«Много задают вопросов по хрущевкам: «Есть ли планы по сносу?»
«Мы не «шпарим» жилье»
Чтобы не пугать горожан новизной еще малопонятного сочетания «комплексное развитие территорий» (КРТ), главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина представила планы города по развитию. Она выступила сегодня на выездном заседании Комитета Госсовета РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию, который вместе с экспертным советом обсудил вопрос КРТ в Татарстане в связи с выходом в конце прошлого года федерального закона №494, внесшего изменения в Градостроительный кодекс РФ.
Всего в Казани планируется порядка 60 нежилых зон для КРТ. Вот основные четыре проекта.
- «Локомотив» (территория в 55 га от Кировской дамбы до речпорта, включающая полуостров Локомотив и техчасть путевого хозяйства РЖД). Территория у сердца города, вблизи кремля, юридически не «работает» для города, а существует как технический парк РЖД. Планируется создать там сбалансированную зону с застройкой, обеспеченную социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой. Из 350 тыс. кв. м общей застройки 220 тыс. кв м — жилая. С РЖД идут совещания о возможности переноса технического парка, экономические обоснования для этого уже есть, сообщила Тухватуллина.
- «Родина» (кварталы, ограниченные улицами Родины, Даурской, Гвардейской, Аделя Кутуя). Здесь расположены успешно работающие предприятия с заброшенными, которые используются под складские нужды. Власти Казани предполагают сохранить производство медоборудования, тем самым показать возможность грамотного сочетания жилой застройки с производственной, а также сохранить рабочие места. Сделан первый шаг к развитию этой территории, на стадии утверждения проект планировки, отметила главный архитектор Казани. Расчетная численность населения «Родины» — почти 38 тыс. человек.
- «Портовая» (включающая объекты речпорта и земельные участки к западу от ул. 1-й Тракторной). Здесь собираются выстроить 1,3 млн кв. м жилья, 700 тыс. кв. м нежилых, общественных, коммерческих, культурных, досуговых площадей. Перспективная численность населения — 33,5 тыс. человек.
- Гаражные кооперативы и комплексы в зоне жилой застройки в центре города во многом не отвечают функционалу, который закладывался изначально, заметила спикер. Здесь предлагают возвести социальные объекты.
— Гаражи — тяжелая история, там много собственников. Не говорим о том, что всех выкидываем, говорим о том, что часть гаражей никак не используется, причем в центре города, огромное количество гаражей — когда увидела масштабы «бедствия», была поражена. Механизм КРТ позволяет по рыночной цене выкупать объекты или предлагать современную парковку и кладовые помещения (которые появятся там) тем, кто хочет, кто хочет остаться на этом месте. Все новые территории должны быть самодостаточными, не просто жилье там «шпарим», а чтобы были и культура, и спорт, чтобы жители максимально все услуги получали внутри района, — пояснила Ильсияр Тухватуллина «Реальному времени».
Планируется, что на этих территориях построят до 3,8 млн кв. м жилых и нежилых площадей.
«Хрущевки сомасштабны среде человека»
Федеральное законодательство предусматривает четыре вида комплексного развития территорий: развитие жилой застройки, развитие нежилой застройки, развитие незастроенных территорий и развитие территорий по инициативе правообладателей.
— Мы предлагаем применять на территории Казани только один вид КРТ — КРТ нежилой застройки. Речь не идет ни в коем случае о реновации территорий жилых. Много задают вопросов по хрущевкам: «Есть ли планы по сносу?» Нет. Город категорически против этого, потому что это уже хорошо работающая среда, и у нас слишком много других территорий, которые сейчас не развиваются как надо, поэтому мы предлагаем акцентировать внимание на них, — заявила главный архитектор.
Она дополнила, что речь идет об освоении депрессивных территорий, бывших промзон или вообще незастроенных.
«Территории, застроенные хрущевками, — это сомасштабная человеку среда. Пять этажей — это комфортная этажность, в основном очень зеленые территории, и уж точно это не территории, которые сейчас нужно как-то менять. Если Казань когда-нибудь дойдет до этого, то, может быть, это будет через 50 лет. Но точно не сейчас, у нас потенциал и в центре города большой. Если проанализировать огромное количество нереализованных площадок, не встроенных в жизнь города, хотя они обеспечены транспортом и инженерной инфраструктурой, мы обращаем внимание на эти площадки в первую очередь», — подытожила Тухватуллина.
