Лопнет ли ипотечный пузырь по образцу кризиса 2008 года?

Бери ипотеку, не хочу

Активный рост жилищного кредитования в стране все чаще становится темой для дискуссии о возможном повторении ипотечного пузыря 2008—2009 годов на рынке недвижимости. В случае, если пузырь лопнет, нашу страну ожидают те же последствия кризиса, который случился в Соединенных Штатах в 2008 году. В своей колонке мы хотим затронуть тему настоящих и мнимых опасениях и рисках, связанных со сложившейся ситуацией в сегменте ипотечного кредитования.

Одним из поводов для паники среди аналитиков стала статистика, опубликованная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), согласно которой упавшая к концу года до рекордных в среднем по стране 9,5%, а в Татарстане до 10,5%, ипотека, которая, напомним, еще в начале года составляла 14%, повлекла за собой растущий спрос на ипотеку в 2017 году.

Ожидается дальнейшее падение процентной ставки на ипотеку к концу текущего года до 7%, и мы также прогнозируем выдачу татарстанскими банками ипотечных кредитов на сумму порядка 50 млрд рублей, что станет на 8 млрд рублей больше ожидаемых результатов 2017 года. Если говорить о ситуации по стране, то по прогнозам представителей АИЖК «на фоне рекордного снижения ставок уже в 2018 году желающие сменить жилье возьмут примерно в полтора раза больше кредитов — как в количественном, так и в денежном выражении. Речь идет об 1,6 миллиона ссуд на 2,8 триллиона рублей». Все эти данные действительно наводят на мысль о возможности повторения ситуации 2008 года.

Ожидается дальнейшее падение процентной ставки на ипотеку к концу текущего года до 7%, и мы также прогнозируем выдачу татарстанскими банками ипотечных кредитов на сумму порядка 50 млрд рублей

Цены встали

Первый аргумент не в пользу повторения сценария 10-летней давности заключается в том, что прогнозируемый рост выдачи ипотек вероятно переоценен: граждане оживленно прибегают к ипотечным займам в случае, когда цены на недвижимость начинают ползти вверх. На российском рынке стоимость квадратного метра, начиная с 2014 года, в рублевом эквиваленте снижалась, а в долларовом — стремительно падала. В Штатах же сложилась противоположная ситуация: начиная с 1997 года в течение 10 лет наблюдался стремительный рост цен на недвижимость вплоть до 2007 года, когда собственно рухнули Fannie Mae и Freddie Mac, после чего и случилось схлопывание классического кредитного пузыря. В России в настоящий момент речи об этом не ведется и скорее всего не будет вестись ближайшие 5 лет.

Если сопоставлять объем выданных ипотечных займов относительно ВВП, то на сегодняшний день в США этот показатель составляет около 60%, а в нашей стране он чуть более 5%.

Во-вторых, в Америке до 2008 года ипотеку мог получить каждый желающий, включая граждан, не имевших первоначального взноса. Платежеспособность претендентов на ипотечный кредит никто не проверял, что также послужило причиной увеличения числа заемщиков до рекордных показателей. Почти каждый американец, рассматривавший покупку жилья, прибегал к ипотеке.

«На российском рынке стоимость квадратного метра, начиная с 2014 года, в рублевом эквиваленте снижалась, а в долларовом — стремительно падала»

Россия — это совсем другая история...

В нашей стране мы наблюдаем другую ситуацию: на стадии запуска находится федеральная программа, согласно которой потенциальный покупатель жилья должен иметь на руках 20% от его рыночной стоимости. В настоящее время для кредитов с первоначальным взносом менее 20% определяется повышенный коэффициент риска — 150%, при менее 10% действует коэффициент 200%. Но согласно информации банков, уже сейчас доля таких заемщиков составляет 5-6% от общего количества обращений.

Нововведения, обязывающие покупателей обращаться за ипотекой с определенным стартовым капиталом в кармане, сложились как раз из урока, который кредитные организации вынесли во время прошлого кризиса.

И последнее, по данным регулятора, все больше наших соотечественников имеют возможность погасить свои кредиты раньше срока. Так по данным ЦБ, на 1 июля этого года было досрочно погашено ипотечных кредитов на 286,8 млрд рублей, тогда как на 1 июля 2016 года ипотечники досрочно отдали кредитов на сумму 223,7 млрд рублей. На ту же дату 2015 года этот показатель равнялся 162 млрд рублей, а в 2014 году составил 154,6 млрд рублей.

«Нововведения, обязывающие покупателей обращаться за ипотекой с определенным стартовым капиталом в кармане, сложились как раз из урока, который кредитные организации вынесли во время прошлого кризиса». Фото Дмитрия Щипанова

Сложившаяся ситуация в сфере ипотечного кредитования однозначно скажется на дальнейшем росте потребительской активности на рынке недвижимости, но явную угрозу «мыльного пузыря», с которым многие столкнулись в 2008, мы все-таки спешим исключить. Все кредиты обеспечены, а благодаря сниженной процентной ставке на ипотеку и нововведениям о 20% первоначального взноса переплата по кредиту достаточно невысокая по сравнению с той, что наблюдалась еще пару лет назад. Скорее наши сограждане воспользуются ситуацией на рынке для решения своих жилищных проблем.