«Доля страха»: казанских застройщиков припугнули приостановкой регистрации ДДУ

Застройщикам попутали все карты

Тема долевого строительства в последнее время находится в центре внимания властей, которые активно продвигают идею о постепенном уходе от этого явления на рынке. До последнего времени о масштабах средств, привлекаемых через схемы «долевки», могли только догадываться, лишь крах «ФОНа» раскрыл, какой примерно объем средств вертится в этой сфере. Для сравнения, только группе Анатолия Ливады с дольщиков удалось собрать 10 млрд рублей.

Но, похоже, в ближайшую пару недель у застройщиков, работающих по ФЗ-214, возникнут проблемы по всей России. Всему виной новые поправки в законодательство, которые ужесточили требования к страховщикам гражданской ответственности застройщиков. Так, если раньше размер собственных средств страховой компании должен был быть не менее 400 млн рублей, то теперь нижняя планка поднята до 1 млрд рублей. Кроме того, компания в течение последних 6 месяцев не должна иметь предписаний регулятора о несоблюдении требований о финансовой устойчивости. 1 октября Центробанк опубликовал список страховых компаний, которым разрешено работать со строителями, продающими квартиры дольщикам. Что интересно, попала в заветный список из всего 16 игроков и татарстанская компания — НАСКО. Правда, к сегодняшнему дню список расширили до 20 страховых компаний.

Данные на 20 октября

15 дней для застройщика истекли

Напомним, что само внедрение поправок в закон о долевом строительстве в начале 2014 года проходило также с приостановкой регистраций ДДУ. Тогда вступившие законодательные изменения запретили застройщикам привлекать средства дольщиков без страхования гражданской ответственности. Именно тогда было введено правило, что на случай банкротства у стройкомпании существует три способа защиты интересов покупателя недвижимости: застраховать объект у коммерческого страховщика, взять поручительство банка или вступить в общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ).

В итоге большая часть застройщиков обошла этот закон, прибегая к услугам страховых компаний, так как банкам было не интересно работать с застройщиками по гарантии — слишком высоки риски, а ОВСЗ показалось дорого самим строителям. Понятно, что серьезные страховые компании всячески сторонились и сторонятся до сих пор этой сферы, а работали в основном малоизвестные и небольшие компании. Застройщики, обращаясь к ним, фактически выполняли формальность. Их целью было принести документ, подтверждающий факт страхования гражданской ответственности. При этом каждый понимал, что при наступлении риска вряд ли дольщик сможет получить хотя бы часть выплат. «В подавляющем большинстве случаев мы имеем дело с квазистрахованием и чисто формальным исполнением закона, который обязывает страховать эти риски. Страхование не может быть затычкой от воровства и кризисов, но страхование не может быть и формальностью», — рассказывает в беседе с корреспондентом «Реального времени» президент Союза страховщиков Татарстана, директор филиала «ПСК Казань» Страховой группы «МСК» Рустэм Сабиров.

По словам начальника развития отдела ДСП страховой компании «Пари» Бориса Шаронова, если буквально трактовать закон, то с 1 октября все застройщики, имеющие действующие договоры страхования, заключенные с 1 октября 2014 по 1 октября 2015 года, со страховщиками, не вошедшими в список шестнадцати, должны в течение 15 дней заключить договор с другим страховщиком (из списка), либо вступить в ОВС, либо воспользоваться банковским поручительством. «В противном случае они становятся нарушителями 214-ФЗ и подлежат наказанию по административному кодексу в виде штрафа от 500 тыс. до 1 млн рублей. Таким образом, ранее заключенные договоры со страховщиками, соответствующими требованиям законодательства на момент их заключения, уже не обеспечивают исполнение обязательств застройщика по действующим ДДУ».

В результате в ряде регионов Росреестр приостановил регистрацию договоров «долевки». В Татарстане же, как заверили нас в регистрационной службе, такого не наблюдается, приостановленных ДДУ нет. Правда, татарстанские застройщики в беседе с корреспондентом «Реального времени» отметили, что без новых страховщиков договора не принимаются. Участники рынка слышали о том, что некие проблемы из-за изменений в законе возникли у «Сити-Строя», «Спектра».

«ФОН» не довели до страхового случая

Что интересно, многие татарстанские строители страховались у омской «Страховой инвестиционной компании» («СТИНКО»), имевшей филиал и в Казани. Организация преимущественно занималась страхованием гражданской ответственности застройщиков, а казанское отделение и вовсе открылось после изменений в 214-ФЗ, активно рекламировалось в республике.

