Рамиль Шарифуллин: «Везде 50, а здесь 35 рублей за «квадрат», и цена застилает глаза человеку»

«За 3 месяца можно было отбить стоимость квартиры»

— Рамиль Анварович, будучи судьей, вы много работали по делам обманутых дольщиков. К каким мошенническим схемам тогда прибегали застройщики?

— Я с этими делами сталкивался в период с 1995 по 2006 годы, когда еще работал заместителем председателя Альметьевского городского суда, председателем Вахитовского райсуда Казани. Большинство дел этого рода рассматривались в 1999—2000 годах после экономического кризиса 1998 года. И эти дела рассматривались в рамках гражданского судопроизводства, поскольку споры возникали в связи с неисполнением договоров о долевом строительстве или нарушением прав потребителей.

В районных и городских судах с периодичностью раз в 5 лет возникает волна по обманутым дольщикам, гражданам, которые вложили свои средства в различные финансовые пирамиды. Как правило, такие дела рассматриваются в рамках гражданских дел и трудно говорить о мошенничестве: в основе большинства споров лежит неисполнение конкретного договора о долевом строительстве или иски о защите прав потребителей — участников долевого строительства. А вопросы вывода финансовых активов или средств застройщиков из оборота могут быть рассмотрены только в рамках уголовного расследования.

Вопросы же вывода финансовых активов или средств из оборота могут быть разрешены в уголовном судопроизводстве в том случае, если будут основания подозревать застройщика в совершении уголовно-наказуемого деяния. Дела по долевому строительству влекли за собой еще одну категорию — дела дольщиков в порядке закона о защите прав потребителей, то есть в том случае, когда возникали вопросы по неисполнению договора в части, допустим, несоответствия заявленным размерам квартиры или нарушения сроков передачи жилья.

В 90-е годы по закону о защите прав потребителей один день неисполнения договора влек за собой 3% неустойки от суммы договора. Соответственно, за 3—4 месяца неисполнения договора можно было отбить практически всю стоимость квартиры.

Таких исков тоже было много, но тогда судебная практика пошла по пути взыскания суммы, значительно меньшей, чем требовали дольщики. Насколько помню, где-то до 20%, иногда до 30% от стоимости объекта.

«В районных и городских судах с периодичностью раз в пять лет возникает волна по обманутым дольщикам, гражданам, которые вложили свои средства в различные финансовые пирамиды». Фото Максима Платонова

Застройщики избегали ДДУ из-за исков по неустойке

Допустим, срок окончания строительства — 31 декабря этого года. Чтобы дом сдать в эксплуатацию, необходимо сделать и благоустройство, которое в декабре или январе не сделаешь, так ведь? Соответственно, никто не подписывает этот акт. Его могут подписать в мае-июне, когда возникнут условия, чтобы благоустройство выполнить. Но к тому времени уже набегает 5—6 месяцев, за которые придется платить неустойку. Естественно, это одна из причин, которая подвигла застройщиков стремиться всячески изменить договорные отношения, чтобы избежать подобных исков. Конечно, они были заинтересованы в том, чтобы вывести эти правоотношения из-под действия закона о защите прав потребителей.

Думаю, что и сейчас есть различного рода схемы, которые дают возможность застройщикам каким-нибудь путем избежать ответственности. Закон о защите прав потребителей четкий, практика уже сложилась. Поэтому в случае нарушений каких-то условий договора о долевом строительстве это практически всегда влечет за собой предъявление таких исков.

— На что может рассчитывать обманутый дольщик, который остался без квартиры, при обращении в суд?

— Здесь какая проблема? Да, можно получить решение суда, исполнительный документ. Но дело в том, что к тому времени у застройщика нет средств на счетах и никакой возможности по исполнению этого договора. В лучшем случае, если дом не достроен, ставится вопрос о признании права собственности на незавершенное строительство, и такие случаи в практике Вахитовского райсуда были. Хорошо, если в договоре определен номер квартиры. Практика была четкая, и я не помню, чтобы мы кому-то отказывали, даже по «незавершенке», понимая, что решение суда — это определенная гарантия для дольщиков. То есть у нас, в судах, проблем по таким делам не было, единственное — это приводило к увеличению количества дел и загруженности судей.

Так как большинство дольщиков требуют возмещения затрат, либо неустойку, либо компенсацию морального вреда — это влечет за собой позицию застройщика: минимизировать возможные иски по закону о долевом строительстве. К этому мнению я пришел еще в 2000 году.

