Всем — респект! Эльвира Набиуллина сделала «подарок» рынку долевого строительства
Уходит компания, которая страховала риски некоторых казанских застройщиков
Очередной удар по рынку долевого строительства нанесла Эльвира Набиуллина — Центробанк исключил из списка компаний, которым можно страховать риски застройщиков, «Респект». Теперь застройщики, которые работали с «Респектом», не смогут заключать договоры долевого участия, пока не подыщут нового страховщика. В частности, в Казани речь идет об объектах компаний «#Суварстроит», «Сити Строя» и «Арт Строя». Законодатели обещают помочь и перевести клиентов «Респекта» в Фонд защиты прав дольщиков. Но эксперты «Реального времени» уверены, что идея страхования долевого строительства уже давно дискредитировала себя.
«Непонятно, как сейчас будут идти продажи»
Страховая компания «Респект» не попала в список страховщиков, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками. Напомним, что данный список составляет Центробанк России. В ответ на запрос «Реального времени» пресс-служба «Респекта» прислала официальную позицию гендиректора компании Александра Артамонова.
«Нам не в чем себя упрекнуть. ООО «Страховая компания «Респект» всего за 1% страховой премии не допустила к деньгам дольщиков более 12% застройщиков (около 1 000 строительных проектов), являющихся недобросовестными. Это позволило предотвратить появление 200 000 обманутых дольщиков и спасти более 400 млрд рублей граждан», — говорится в нем.
Причиной для исключения могли стать задержки по выплате дольщикам либо отдельные отказы от выплат. Хотя Артамонов обещал доказать регулятору законность отказов и вернуться на рынок, на своем сайте «Респект» сообщил, что покинул список страховщиков, работающих с застройщиками, и пожелал всем успехов, процветания и миллионов введенных квадратных метров.
Что данное событие означает для жилищного рынка? Что застройщики, которые страховались в «Респекте», не смогут заключать новые договоры долевого участия до тех пор, пока не договорятся с другим страховщиком, которому удалось попасть в список ЦБ РФ. Это значит, им придется останавливать продажи перед Новым годом, в пик покупательской активности.
«Как они будут продавать договоры долевого участия? Когда ты идешь в Росреестр, ты должен принести договор со страховой компанией. А Росреестр заходит на сайт Центробанка и смотрит список аккредитованных страховщиков. Непонятно, как сейчас будут идти продажи», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
В список Центробанка попали 10 компаний — «ВСК», «Страховая компания Пари», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», «Абсолют Страхование», «РСХБ-Страхование», «Государственная страховая компания «Югория», «ВТБ Страхование» и «Бин Страхование» — и одна некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Но проблема в том, что договориться с этими страховыми компаниями вряд ли удастся.
«Насколько мне известно, «Респект» оставалась единственной страховой компанией, которая фактически занималась страхованием ответственности застройщиков. Номинально в списке Центробанка порядка 11 компаний, которые фактически этим не занимаются», — говорит заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
«Работать с Фондом комфортно, но дорого»
Впрочем, у девелоперов есть и альтернатива. В октябре 2017 года страховые взносы стала принимать госструктура под названием Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. После заключения договора долевого участия застройщик должен заплатить в Фонд взнос размером 1,2% от цены договора. Далее Росреестр направляет в Фонд запрос о резервировании денежных средств застройщика в обеспечение регистрации ДДУ. В свою очередь Фонд резервирует 1,2% и передает соответствующую информацию в Росреестр. По официальным данным, с Фондом защиты прав дольщиков работает 2 077 застройщиков, а на его счету лежит 8,6 млрд рублей.
«Фактически Центральный банк вынуждает всех застройщиков в обязательном порядке перечислять отчисления в компенсационный фонд дольщиков. Страховые компании и Общество взаимного страхования застройщиков предлагали более выгодные условия, поэтому застройщики, которые будут вынуждены перейти в Фонд, должны по логике поднять цены, чтобы компенсировать дополнительные затраты. Мы давно страхуемся в Фонде, работать с ним комфортно, но дороже», — отмечает Искандер Юсупов.
Подтверждает эту мысль и тот факт, что Госдума после исключения «Респекта» из центробанковского списка страховщиков спешно подготовила и приняла поправки, согласно которым застройщики смогут, не останавливая продаж, страховать свои риски в Фонде защиты прав дольщиков. Планируется, что в дальнейшем портфели всех страховых компаний, работавших с застройщиками, перейдут к Фонду.
Кто из казанских застройщиков был в «Респекте»?
Мы попытались выяснить, кто из казанских девелоперов мог оказаться в щекотливой ситуации в связи уходом «Респекта» с рынка страхования ответственности застройщиков.
