Рынок недвижимости Казани: «вторичка» потянула «первичку» в пропасть

«Первичка» — вверх, «вторичка» — вниз

Июль не принес никаких сюрпризов: пока цены на «первичку» росли, «вторичка» продолжала ценовое падение. Ценовое расхождение началось еще в начале 2015 года и с тех пор продолжает неукоснительно сохраняться. Средняя цена за «квадрат» вторичного жилья по сравнению с июнем снизилась на 3%, а вот средняя стоимость «первички» выросла на 2%.

Тем не менее в текущем месяце все же произошел небольшой рост цен на вторичное жилье. Если в июле средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 66 270 рублей, то в августе она выросла до 66 340 рублей. Впрочем, рост оказался незначительным и не превысил 1%. Показатель по-прежнему остается одним из самых низких в нынешнем году. Если сравнить его с данными на февраль, когда был зафиксирован ценовой максимум, окажется, что падение составило 6,6%.

В середине июня аналитики констатировали рост цен на первичное жилье с 60 654 рублей до 61,5 тысяч рублей за кв. м, связанный с вводом элитных новостроек. В текущем месяце средняя цена на «первичку» вновь выросла несущественно — до 61 620 рублей, то есть осталась практически на том же уровне.

По словам экспертов, цены на первичном рынке также снижаются, однако застройщикам удается умело замаскировать ценовое падение. Как писало «Реальное время», девелоперы предлагают клиентам многочисленные акции, скидки, рассрочку, готовы покупать вторичное жилье в оплату нового. Цены не снижаются, как это делается на рынке вторичного жилья, чтобы покупатели вложили свои деньги сейчас и не ждали дальнейшего уменьшения стоимости. А без денег дольщиков достроить дом станет практически невозможно.

Что мешает подняться рынку «вторички»?

На протяжении долгого времени аналитики и эксперты констатировали снижение спроса на вторичное жилье. Начиная с марта количество сделок неуклонно уменьшалось. В этом смысле рынок «вторички» сохраняет стабильность и продолжает свое падение. Особенно ощутимым оно стало в Казани. По сравнению с июнем в июле количество зарегистрированных прав уменьшилось более чем на 8%. Если сравнить первые семь месяцев 2015 года с аналогичным периодом прошлого года, окажется, что общее количество сделок сократилось с 72 738 до 66 046 сделок, то есть более чем на 10%.

Хотя падение произошло и на вторичном рынке РТ, оно оказалось менее болезненным. Количество зарегистрированных прав в июле сократилось всего на 0,6%. После обвала в мае, когда спрос снизился сразу почти на 15%, на татарстанском рынке вторичной недвижимости показатели остаются практически на одном уровне. Несмотря на это, по сравнению с 2014 годом общее число зарегистрированных прав снизилось на 4,1%. Продолжающееся падение на вторичном рынке связано как с высокими ценами, которые долгое время были и вовсе неподъемными, так и с менее выгодными условиями кредитования.

Первичный рынок продолжает «штормить»

Не обнадеживает и ситуация на первичном рынке недвижимости. За июль в Казани было зарегистрировано 454 договора участия в долевом строительстве. Именно этот показатель является главным при анализе рынка новостроек. Как видно из диаграммы, по сравнению с июлем прошлого года этот показатель меньше на 43%. В целом на рынке первички сохраняется нестабильность. Рост спроса сменяется резким падением. Например, после увеличения сделок в феврале следовал мартовский обвал. Апрельский подъем также продержался только до мая. Июньское повышение спроса вновь привело к спаду в июле. Правда, по мнению некоторых экспертов, в августе падение может продолжиться.

Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за семь месяцев 2015 года составило 4 068, что на 28,5% меньше, чем в прошлом году.

На первичном рынке РТ ситуация кажется более стабильной. По сравнению с июлем прошлого года в 2015 году сделок было заключено больше на 11%. Однако если сравнивать этот показатель с данными за июнь, окажется, что в июле падение спроса на татарстанском рынке «первички» составило около 7%.

За 7 месяцев 2015 года в Республике Татарстан было зарегистрировано 7 387 договоров, что на 7,3% меньше, чем в прошлом году.

Ипотека с господдержкой помогла, но ненадолго

«Реальное время» писало о снижении ставок по ипотечному кредитованию и оживлении рынка в летние месяцы. Статистика, предоставленная Росреестром РТ, подтверждает эти данные. В июле на казанском рынке ипотечного кредитования стал ощутим подъем. Если в июне было заключено 693 сделки, то в июне — 756, то есть больше на 8,3%. Число ипотечных сделок выросло в марте после введения программы субсидированного кредитования. Однако уже в апреле спрос снизился на 29%. Майский показатель оказался даже ниже, чем в начале года. Чтобы реанимировать рынок, многие банки снизили ставки до 11%.

Динамика роста ипотечных сделок наблюдается и на татарстанском рынке. Правда, здесь он не так значителен: в июле по сравнению с прошлым месяцем количество сделок выросло всего на 0,4%. И все же субсидированная ипотека не смогла вернуть рынок на докризисный уровень. По сравнению с прошлым годом за 7 месяцев общее количество выданных ипотек в Казани снизилось на 25,2%, по Татарстану — на 25,5%.

Такая же тенденция наблюдается и в целом по России. По данным Росреестра, по сравнению с первым полугодием 2014 года количество ипотечных сделок снизилось на 533,025 тыс. операций, то есть примерно на 21%.