Что касается мошенничества, это идет уже в рамках уголовного судопроизводства. Надо проверять на предмет мошенничества, вывода активов, присвоения, растраты в своих интересах или в интересах третьих лиц. Если раньше, в советские годы, по таким признакам мы могли возбудить уголовное дело, в настоящее время суды этой возможности лишены — они не сторона процесса. Частным определением можно довести сведения об имеющихся основаниях подозревать ту или иную сторону в уголовно-наказуемом деянии, но не более того.

«В 90-е годы по закону о защите прав потребителей один день неисполнения договора влек за собой 3% неустойки от суммы договора. Соответственно за 3-4 месяца неисполнения договора можно было отбить практически всю стоимость квартиры». Фото Олега Тихонова

«ФОН» и «Свей» подкосил кризис 98-го?

— Хотелось бы спросить про двух крупных застройщиков. Действия «Свея» многие называют откровенным мошенничеством, а по «ФОНу» звучат мнения, что он просто не рассчитал свои силы. Что вы думаете по этому поводу?

— Прежде чем какой-то вывод сделать, нужно обязательно выслушать обе стороны. Если заглянуть в 2000-е, обе эти организации — и «ФОН» и «Свей» — работали, и достаточно неплохо работали. Почему я заговорил о кризисе 98-го года? Мог он повлиять? Конечно! Потом пошли изменения в законодательстве о долевом строительстве, законе о защите прав потребителей, пошли иски. Значит застройщики стали предпринимать определенные меры, чтобы избежать всего этого. Я помню, как застройщики возражали в судах. У них же огромные объекты, которые требуют огромных средств и работы: с проектировщиками, коммуникациями, властями — это очень сложно. А получается, на три месяца нарушил срок, и дольщик отбирает стоимость квартиры. Но если он заберет всю сумму, значит, застройщик не получит прибыль и не будет развиваться, видите как?

— Насколько те, старые схемы мошенничества отличаются от нынешних? Могут ли с их помощью и сегодня обмануть дольщиков?

— Думаю, что здесь не исключены действия бизнеса, направленные на то, чтобы минимизировать свои расходы в связи с оспариванием тех или иных действий по закону о защите прав потребителей. Какие это схемы? То ли поменять суть договора, то ли вообще уйти от ДДУ в иные формы договора. По моему глубокому убеждению, если бы не было угрозы предъявления исков, думаю, застройщики не пытались бы действовать таким образом. А в последующем причина, скорее всего, была экономическая. Уголовно-правовая ситуация, связанная, например, с хищением средств дольщиков, обычно возникает, когда уже сама фирма создается не под строительство, а просто под сбор денег.

«Никто же не страхует ДДУ. Может, это сделать в обязательном порядке?»

Изменения в законодательстве в прошлые годы уже происходили. И причем существенные, они усложнили работу бизнеса. Но я считаю, если есть договор о долевом строительстве, нужно его застраховать, есть же возможность. Однако у нас этот рынок практически не развит. В результате во что мы упираемся? Во-первых, бесплатный сыр только в мышеловке. Вы смотрите предложения и видите: везде 50 рублей за кв. м, а тут 35. И вот эта цена застилает глаза, человек ничего не проверяет. Но забывать-то не надо, спросите: а откуда 35, почему такая цена? В таком случае надо страховать. Потому что потом суд-то рассмотрит дело, но он же не может решить экономическую составляющую вопроса!

Вот у нас сейчас компенсационный фонд запустили — да, это хорошее дело. А почему до этого страхование не пошло? Посмотрите, никто же сегодня не страхует договор долевого участия. Может, это сделать в обязательном порядке? Вступаешь в долевое — обязательно застраховать. Компенсационный фонд создаем, а почему бы не страховать свои инвестиции?

Здесь ситуация, схожая с финансовыми пирамидами. Раз в три года она обязательно возникает. Появляются пострадавшие, которые ругают правоохранителей, власть за то, что позволили функционировать. Но опять же вопрос. Если вы вкладываете деньги, посмотрите: почему в банке 10% годовых за вклад предлагают, а здесь 20—25%?! А все эти разговоры: выгодные инвестиции в золото, алмазы, еще что-то?! Придумок очень много. Поэтому нас лихорадит лет 25, с 90-х годов.

В строительстве то же самое. Как только появляется возможность получить доход чуть выше обычного, у людей застилает глаза, и они не страхуют свои вложения, отдают деньги. Потом, получается, власти виноваты.

«Да, можно получить решение суда, исполнительный документ. Но дело в том, что к тому времени у застройщика нет средств на счетах и никакой возможности по исполнению этого договора. В лучшем случае, дом недостроен». Фото Гуландам Зариповой

— Закон постоянно дорабатывают, почему же мошенникам до сих пор удается его обходить?