«Рубль в рубль» или «метр в метр»
В то же время закон федеральный вышел уже в конце прошлого года, и депутаты Госсовета Татарстана стремятся обезопасить татарстанцев даже от не запланированных пока ситуаций, поэтому они должны принять соответствующие поправки в республиканские законы, которые сегодня и обсудили. Парламентарии рекомендовали внести изменения в республиканский закон о жилищных правах граждан. В соответствии с этими поправками планируется, что жильцам, чьи помещения оказались в границах территории комплексного развития, предоставят другое жилье с зачетом его стоимости взамен освобождаемых квартир, нанимателям муниципального жилья предоставят аналогичную жилую площадь.
— Федеральный законодатель субъектам такое право дал — ввести применение института равноценности и равнозначности. Вроде все просто звучит, а в переводе на наш простой язык это значит — «метр в метр» или «рубль в рубль». Но жилье в аварийном доме не может стоить столько же, сколько в новом доме, поэтому возможность из аварийного или расселяемого (не только аварийного) дома переехать по принципу стоимости или метража — это выбирает каждый собственник и своим письменным заявлением это право должен реализовывать, — разъяснил председатель Комитета Госсовета РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александр Тыгин.
Он добавил, что по логике федерального законодателя, если у вас жилищный вопрос неактуальный и речь идет о второй или третьей квартире в собственности, то делается равноценное возмещение. «Согласны вы, не согласны — стоимость определит суд, но если для вас жилье имеет значение и, допустим, этот метраж — принципиальный, то вы пишете заявление и применяете механизм равнозначности. Да, ваша квартира стоит 200—300 тысяч, но она будет стоить 4 миллиона, и эти рубли не имеют значения согласно закону, имеют значение метры. Это определил федеральный закон в конце прошлого года», — рассказал депутат.
В ближайшее время республиканский законопроект тоже должен пройти все необходимые процедуры.
«Создается вероятность градорегулирования в интересах инвестора»
Комплексная застройка не осуществлялась во многих субъектах России, несмотря на то, что закон об этом уже принимали в 2006 году, он не работал, описал ситуацию заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Владимир Кудряшев.
— Новый закон вводит единый механизм КРТ, в том числе по сносу аварийного и ветхого жилья, и законодательная инициатива дает право региону утверждать свои адресные программы сноса и реконструкции домов с обязательным учетом мнения жителей… Новый закон позволит снизить степень неопределенности отношений между субъектами, которые участвуют в процессе КРТ, обеспечит применение разработанного нового подхода к использованию земель более эффективным способом, — считает замминистра.
По мнению представителей Минстроя РТ, необязательно полностью ликвидировать производственные площадки, надо оставить определенные территории для развития эффективного производства и коммунальных объектов.
В Татарстане 18 районов предлагают к рассмотрению 51 земельный участок, которым требуется документация по планировке территорий и инженерной инфраструктуры, в 14 районах отсутствуют участки для комплексного развития, в 12 муниципалитетах рассматривают возможность включения тех или иных территорий под КРТ.
— Закон — непростой, в нем есть много скрытых подводных камней, которые надо иметь в виду, и надо будет решать исходя из текущей реализации этого закона и, возможно, учитывать и в региональных и муниципальных документах, чтобы сложные проблемы обойти. Решения по КРТ требуют обсуждения с заинтересованными лицами, а это довольно трудно делать, если заинтересованные лица не очень хорошо представляют себе, что на этой территории появится. Необходимо делать эскизные предложения, как эти территории будут развиваться, тогда для всех участников процесса будет более понятно, им легче будет принимать решения, — заметил завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Александр Дембич.
— Некоторые положения вступают в противоречия с базовыми принципами градостроительного регулирования. Создается вероятность градорегулирования в интересах инвестора, — перечислила некоторые замечания доцент этой же кафедры КГАСУ Юлия Закирова.
По мнению экспертов, в качестве предварительных рекомендаций необходимы специальные исследования возможных последствий реализации новых законодательных актов, необходимо градостроительное обоснование решений КРТ, а также учет экономического моделирования, учет мнений жителей, малого бизнеса, сохранение гарантий.