считает, что не стоит искать признаки аффилированности между продавцом и покупателем в этих сделках:

— Даже если какая-то связь и есть, то никаких преимуществ на торгах покупатель не имел. Я отслеживал эти торги, рассматривал варианты участия и могу сказать, что все проводилось в рамках стандартной процедуры банкротства, никаких особых требований или незаконных условий не было, в общем-то купить эти участки была возможность у кого угодно. Да, цена в итоге оказалась достаточно низкой, и, безусловно, эти земли за такую стоимость интересны. Стратегически это очень интересный актив. Участки можно перепродать в том виде, в котором они сейчас находятся, для целей сельхозпроизводства — достаточно близко к городу, инфраструктура развита, спрос на такие участки есть.

Застройщик коттеджного поселка «Примавера» Павел Кострикин полагает, что определенная аффилированность покупателя с продавцом все же есть:

— Мой опыт подсказывает, что такие покупатели, типа коллекторских агентств, — подставные. Скорее всего, есть какой-то реальный интересант, и если за этим последить, то он рано или поздно всплывет. Видите, сделка структурирована таким образом, а реально может по-другому все выглядеть. Разумеется, цена занижена. Думаю, с учетом обстоятельств не менее полугода эта земля повисит в том же статусе, а потом либо разделят и продадут, либо еще одного покупателя промежуточного сделают, все-таки там же активно ищут имущество (ТФБ), надо будет их вывести из-под удара. Это в общем-то нормально, люди не хотят терять возможные доходы.

Владелец девелоперской компании «Невада РТ» Рафаэль Сыражев обратил внимание, что если рассматривать данные массивы с точки зрения привлекательности как девелоперского проекта, то нужно отдавать себе отчет, что большая часть Раифовского направления, где расположена эта земля, просто исполосована охранными зонами заповедников.

«Мы в курсе как минимум нескольких десятков судебных исков, инициированных, кажется, Министерством экологии за нарушение режима заповедников в этих районах. Что также уменьшает перспективу девелоперского проекта рекреационного направления. Даже при визуальном осмотре нескольких массивов из данного лота можно точно сказать, что все они так или иначе подпадают под несколько охранных зон ЛЭП и транзитных газопроводов. Что будет также препятствовать строительству какого-то крупного жилищного комплекса на данной территории», — говорит эксперт.

«Перевод в земли населенных пунктов — перспектива спорная»

Как коллекторы распорядятся землей, эксперты также высказывают разные мнения.

Кострикин предполагает, что потребуются дополнительные вложения: «Не так прямо интересно, но место неплохое, надо просто довложиться, посмотреть, что там с коммуникациями. Сами по себе эти земли продавать не очень выгодно, а немного проведя работу — будет лучше».

— По поводу перевода в земли населенных пунктов — перспектива спорная, многие уже поняли, что на первый взгляд очевидная идея «перевести и продать» на практике работает далеко не всегда — нужны дороги, инженерные сети, нужно несколько лет этим заниматься, это достаточно сложный бизнес. Северное направление от Казани не так популярно, стоимость земли невысокая, могу сказать, что при старте продаж в п. Каймары (который существенно ближе к городу) участки продавались по 30—50 тысяч за сотку, это практически на уровне компенсации затрат на дороги и сети, то есть с продажи земли собственник ничего не зарабатывает при таких ценах, а вложения измеряются десятками миллионов. Да и 1000 гектаров — это слишком большой объем, поселок на 30—50 га, наверное, в этом месте может быть реализован в сегодняшних условиях, не больше. Такие массивы приобретаются на долгосрочную перспективу, на 10—20 лет, часть перепродадут сейчас, чтобы компенсировать затраты, на какой-то части, возможно, проект запустят, остальное постепенно будет развиваться, это классический сценарий, — отметил Генсен.

— Цена покупки определенно ниже рыночной стоимости раз в 10 точно. Но несмотря на это, к примеру, опытные девелоперы обошли бы стороной данные сделки, поскольку не стали бы замораживать свои средства на несколько лет (при обилии земли ИЖС на рынке сельхозземля является скорее пассивом, нежели активом, даже финансовым учреждениям сейчас она неинтересна в качестве залогового имущества). Если даже предположить, что коллекторское агентство займется сельскохозяйственной деятельностью, в чем я сомневаюсь, то с точки зрение транспортной логистики место выбрано не совсем удачно, — добавил Сыражев.