Вахитовский район продолжает дорожать

Самым дорогим в Казани по-прежнему остается Вахитовский район. В прошлом месяце стоимость квадратного метра на вторичном рынке здесь снизилась до 77 216 рублей, что было ниже, чем в июне, на 0,3%. Но уже в текущем месяце средняя цена за «квадрат» вновь возросла до 78 713 рублей, несмотря на то, что в целом на рынке «вторички» цены выросли несущественно. Примерно столько же, а именно 78 312 рублей в Вахитовском районе стоит и квадратный метр первичного жилья.

Одним из самых дорогих на рынке «вторички» остается Ново-Савиновский район — за квадратный метр придется заплатить 72,8 тыс. рублей. Однако по сравнению с июлем, когда квадратный метр стоил 73,3 тыс. рублей, цены упали почти на 0,7%.

Самую дешевую «вторичку» в городе по-прежнему продают в Кировском районе. Но здесь цены выросли больше всего. Если в прошлом месяце квадратный метр стоил 54,5 тысячи рублей, то на сегодняшний день цена увеличилась до 57,5 тыс. рублей.

Существенно снизились и цены на вторичное жилье в Авиастроительном районе. В июле за квадратный метр покупателю пришлось бы выложить в среднем 63 тысячи рублей. В августе цена снизилась на 3% до 60 985 рублей.

Наиболее дорогим после Вахитовского района на рынке первичного жилья является Московский, где средняя стоимость квадратного метра составляет 65 214 рублей. За ним следует Кировский район — здесь квадратный метр обойдется в 62 349 рублей.

Самым дешевым на первичном рынке остается Советский район. Более того, по сравнению с июлем цена снизилась с 53 тысяч до 52 686 рублей за кв. м.

Сезонность плюс кризис

Рустем Юнусов — директор СК «Фарус»:

— Лето для строительства время хорошее, а для продаж не очень, потому что многие в отпуске. А теперь наложилась еще и эта кризисная ситуация, когда цены на ипотеку повысились. Если рынок и не совсем стоит, то значительно просел. Понятно, что сезонность накладывает отпечаток, но все же главную роль играет экономическая ситуация. Когда появлялась ипотека с господдержкой, многие начали пользоваться ей, потому что коммерческие ставки просто неподъемные.

Много тех, у кого была слишком большая надежда на деньги дольщиков. Они пытаются заморозить стройку. Разброс цен большой и зависит от конкретной ситуации. Многие хотят купить жилье на первичном рынке, а перед этим продать жилье на вторичном. Цены на «вторичку», конечно, неестественно большие, следовательно, они продать ее не могут. Соответственно, не могут прийти к застройщику. Боюсь, как бы не скатиться в 90-е, когда все пытались делать что-то взаимозачетами. Денег вообще не было, были векселя, то есть создавалась псевдоэкономика. Пока улучшений никаких не видно.

Рынок двигается всплесками. Желающих много, но ждут, пока у них что-то появится. Но даже в 2008-2009 годы ситуация была несколько другой. В 2009 году продаж не было вообще, сейчас они есть, но в то же время есть и тревожное ощущение.

Руслан Хабибрахманов — директор АН «Флэт»:

— Кто более мотивирован в продажах, тот продает. В июле спрос был значительно больше, чем в июне, а в августе он снова просел процентов на 20. Я думаю, что это связано в первую очередь с колебанием валют. Цены падают и на «вторичку», и на «первичку». Застройщики давно делают скидки, но они скрытые. Это рассрочки, всевозможные акции. Они готовы даже заплатить первоначальный взнос за покупателя. Они не могут действовать так открыто, как на вторичном рынке. Если они будут так поступать, им будет сложно объяснять покупателям, почему сейчас надо покупать. Если цены падают, какой смысл покупать, ведь можно дождаться, когда достроится дом? После снижения ипотечной ставки люди начали активней приобретать недвижимость. В любом случае цены не могут падать до бесконечности. Колебания на рынке были всегда. Как только экономическая ситуация стабилизируется, цены вновь станут фиксированными.

Фарид Шабаев — генеральный директор компании «Брокер Альянс»:

— Цены на вторичном рынке упали как минимум на 15% с начала года. В свое время, видя, что рубль обесценивается, продавцы начали искусственно завышать цены. Когда заработала программа господдержки, стало понятно, что цены завышены. Сегодняшние цены на «вторичку» вернулись к тому уровню, что были в прошлом году. Цены на «первичку» будут расти однозначно. Цена квадратного метра будет зависеть от стадии строительства объекта. В прошлом году на долю вторичного рынка приходилось около 70% сделок. В этом году все в корне поменялось — «вторичка» просто встала. Но после снижения цен люди, как и раньше, стали интересоваться «вторичкой». Сейчас она тоже отыграла свои позиции.

«Первичка» в любом случае пользуется спросом за счет господдержки. Приведу пример. Вам предлагают за 2 млн старый «Мерседес», который вы можете купить и ездить на нем прямо сейчас. Или говорят: «Подождите полгода, и мы вам за 2 млн привезем новый «Мерседес». Так же и с первичным и вторичным жильем. Если застройщик надежный, а цены ниже, чем на «вторичку», люди уже начинают задумываться.

Фото на постере недвижимость-казан.рф