«Объекты, реализацию которых осуществляет «Ак Барс Недвижимость», не пользовались услугами СК «Респект», в связи с чем каких-либо приостановок продаж и переоформления документов у нас не будет. Государственной думой принят большой пакет поправок к 214-ФЗ, которые ключевым образом отразятся на многих аспектах деятельности застройщиков», — прокомментировала директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.
Компания «Унистрой» также не сотрудничала с «Респектом». «Нет, мы не страховали свои объекты в этой страховой компании. Мы страхуем часть объектов в Обществе взаимного страхования застройщиков, часть — через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», — рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Действительно, на сайте застройщика есть полная информация о страховании договоров долевого участия. Большая часть объектов в «Весне» и все дома в «Арт сити» застрахованы в Фонде защиты дольщиков, а дома в «Царево village» — в «Потребительском обществе взаимного страхования застройщиков».
А вот в проектной декларации второго и третьего домов жилого комплекса «Пять звезд» на Яруллина указано, что договор страхования ответственности застройщика заключен с компанией «Респект». Напомним, что строительством ЖК «Пять звезд» занимается СМУ-88 Ильи Вольфсона. В проектных декларациях комплексов «Малиновка» и «Норвежский» указано, что производятся отчисления в компенсационный фонд.
«Респект» занимался страхованием домов со строительными номерами 5.1 и 5.2 жилого комплекса «Палитра» на Оренбургском тракте, по крайней мере соответствующая информация содержится в проектной декларации. Данный проект принадлежит компании «#Суварстроит». Кроме «Респекта», эти дома страховали еще две компании — «Региональное страхование» и «Проминстрах». Эти компании выбыли из списка Центробанка еще раньше, чем «Респект». В проектных декларациях по некоторым объектам указано, что права дольщиков закрепляются страхованием, но конкретные компании не называются. Речь идет, например, о доме №1 ЖК «Южный парк», ЖК «Манхеттен», ЖК «Столичный», домах под номерами 2.3, 5.2, 2.6, 2.4, 2.5, 5.1 ЖК «Сказочный лес». В большинстве остальных случаев указывается, что соблюдение обязательств перед дольщиками обеспечивается выплатами в компенсационный фонд.
«Респект» страховал и дома первой и второй очереди ЖК «Легенда» в Аметьево, которые строит компания «Арт Строй». В третьей, четвертой и пятой очередях указано, что делаются отчисления в компенсационный фонд. По всей видимости, договоры страхования остались по тем объектам, которые начали продаваться до создания Фонда.
Договор страхования, заключенный с компанией «Респект», есть и на сайте ЖК «Голливуд», строительством которой занимается компания «Нью сити», входящая в группу «Сити строй».
«Если вы жжете костры в квартире, это уже не случайность»
Надо сказать, что застройщики сталкиваются с подобной проблемой далеко не в первый раз. Три года назад с рынка страхования ушла компания СТИНКО, с которой работало большинство казанских застройщиков. Тогда девелоперы в спешном порядке кинулись искать ей замену и начали заключать договоры сразу с несколькими компаниями, чтобы иметь запасной аэродром на случай, если один из страховщиков выпадет из списка Центробанка. Но с каждым годом список все сужался, тем более что реально с застройщиками работали лишь единицы.
Надо признать, что все эти годы система страхования ответственности застройщиков была, мягко говоря, неэффективной. Девелоперы делали отчисления в страховые компании, потому что заключать ДДУ без этого нельзя. Но реально все, в том числе и дольщики, понимали, что это лишь формальность, потому что отчисления покрыть все издержки при уходе игрока, тем более крупного, не могут. Приведем простой пример. Компании страховали даже дольщиков ФОНа, но наверняка никто и никогда не рассчитывал всерьез решать проблемы дольщиков Анатолия Ливады за счет страховых выплат.
По мнению вице-президента Союза страховщиков Татарстана Рустэма Сабирова, существующие ставки слишком низкие, поскольку страхование застройщиков предполагает большие риски. По его мнению, ставка для страхования рисков дольщиков должна составлять хотя бы 10%. Но в этом случае существенно повысятся цены на жилье, и оно вообще станет недоступным для покупателей. Он считает, что строительство — это вообще не та отрасль, которую следует страховать.
«По определению страхование предполагает защиту от рисков, носящих случайный характер. Например, удар молнии, пожар. Но если вы жжете костры в квартире — это уже будет неслучайный характер. А то, что творится с долевым строительством, это закономерность, а закономерность не может страховаться», — считает Рустэм Сабиров.
Мы поинтересовались, хватит ли средств, которые на данный момент лежат на счету у Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, на то, чтобы компенсировать убытки в случае банкротства девелоперов.
«8 млрд рублей — это буквально несколько домов, о чем мы говорим. Это один застройщик «посыпался» и 8 млрд утащил», — справедливо заметил Рустэм Сабиров.