В итоге среди клиентов «СТИНКО» оказались ГК «Унистрой» (другую часть объектов страховали в НАСКО), «Сувар Холдинг», «КамаСтройИнвест». Как признаются девелоперы, для них стало полной неожиданностью, что их страховщик не попал в список ЦБ РФ. «По отчетности, которая заявлялась, компания полностью соответствовала требованиям Центробанка», — говорит руководитель отдела регистрации «Сувар Холдинг» Нафис Ганиев.

В контексте этой ситуации размещенный в сети рекламный ролик «СТИНКО-Казань», где на фоне недостроенных домов появляются надписи: «Обманутые надежды, рухнувшие мечты — сделай правильный выбор» кажется едким сарказмом. К слову, застройщики из других регионов России попали в еще более затруднительную ситуацию. К примеру, в Тюмени почти 80% всех ДДУ страховала именно «СТИНКО», похожая картина складывается и в Саратове.

Нам удалось связаться с генеральным директором «Страховой инвестиционной компании-Казань» Русланом Загитовым. «Центробанку не понравились наши собственные средства, они посчитали, что активы, которые были введены в компанию, сомнительные. Буквально за несколько дней до 1 октября у нас было предписание от Центрального банка, а наличие одного предписания уже означает, что компания в этот список не попадает и не может заниматься этой деятельностью. Но на сегодняшний день лицензия у «Страховой инвестиционной компании» не отозвана. По все договорам, которые были заключены до 1 октября, ответственность мы несем», — утверждает он.

Интересно, что клиентом «СТИНКО» была и скандально известная фирма «ФОН». Но, по словам Загитова, страховщик расторг соглашение в одностороннем порядке. «В договоре был такой пункт, что застройщик должен предупредить страховую компанию об увеличении рисков. А «ФОН» не уведомил о том, что 22 мая Сбербанк подал в арбитраж на банкротство. Насколько мне известно, компании, которые на тот момент были на рынке, не хотели работать с «ФОНом». Сами понимаете, брать утопленную лодку себе на баланс не было смысла», — рассказал он. Пожалуй, это самый яркий пример того, что поправки в 214-ФЗ не работали. Формально застройщик был застрахован, но как только появился реальный риск, выплачивать дольщикам деньги не захотел никто.

На этом фоне (извините за тавтологию) становится ясно, что антикризисный план по спасению «ФОНа», в основе которого — продажа 1792 свободных квартир за 9,3 млрд рублей, вообще становится нереализуемым. Понятно, что помимо страховщиков с терпящей бедствие группой Анатолия Ливады не захотят связываться ни банки, ни ОВСЗ…

Ищем страховщика

Отметим, что в «список 16» (теперь его можно переименовать в «список 20») попали прежде всего крупные страховые компании, такие как «Ингосстрах», «Альфа Страхование», «ВТБ страхование». Вот только работать с застройщиками они желанием не горят. «Это очень сложный риск, так как, во-первых, здесь невозможен нормальный андеррайтинг — рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации: при падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения. На это накладывается сильная зависимость от кредитов», — считает Денис Зенка, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование».

По оценкам эксперта, около 90% компаний, рекомендованных ЦБ РФ, не хотят заниматься страхованием застройщиков. Так что строительным компаниям придется потрудиться, чтобы найти нового партнера.

По словам Нафиса Ганиева, «Сувар Холдинг» рассматривает варианты сотрудничества с «НАСКО Татарстан», «Респект-полис» и «ВСК». «Приостановок нет, работу ведем в полном объеме, просто сейчас налаживаем сотрудничество с другими страховыми компаниями», — прокомментировал он. Рамиль Зиннуров, исполнительный директор компании «Комфортное жилье», рассказал, что компания заранее подготовилась. «Мы знали про изменения, направили соответствующие документы на рассмотрение ряда организаций, уже получили ответ от «Мэско». Еще 2 организации буквально сегодня-завтра обещали прислать ответ, я думаю, что эти ответы тоже будут положительными, потому что полный пакет документов мы представили. До этого мы страховались у московских организаций. Раньше у нас тариф был 0,6%, а сейчас нам предложили тариф от 1,5%. Это реальное повышение страховых премий. Я думаю, что у тех, кто заранее не забеспокоился, проблемы точно возникли», — рассказывает челнинский застройщик.

