Бизнес-центры Казани: рейтинг самых состоятельных рантье

Как квадратный метр «Сувара» вследствие госоценки стал стоить больше, чем метр «Корстона»

Мы уже неоднократно писали о владельцах Suvar Plaza и «Корстона», занимающих в нашем сегодняшнем рейтинге соответственно 1-е, 2-е и 4-е места, потому повторяться считаем совершенно излишним. Отметим лишь, что офисно-торговую недвижимость «Русской Тройки» с «Орленком» — 87,5 тыс. кв. м — оценили по кадастровой стоимости выше, чем собственность ЗАО «Плаза-Партнерс» на 74,5 тыс. кв. м. Площади «Корстона» стоят 4,9 млрд рублей, а «Сувара» — лишь 4,2 млрд. В пересчете на метраж, впрочем, разница окажется не в пользу последнего. Так, один квадратный метр «Сувара» государство оценило в 56,94 тыс. руб., а один квадратный метр «Корстона» — всего в 56,8 тыс. рублей (будете в этих комплексах — обязательно обратите внимание на те метры, которые вы будете вышагивать: не часто удается топтать такие суммы собственными ногами!). Ранее ГТРК «Корстон» (без второй очереди) оценивали в 3,7 млрд рублей. При этом уже тогда стоимость одного «квадрата» по кадастру составляла все те же 56,8 тыс. рублей. Это можно объяснить тем, что, во-первых, строительство «Сувара» для инвесторов и девелоперов могло оказаться дороже, чем строительство «Корстона». Или же, во-вторых, площади «Сувара» в глазах госоценщиков выглядели качественнее. Или, в-третьих, как мы уже писали, все дело в методах подсчета кадастровой стоимости, вызвавших бурю возмущения среди девелоперов и инвесторов. Они вообще привели к удивительным результатам. Так, ранее «Корстон-Казань», в строительство которого инвесторами было вложено 1,2-1,3 млрд рублей, оцененный в итоге на 3,7 млрд рублей по первой очереди, оказался дороже ТРЦ «Южный» (77,8 тыс. кв. м — 3,4 млрд рублей). Такая же ситуация с «Суваром», заметно уступающим по площадям автосалонам Вячеслава Зубарева (74,5 тыс. кв. м против 93,8 тыс. кв. м) — он оказался их дороже: последние приобрели в результате кадастрового подсчета стоимость 4,18 млрд рублей.

Владельцы двух топовых БЦ в 2018 году могут заплатить в казну больше 180 млн рублей

Нехитрые подсчеты с учетом ставки этого года по налогу на недвижимость (1,2%) и новой кадастровой стоимости показывают, что владельцы «Корстона» заплатят в госказну 59,6 млн рублей, а владельцы «Сувара» — 50,9 млн (оба комплекса не являются чистыми бизнес-центрами, и льготная отсрочка до 2018 года на них не распространяется). В 2016-2018 годах ставка будет ползти вверх: 1,5%, 1,8% и, наконец, 2%. Соответственно вырастут и налоговые отчисления (если за эти годы владельцы центров не докажут в суде завышенную кадастровую стоимость). Чтобы вы впечатлились: «Корстон» в последующие три года в казну заплатит 74,57 млн, 89,5 млн, а с 2018 года — 99,4 млн рублей. «Сувар» же — 63,6 млн, 76,4 млн и 84,84 млн рублей. Понятно, что владельцы обоих топовых объектов в настоящий момент стремятся доказать государству, что платить они обязаны только по торговым площадям. А о том, в каких джунглях окажутся те же надзорные органы в случае необходимости отделить офисные площади от торговых, мы уже писали в прошлых материалах.

