Квартира с доходом в 14% годовых: Казань лидирует на рынке апартаментов
Удерживая самые высокие цены среди городов-миллионников, столица РТ извлекает максимальную в России выгоду в этой сфере услуг
Жить в квартире, но с пакетом дополнительных услуг: клининг, прачечная, круглосуточная доставка продуктов — апартаменты набирают все большую популярность среди россиян. Сферу относят к гостинично-туристическим услугам, но это не значит, что любая сдаваемая жилплощадь автоматически становится апартаментами. В чем отличия и как Казани удалось выбиться в региональные лидеры на этом рынке — подробнее в материале «Реального времени».
Что казанцу хорошо — сибиряку мало
Рынок апартаментов в России на данный момент наиболее активно развивается в 15 городах-миллионниках. И хотя по численности населения Казань на шестом месте, зато по цене и предложению в апарт-отелях наш город занимает лидирующие позиции наряду с Москвой и Санкт-Петербургом или очень близок к их показателям, выяснили аналитики компании Business Planner.
Предложение по аренде формируют порядка 54 тысяч апартаментов. На Казань приходится 6%, или 3 381 лот, ее опережают только Санкт-Петербург с 13% и Москва с 11%. В целом региональные «миллионники» занимают около 40% от всего объема рынка.
Какие апартаменты считаются средними по площади? В Казани — это квартиры в 42 кв. м, в Москве — 43, в Нижнем Новгороде — 44. Зато на Урале и в Сибири привыкли к большим площадям. Здесь нормой считается жилое пространство площадью не менее 50 «квадратов»: Омск — 50, Челябинск — 51, Пермь — 53 кв. метра.
Самые высокие региональные цены
Разброс цен в апарт-отелях России достаточно велик, даже среди тех предложений, что считаются золотой серединой. Так, в Перми средними по стоимости называют апартаменты в 44,5 тысячи рублей за квадратный метр, а в Москве в 233,9 тысячи за «квадрат». Питерцы не считают для себя дорогими предложения в 124,3 тыс. за кв. м, а казанцы — лоты в пределах 71,8 тыс. за кв. м. Авторы исследования называют наш город региональным лидером по самой высокой средней стоимости апартаментов.
Ключевой параметр этого сегмента рынка аренды жилья — суточная стоимость номера. Самая высокая, разумеется, в Москве и Санкт-Петербурге — 4 800 и 3 700 рублей за номер соответственно. Среди региональных городов Казань снова в лидерах — 2 708 рублей. Дешевле всего снять апартаменты в Перми — 1 500 рублей за номер в сутки.
Максимальная доходность от сдачи апартаментов в аренду составляет 14%, и наибольшую выгоду на этом рынке имеют Казань (опять-таки), Новосибирск и Воронеж. В Санкт-Петербурге доходность достигает 11%, а в Москве и того ниже — всего 8%. Такой же минимум в Омске. По оценке исследователей, рынок апарт-отелей развит преимущественно в обеих столицах. В остальных городах он только начинает развиваться, хотя Казань на их фоне выглядит намного увереннее. На время ЧМ по футболу в Санкт-Петербурге и Москве наблюдается избыточное предложение, а вот в других городах собственники, напротив, могут поднять арендные ставки, отсюда и большая доходность.
Апартаменты по своему юридическому статусу — это нежилые помещения, в них нельзя прописаться. Впрочем, можно оформить временную пятилетнюю регистрацию. Кроме того, собственник может их продать, подарить или сдать в аренду. На застройщиков не распространяются требования по оборудованию таких домов детской площадкой и парковкой. В октябре 2017 года Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов, чтобы действие Жилищного кодекса распространялось на нежилые помещения, а также чтобы уточнить правовой механизм по переводу нежилых помещений в апартаменты.
— В Саранске мало гостиниц, поэтому на время ЧМ был большой спрос в том числе и на частное жилье, стоимость там доходила до 50 тысяч рублей в сутки. Но это пока были игры, а потом это никому не будет нужно. Неудивительно, что Казань — лидер устойчивого регионального спроса. Ждем, что будет дальше, как ситуация станет меняться, — рассуждает директор консалтингового агентства Kazan Real Estate Марсель Валиахметов.
С его слов, на рынке очень много предложений, многие из апартаментов создавались специально к ЧМ, причем избыток предложений не обрушил рынок. Правда, в ближайшее время не исключается снижение цен, все-таки к концу мундиаля спрос сокращается. Подобная ситуация на рынке в Казани уже была.
— Взять в сравнении 2016-й и 2017 год. Количество апартаментов было большое, приходилось работать на уровне себестоимости, снижать цены, прибыли практически не было. Сейчас средств размещения очень много, посмотрим, как пройдет зима. К тому же много «серых» предложений, они влияют на рынок. Есть люди, у кого 15 и больше квартир, они разъезжают по городу, заселяя гостей, но это не апартаменты в классическом понимании слова. Потребители понимают, что это определенный сегмент рынка, где профессионально оказываются услуги, что это определенные условия, и скорее не для тех, кто хочет сэкономить, — рассуждает Валиахметов.
Что касается масштабов «серого» рынка, по его мнению, он достаточно большой. Впрочем, излишним контролем, государственным регулированием, можно задушить весь рынок апартаментов. «Нужно какое-то решение, как добросовестность обеих сторон можно было бы проверять», — считает эксперт.
От прогнозов по снижению цен на апартаменты после ЧМ Валиахметов воздержался.
— Оценки давать пока рано. Могу сказать, что этим летом цены были на уровне 2017 года. Скорее всего, на июль — август сработает отложенный спрос наших туристов, которые на время ЧМ не всегда могли заселиться именно туда, куда хотели. То, что мы лидеры регионального рынка, ожидаемо, потому что у нас проходит много мероприятий, люди приезжают в Казань и просто так, не только на мероприятия, отсюда такое место среди российских городов, — пояснил «Реальному времени» Марсель Валиахметов.
Тренд, который будет развиваться
Генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров отмечает, что у апартаментов только один тренд — рынок будет развиваться.
— У этой недвижимости доходность больше, чем у жилья, примерно 10—12% годовых. В перспективе рынок только будет развиваться. ЧМ — разовый проект, который показал возможности для роста потока приезжающих. Такими апартаментами пользуются не все, в них заинтересованы, например, состоятельные люди, которые проживают за городом, но иногда хотят останавливаться в Казани в комфортных условиях, бизнесмены, которые приезжают в Казань по работе. Люди, которые живут в апартаментах, пользуются коммерческими детскими садиками, медициной, это другой покупатель, — комментирует Мурат Ахмеров.
Директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов подтверждает, что предложений на рынке апартаментов достаточно, отсюда неудивительны лидерские позиции Казани. В то же время «серый» рынок немало на себя перетягивает.
— Много объектов, в том числе и квартир. Последнее время к нам приезжает много людей, растет спрос. Но после ЧМ цены должны упасть, потому что такое количество объектов останется, а спрос упадет, конкуренция повысится, поэтому придется регулировать рынок понижением цен. Это коснется как апартаментов, так и квартир, которые сдают в аренду, — рассуждает Хабибрахманов.