В общество имени Хинштейна

Кроме того, появилась информация, что еще одна крупная татарстанская компания «Ак Барс Девелопмент» ведет переговоры о страховании договоров долевого участия с московской группой компаний «Мортон», которая входит в «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВСЗ). По данным федеральной прессы, ОВСЗ «не чужая» (как принято говорить в Казани) компания для депутата Госдумы Александра Хинштейна. Он считается главным лоббистом всех изменений в закон о «долевке».

К этому можно добавить, что президент ГК «Мортон» Александр Ручьев одновременно является председателем ОВС.

«Сразу после внесения изменений в 2014 году в 214-ФЗ в части необходимости страхования ответственности застройщика «АК БАРС Девелопмент» работал со «СТИНКО» так же как и многие другие застройщики. Но параллельно мы решили вступить в ОВСЗ. Стали его членом весной этого года, успешно страхуем свою ответственность в этой организации», — заявили в татарстанской компании.

К слову, до вступления в силу 236-ФЗ застройщиков, желающих вступить в ОВС, было не так много. Многих отпугивали условия вступления: застройщику нужно было заплатить 500 тысяч рублей, и только после внесения взноса он мог ознакомиться с тарифом. Интересно, что незадолго до опубликования списка ЦБ РФ размер вступительного взноса вырос вдвое, до 1 млн рублей. Тем не менее, как рассказала «Реальному времени» руководитель департамента страхования НО «ПОВС застройщиков» Александра Гвоздева, после внесения изменений в законодательство количество их клиентов только увеличилось. «На сегодняшний день единственная трудность — большой поток обращений по вопросам вступления в Общество и заключение договоров страхования. Но мы обрабатываем все запросы в ускоренном режиме, накладок в обработке запросов не зафиксировано», — заявила она.

«То ли кирпича купить, то ли за непонятную услугу заплатить»

У изменений в закон есть и другая сторона — повышение тарифов для застройщиков. Так, небольшие компании были готовы страховать своих клиентов по сравнительно невысокому тарифу, на текущий момент в среднем он составляет 1,5%. Но ни одна крупная страховая компания, дорожащая своей репутацией, не согласится на такие условия по одной простой причине: такие минимальные страховые сборы вряд ли смогут покрыть расходы, которые страховщику придется нести, если не будет достроен хотя бы один дом. По оценкам экспертов, тариф должен составлять как минимум 10-15%, а это значит, что именно настолько может вырасти стоимость квадратного метра. Хотя, как признаются сами страховщики, определить тариф в принципе очень сложно, потому что при страховании гражданской ответственности застройщиков практически невозможно математически определить размер рисков.

«С учетом того, что сейчас на рынке и так все очень трудно, людям покупать все сложнее и сложнее, в любом случае это ляжет на карман конечного потребителя. Когда идет сумма миллиардная и платить процент нужно миллионами, когда есть более насущные расходы — ты не понимаешь, то ли кирпича купить, из которого дом построить, то ли за непонятную услугу заплатить», — считает заместитель директора строительной компании «7Я» Юлианна Семенова.

Хотя есть и альтернативный путь: страховщики могут не завышать тариф, но тогда страхование рискует превратиться в услугу для избранных. «Думаю, что страховые компании, которые реально могут страховать застройщиков, будут подходить очень осторожно: оценивать внутреннюю финансовую ситуацию в компании, контролировать движение денежных средств», — говорит Рустэм Сабиров. При таком сценарии строительный рынок быстро монополизируется, у мелких застройщиков практически не останется шансов.

Отметим, что пока и застройщики, и страховщики относятся к изменениям довольно скептически. Увеличение страхового тарифа, а вслед за ним и цены квадратного метра в условиях снижения спроса на рынке недвижимости может стать серьезным ударом по застройщикам.

Поскольку во многих регионах России уже сейчас возникла приостановка регистрации договоров долевого участия, минстрой РФ планирует провести совещание, на котором будут обсуждаться механизмы работы закона. «Реальному времени» известно, что ряд крупных застройщиков уже консультируется по вопросу страхования с татарстанским минстроем.

Какие потери понесут застройщики?

Мы выше уже писали о финансовых масштабах долевого строительства. В то же время, согласно данным Росреестра РТ, за 9 месяцев текущего года всего в Республике Татарстан было зафиксировано 9706 договоров долевого участия, при этом больше половины из них, а именно 5255 договоров, — в Казани.