Стоимость арестованного офисного имущества Семина точно равна сумме ущерба от пожара в ТЦ «Адмирал»

На третьем месте окопался опять же Алексей Семин, переместившийся с первого места в нашем прошлом рейтинге по площадям. Его офисные метры (9 БЦ целиком или их доли) государство оценило в 2,46 млрд рублей. Учитывая, что, по последним данным, сумма ущерба от пожара в ТЦ «Адмирал» оценивается более чем в 2,4 млрд рублей, распродажа только офисного имущества с «судебного молотка» может покрыть все убытки. Впрочем, пока исков подано на сумму 1,4 млрд рублей. Стоимость же всего арестованного имущества группы ASG оценивается в 33 млрд рублей. Любопытно, что MEGGAPARK, частично входящий в офисный портфель Семина, государство по кадастру оценило почти в 3 раза дешевле, чем метры «Корстона» и «Сувара»: всего 20,2 тыс. рублей за кв. м. В этом году все владельцы ТДК (а их минимум 50) должны в совокупности заплатить государству 23 млн рублей налогами. Будет ли платить налоги Семин (а он, кажется, в Париже?), неизвестно. С 2018 года владельцы этого самого крупного офисного центра Казани уже обязаны будут выплатить 38,2 млн рублей. Бросается в глаза, что владельцы топовых объектов Казани «Корстона» и «Сувара» проигрывают владельцам MEGGAPARK по площадям (у него 94,5 тыс. кв. м), однако оцениваются и по метражу, и в совокупности гораздо дороже. Здесь, впрочем, имеет место и класс объекта — у MEGGAPARK он, напомним, официально «B», неофициально же и вовсе «С», тогда как дорогие центры, чей метр государство оценило почти в 57 тыс. рублей, владеют офисными площадями класса «А». Возможно, именно поэтому инвестиционный офисный портфель Семина, не владеющего офисами класса «А», стоит дешевле портфеля владельцев двух топовых БЦ. Однако число БЦ разного формата и класса все-таки набрало ему недвижимости на 2,5 миллиарда.

Бывшие банкиры из «БТА-Казань» Идрисовы, владеющие долей самого большого офисного центра Казани ТДК MEGGAPARK и БЦ на Ибрагимова (11-е место в рейтинге самых крупных БЦ) и попавшие на 6-е место в рейтинге владельцев самых больших «офисных угодий», в стоимостном рейтинге переместились на 5-е место: государство оценило их портфель из 21,3 тыс. кв. м офисных площадей в 764 млн рублей. Владельцы БЦ на Ибрагимова заплатят в 2018 году налог в сумме 12,3 млн рублей.

Владельцы технопарка «Идея» (Роснано, «Татнефтехиминвест-холдинг» и проч.) стоимостью 723 млн рублей, заняв 6-е место в нашем рейтинге, могут вздохнуть свободно: каждый метр их здания на 29,5 тыс. «квадратов» государство оценило всего лишь в 25,2 тыс. рублей. По-видимому, по этой причине «Идея», занимающая по величине офисных площадей в нашем прошлом рейтинге 4-е место, опустилась на две позиции. Достаточно сравнить активы «Идеи» с активами Идрисовых. Так, квадратный метр БЦ на Ибрагимова (и «Идея», и «Ибрагимова» — это сегмент «B+», и, казалось бы, стоимость метров не должна так сильно отличаться), находящийся в собственности бывших банкиров, стоит аж 43,8 тыс. руб. В итоге, несмотря на то, что площадь «Идеи» больше площади БЦ на Ибрагимова в 2 раза, стоит «Идея» лишь в 1,2 раза дороже. С 2018 года налоговые органы выставят владельцам «Идеи» кругленькую сумму к оплате — 15 млн рублей. Тем не менее в десятке топовых объектов офисного рынка «Идея» по кадастровой дешевизне своего метража уступает лишь ТДК MEGGAPARK.

66,3 тыс. рублей за квадратный метр БЦ на улице Гоголя

Занимавший 8-ю строчку среди владельцев самых больших офисных площадей Казани бизнесмен Владимир Малыгин со своим БЦ «Азинский» класса «В» на 14,8 тыс. кв. м в рейтинге дорогих БЦ поднялся на одну строчку вверх. Его активы государство оценило в 659,2 млн рублей, один квадратный метр — в 44,5 тыс. рублей. С 2018 года он обязан будет заплатить в казну 13,1 млн рублей.