— Когда уголовные дела завершат, можно будет говорить, было ли мошенничество. Деньги же взяты, расследование должно ответить, куда они ушли. Если докажут, что средства были потрачены не в интересах дольщиков, можно говорить о мошенничестве, а пока рано.

«Вот Абдуллин, почему бы ему не дать страхование?»

Вы посмотрите, сейчас какая проблема появилась? Наоборот, количество застройщиков уменьшается, бизнес укрупняется. По сравнению с 90-ми годами, когда десятки, если не сотни ООО занимались этим бизнесом, сейчас такого нет.

— Это связывают и с изменениями в законодательстве о долевом строительстве. Как вы их оцениваете?

— Все верно: ужесточения по уставному капиталу, компенсационный фонд — работать сложнее стало. Это вопрос, наверное, уже к уполномоченному по правам предпринимателей: насколько обществу, экономике страны все это выгодно? Вспомним 90-е годы. Это был положительный или отрицательный опыт? Мы же тоже должны в этом плане смотреть. Вот вы дольщик?

— Соципотечник.

— Соципотека — тоже хорошо. Вот Абдуллин, почему бы ему не дать страхование? Он отдельно строит долевое?

— Собирается.

— Если собирается, вот пусть и строит, у него и опыт, и доверие есть. Но даже у него почему бы не застраховать объекты? Вот вы страховали соципотеку?

— Нет, я так поверила.

— Вот все люди верят, а потом такой результат! Поэтому здесь важно понять причину. Когда 159-я статья, там самая простая схема: образовали фирму, быстро привлекли деньги дольщиков. Но сейчас такого, думаю, практически нет. Хотя каких-то жестких рамок, чтобы финансовые пирамиды не возникали, у нас нет.

«Давайте посмотрим на ситуацию не только глазами обманутых дольщиков. <...> Мы должны найти правильное решение и по застройщикам. Нужно изменить к ним подход, чтобы дать им определенные гарантии.» Фото Олега Тихонова

— В таком случае, на ваш взгляд, где еще законодателям нужно доработать?

— Я считаю, что даже те промежуточные изменения в законодательстве, которые ввели в 2000-х годах: регистрацию ДДУ и т. д., они были достаточно серьезными. Но мы забыли о том, как обезопасить и самого застройщика при строительстве крупных, дорогостоящих объектов. Сейчас, правда, сумму неустойки уменьшили до 0,3%. Но, в любом случае, надо продумать, как обезопасить компанию от существенных финансовых потерь в случае смещения сроков стройки. Либо застройщик тоже должен застраховаться.

— То есть и дольщик должен страховать ДДУ, и застройщик — свою ответственность?

— Конечно! А давайте посмотрим на ситуацию не только глазами обманутых дольщиков. По их проблеме я вижу только политическое решение о возможности соиинвестировать их стройки. Другого варианта не вижу. В правовом плане — в гражданском судопроизводстве обычно нет проблем. Наверняка все, кто хотел, в суды уже обратились, и у них есть решения. Но мы должны найти правильное решение и по застройщикам. Нужно изменить к ним подход, чтобы дать им определенные гарантии в том, что они не понесут расходов, и это не повлияет на инвестирование следующего объекта.

«Надо подумать, как выстроить правовую систему, чтобы гарантировать и права дольщиков, и права застройщиков»

— Компенсационный фонд не решит эту проблему?

— Этот фонд еще только начал работать, я пока не скажу. Мы с коллегами обсуждали, конечно, надо бы отслеживать все это. Может, весной мы проведем круглый стол, чтобы привлечь практиков и теоретиков, посмотреть в интересах и дольщиков, и застройщиков. Надо подумать, как выстроить правовую систему, чтобы гарантировать и права дольщиков, и права застройщиков, чтобы при отличной работе они могли получить прибыль, которую смогли бы инвестировать в последующие стройки. И потом, если инвестор определенный объем работ заранее выполняет, люди быстрее и охотнее идут и верят ему. Одно дело, ты приходишь, и там ничего нет, кроме котлована, может, и его нет. Другое, если инвестор уже «коробку» поставил, и ты на этом этапе приходишь. До фонда существовал механизм страхования, но он, к сожалению, не реализовался. Он бы гарантировал гражданам получение денег.

— В чем ошибки самих дольщиков? Как их избежать и на что обратить внимание?

—Тут масса моментов, основной — цена. Если по стоимости предложение сильно отличается от тех, что есть на рынке, надо подумать внимательнее, возможно, застраховать свои риски. Я всегда говорил: если вы хотите вложить огромные средства в недвижимость, которая в будущем станет имуществом вашей семьи, детей и внуков, здесь, конечно, нужно привлекать специалистов. Они изучат ваш договор с застройщиком, там ведь очень много нюансов, которые предполагают обязательные условия, подпадает ли этот договор под понятие долевого.