Если сравнить эти данные с показателями предыдущих лет, получим, что в среднем в Татарстане (включая Казань) ежемесячно заключается 1000-1200 договоров долевого участия.

По итогам сентября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Казани составила 63 тысячи рублей. Если возьмем среднюю площадь квартиры в районе 50-70 кв. метров, то в случае приостановки регистрации всех договоров максимальные потери застройщиков только в столице РТ могут составить 1-2 млрд рублей за месяц.

• 

  Дмитрий Мелехин Начальник управления страхования ответственности СПАО «Ингосстрах»

  Данные требования Банка России – это последствия невозможности полноценного перестрахования рисков дольщиков. Тот факт, что среди страховых компаний, опубликованных Банком России, не оказалось страховщиков, которые на текущий момент обеспечивали договорами страхования ответственности 80% застройщиков, лишний раз говорит об уровне финансовой надежности и готовности выплачивать страховое возмещение таких страховых компаний. На текущий момент СПАО «Ингосстрах» не осуществляет страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Это связано со множеством факторов. В первую очередь страхование ответственности застройщиков в РФ имеет характер кредитного страхования с не свойственными для страхования гражданской ответственности рисками финансовой несостоятельности застройщиков. Кроме того, сегодня отсутствует реальная возможность внутреннего и международного перестрахования данных рисков, также на текущий момент отсутствуют механизмы эффективного контроля за действиями застройщиков, что делает невозможным проведение адекватной оценки рисков и проверки финансового состояния строительных организаций. До тех пор, пока не будет реального решения вышеуказанных проблем, озвучивать какие-либо перспективы и условия для возможности осуществления данного вида страхования преждевременно.

• 

  Денис Зенка Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»

  Наша компания, как и большинство крупнейших представителей страховой отрасли, с большой осторожностью относится к работе в сегменте страхования ответственности застройщиков. Это очень сложный риск, так как, во-первых, здесь невозможен нормальный андеррайтинг – рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации: при падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения. Также страховщика сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным, – задача нереальная. Также необходимо учитывать огромный объем обязательств застройщиков перед дольщиками, что предполагает наличие серьезной перестраховочной защиты.

• 

  Александра Гвоздева Руководитель департамента страхования НО «ПОВС застройщиков»

  Страховой тариф для каждого объекта долевого строительства определяется индивидуально. Понятие «средняя страховая ставка» будет неверным по причине большого разброса в полученных тарифах, исходя из предоставленных к оценке документов. На сегодняшний день единственная трудность – большой поток обращений по вопросам вступления в Общество и заключение договоров страхования. Но мы обрабатываем все запросы в ускоренном режиме, накладок в обработке запросов не зафиксировано. В последнее время появилось слишком много страховых компаний, которые в случае наступления страхового случая не смогли бы выполнить взятые на себя обязательства. В связи с этим были ужесточены требования к страховым компаниям, которые занимаются страхованием гражданской ответственности застройщиков. И ЦБ оставил только 16 (на 1 октября — ред.), которые удовлетворяют всем требованиям.

• 

  Борис Шаронов Начальник развития отдела ДСП АО «СК Пари»

  В последнее время появилось слишком много страховых компаний, которые в случае наступления страхового случая не смогли бы выполнить взятые на себя обязательства. В связи с этим были ужесточены требования к страховым компаниям, которые занимаются страхованием гражданской ответственности застройщиков. И ЦБ оставил только 16 (на 1 октября — ред.), которые удовлетворяют всем требованиям. Поэтому тарифная политика страховых компаний, страхующих ответственность застройщиков, разнообразна. Те компании, которые до недавнего времени имели возможность перестраховывать свои риски в СК АИЖК, руководствовались условиями, продиктованными перестраховщиком – базовая годовая тарифная ставка 1,35% и система понижающих или повышающих коэффициентов в зависимости от оценки степени риска. Например, в нашей компании минимальный тариф на весь срок договора страхования был установлен в размере 0,7% от страховой суммы, а максимальный составил 2,65%. Некоторые страховщики, не имея адекватных перестраховочных емкостей, выстраивают тарифную стратегию по принципу отбора только 100% с их точки зрения безубыточных проектов. При таком подходе величина тарифа перестает иметь значение, т.к. данный принцип вообще не предполагает, что придется производить выплаты. Реальный справедливый рыночный тариф возможен только в сложившемся стабильном страховом сегменте, поддающемся статистической оценке при условии сформировавшейся практики урегулирования убытков.