А вот, что любопытно, Альберт Рахматуллин, напротив, опустился с 5-го места в прошлом нашем рейтинге на 8-е место в рейтинге настоящем. Почему? Во-первых, ему принадлежит лишь часть из 30 тысяч «квадратов» «Родины», оцененных по 41,4 тыс. рублей за метр в 1,2 млрд рублей (это один из самых дорогих БЦ Казани — 4-е место). Во-вторых, офисный центр «Венди» площадью 13 тыс. кв. м оценили всего в 90,8 млн рублей, то есть примерно по 7 тыс. рублей за метр. Зато «Бизнес-центр на Гоголя» класса «В» оказался в итоге в отношении кадастровой стоимости одного метра самым дорогим активом бизнесмена: 1 кв. м его стоит 66,3 тыс. рублей. Но из-за сравнительно небольшой площади всего БЦ — 3,5 тыс. кв. м — насчитали ему лишь 230,7 млн рублей. Всего бизнесмену принадлежит офисных площадей на 613,2 млн рублей.

Как группа «ТАИФ» позолотила «Дом Кекина»

На 9-м месте расположились структуры ТАИФа (включая ЗАО «ТАИФ-Сервис»), владеющие офисным центром класса «А» «Карсар» (к слову, такое же имя имела «таифовская» «дочка», основанная в 1992 году и ставшая одним из первых таможенных брокеров РТ) и ОЦ класса «В» «Дом Кекина» (частично он принадлежит и ГЖФ Талгата Абдуллина) площадью 18 тыс. кв. м на общую сумму почти миллиард рублей — 940,36 млн. В рейтинге по площадям ТАИФ занимал лишь 14-е место, в кадастровом рейтинге группа резко поднялась до 9-го места. Как же так получилось? Дело в том, что собственность группы компаний в случае с «Карсаром» оценили в 48,1 тыс. рублей за один метр (7-е место по стоимости среди БЦ класса «А»), а в случае с отреставрированным за 280 млн рублей «Домом Кекина» стоимостью 616,1 млн рублей один его метр государство оценило в 61,5 тыс. рублей. Это самая высокая кадастровая стоимость одного метра среди БЦ, попавших в топ-10 нашего рейтинга по стоимости, и именно она втащила ТАИФ в первую десятку участников офисного рынка. Для сравнения: 11 тыс. кв. м бизнес-центра на Нариманова, 40 тоже класса «В» (структуры Алексея Семина) оценены в 643 млн рублей, но один метр при этом стоит 58,1 тыс. рублей. Тоже, конечно, немало (и дороже «корстоновских» и «суваровских» в том числе), но ни в какое сравнение с «таифовским» БЦ не идет. С одной стороны, конечно, это повышает инвестиционный портфель ТАИФа (280 млн рублей инвестиций прекрасно осели в кадастровой стоимости, на которую можно сослаться при формировании стоимости рыночной), однако с учетом того факта, что группа пока не намерена избавляться от офисных площадей, встает другая сторона, проблемная — налоги. Пока БЦ освободили от новой формы уплаты налога на недвижимость, однако с 2018 года после окончания льготной отсрочки ТАИФ вынужден будет ежегодно выплачивать по 12,3 млн рублей. «Карсар» потребует раскошелиться еще на 14,6 млн рублей. Всего государство насчитало ТАИФу офисных площадей на 592 млн рублей.

Замыкает десятку малоизвестная бизнес-леди Ания Гизатуллина, которой принадлежит часть офисных площадей КРЦ «Родина» и ОЦ «Миллениум» общей стоимостью 510,12 млн рублей. Судя по всему, за ней скрывается более-менее известный в узких кругах партнер по компании ООО «Парус», владельцем которой она заявлена, а также ряда других компаний, Зуфар Гаязов. Последний — предправления Ассоциации рестораторов и отельеров Казани и РТ, также возглавляющий компанию «Татинтер Ресторантс».

Часть 2. Бизнес-центры Казани: почем рабочее место для народаЧасть 1. Бизнес-центры Казани: в каких условиях работает бизнес столицы республики

Часть 3. Исследование «Реального времени»: кому принадлежит казанский рынок офисных площадей