• 

  Рафаэль Сыражев владелец девелоперской компании «Невада РТ»

  Если рассматривать данные массивы с точки зрения привлекательности как девелоперского проекта (изменение имеющегося вида разрешенного использования на ИЖС), то нужно отдавать себе отчет, что это прерогатива профессиональных девелоперов (есть просто уйма случаев незавершенных проектов, которые просто «погибли» где-то на пути от одного коридора чиновников к другому). Кроме того, нельзя упускать из виду, что большая часть Раифовского направления Зеленодольского района, где расположена эта земля, просто исполосована охранными зонами заповедников. Мы в курсе как минимум нескольких десятков судебных исков, инициированных, кажется, Министерством экологии за нарушение режима заповедников в этих районах. Что также уменьшает перспективу девелоперского проекта рекреационной направленности.

  Даже при визуальном осмотре нескольких массивов из данного лота можно точно сказать, что все они так или иначе подпадают под несколько охранных зон ЛЭП и транзитных газопроводов. Что будет также препятствовать строительству какого-то крупного жилищного комплекса на данной территории.

  Цена покупки определенно ниже рыночной стоимости раз в 10 точно. Но несмотря на это, к примеру, опытные девелоперы обошли бы стороной данные сделки, поскольку не стали бы замораживать свои средства на несколько лет (при обилии земли ИЖС на рынке сельхозземля является скорее пассивом, нежели активом, даже финансовым учреждениям сейчас она неинтересна в качестве залогового имущества). Если даже предположить, что коллекторское агентство займется сельскохозяйственной деятельностью, в чем я сомневаюсь, то с точки зрения транспортной логистики место выбрано не совсем удачно.

  В общем, вывод напрашивается один: эти объекты выгодны лишь при условии быстрой монетизации, как краткосрочный инвестиционный проект (купили в 10 раз дешевле рынка с торгов и продали через месяц-другой (а может, и больше, если объект находится под особым присмотром АСВ) после завершения всех документальных вопросов хотя бы за половину рыночной стоимости. Тогда логика проведения данной сделки коллекторами очевидна — это их «хлеб», они же покупают дебиторскую задолженность за копейки и, выбивая ее, увеличивают свои капиталы в десятки раз.

  К сожалению (или счастью), у меня нет компетенций комментировать аспекты сделок на предмет их совместимости с деятельностью, входящей в ведомство антимонопольной службы, я же эксперт в области загородной недвижимости и девелопер.

• 

  Андрей Генсен директор ООО «Дженсен групп»

  По моему мнению, искать здесь признаки аффилированности не стоит, даже если какая-то связь и есть, то никаких преимуществ на торгах покупатель не имел. Я отслеживал эти торги, рассматривал варианты участия и могу сказать, что все проводилось в рамках стандартной процедуры банкротства, никаких особых требований или незаконных условий не было, в общем-то купить эти участки была возможность у кого угодно. Да, цена в итоге оказалась достаточно низкой, и, безусловно, эти земли за такую стоимость интересны. Стратегически это очень интересный актив. Участки можно перепродать в том виде, в котором они сейчас находятся, для целей сельхозпроизводства — достаточно близко к городу, инфраструктура развита, спрос на такие участки есть. По поводу перевода в земли населенных пунктов — перспектива спорная, многие уже поняли, что на первый взгляд очевидная идея «перевести и продать» на практике работает далеко не всегда — нужны дороги, инженерные сети, нужно несколько лет этим заниматься, это достаточно сложный бизнес. Северное направление от Казани не так популярно, стоимость земли невысокая, могу сказать, что при старте продаж в п. Каймары (который существенно ближе к городу) участки продавались по 30—50 тысяч за сотку, это практически на уровне компенсации затрат на дороги и сети, то есть с продажи земли собственник ничего не зарабатывает при таких ценах, а вложения измеряются десятками миллионов. Да и 1000 гектаров — это слишком большой объем, поселок на 30—50 га, наверное, в этом месте может быть реализован в сегодняшних условиях, не больше. Такие массивы приобретаются на долгосрочную перспективу, на 10—20 лет, часть перепродадут сейчас, чтобы компенсировать затраты, на какой-то части, возможно, проект запустят, остальное постепенно будет развиваться, это классический сценарий.

• 

  Павел Кострикин застройщик коттеджного поселка «Примавера»

  Мой опыт подсказывает, что такие покупатели, типа коллекторских агентств, — подставные. Скорее всего, есть какой-то реальный интересант, и если за этим последить, то он рано или поздно всплывет. Видите, сделка структурирована таким образом, а реально может по-другому все выглядеть. Разумеется, цена занижена. Думаю, с учетом обстоятельств не менее полугода эта земля повисит в том же статусе, а потом либо разделят и продадут, либо еще одного покупателя промежуточного сделают, все-таки там же активно ищут имущество (ТФБ), надо будет их вывести из-под удара. Это в общем-то нормально, люди не хотят терять возможные доходы.

  Не так прямо интересно, но место неплохое, надо просто довложиться, посмотреть, что там с коммуникациями. Сами по себе эти земли продавать не очень выгодно, а немного проведя работу — будет лучше.