Также надо посмотреть на историю застройщика, какова сейчас его экономика. Этой информации сейчас много, они же публикуют свои данные, финансовое состояние, дебет, кредит — все это есть. Посмотреть другие его застройки, земля у него должна быть в собственности — нюансов масса.

— Как распознать плохой договор долевого участия?

— Здесь, опять же, не самому, а юристу надо показать. Название вроде простое: «договор долевого участия». Но там ведь идет состыковка с гражданским правовым процессом, жилищным законодательством, различными подзаконными актами, постановлениями правительства… И где там будет заложена возможная бомба?! Застройщик ведь тоже заинтересован минимизировать свои возможные риски — это будет заложено в договоре, поэтому эту работу нужно доверить профессионалам. Вся проблема возникает, когда человек вдруг видит самое «медовое» предложение: «Вот купите по минимальной цене последнюю квартиру», — и теряет всякую бдительность, подписывает, вкладывает деньги, а потом, может, даже на следующий день начинает сомневаться в правильности своих шагов, но средства-то уже уплачены. Поэтому, возможно, даже не только юристов, но и экономистов привлекать, чтобы они просчитали потенциал застройщика.

«Название вроде простое: «договор долевого участия». Но там ведь идет состыковка с гражданским правовым процессом, жилищным законодательством, различными подзаконными актами, постановлениями правительства… И где там будет заложена возможная бомба?!» Фото Максима Платонова

«Если у молодого человека есть мечта стать судьей, мы поможем»

— Вы почти год в должности директора казанского филиала РГУП. Какие задачи стояли в начале пути и каких результатов на сегодня удалось достичь?

— Наш вуз — филиал Российского государственного университета правосудия. Учредитель у нас — Верховный суд РФ, наша основная задача стоит в области подготовки и повышения квалификации как судей мировых и федеральных, так и работников аппарата судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Плюс мы проводим обучение по специальности «юриспруденция» и дополнительно занимаемся подготовкой специалистов в области менеджмента и земельных отношений. Кроме того, у нас есть колледж.

Поэтому когда я пришел, самое главное внимание было направлено на то, чтобы посмотреть, как филиал движется в этом направлении — подготовка специалистов для судебной работы. Прежде всего, я встретился с преподавателями всех кафедр, внес свои предложения, состоялся очень интересный разговор. В принципе, ту работу мы и сейчас продолжаем плюс кое-что добавили.

Во-первых, это работа в рамках электронного документооборота. Наш президент РТ много занимается Иннополисом, председатель правительства РФ — Сколково. Перед нами также стоит вопрос максимальной информатизации и электронного документооборота. Верховный суд РФ и вообще судебная система с 2006-го года практически полностью перешли на систему ГАС РФ «Правосудие». А с 1 января этого года мы вводим основы электронного правосудия не только в арбитражных судах, но и в судах общей юрисдикции. Недавно я был в Астрахани на выездном заседании комиссии по информатизации совета судей РФ, познакомился с работой судов Астраханской области. Моя задача там была — поднять вопросы: что нужно нам, теоретикам, чтобы активно работать в этом направлении.

Во-вторых, перед нами стоит задача информатизации самого учебного процесса. Мы частично уже ввели, например, системы «Повестка» или «Директорат», их наши же специалисты разработали. Я привык работать с текстом, раньше постоянно таскал с собой большие папки. А теперь мне бумагу стало жалко, я открываю систему и ничего не нужно печатать. Кроме того, определенную работу мы провели в части приемной комиссии.

«Наша основная задача — подготовка и повышения квалификации судей. Плюс мы проводим обучение по специальности «Юриспруденция» и дополнительно занимаемся подготовкой специалистов в области менеджмента и земельных отношений». Фото kb.raj.ru

— И как сегодня можно стать судьей?

— Мы же 4 года учим в рамках бакалавриата, потом 2 года магистратуры, после этого еще нужно 5 лет юридической практики, чтобы занять должность судьи. То есть человек после завершения учебы еще должен отработать какое-то время. Плюс сильно ужесточились требования к судьям. Словом, очень тяжело идет кадровая работа в судах. Поэтому этим направлением мы тоже внимательно занимаемся, оберегаем студентов и предупреждаем их родителей, что если их сын (или дочь) стал у нас студентом юрфака, они уже сами должны перестроиться. Представьте: ваш ребенок с отличием закончил бакалавриат, старался, учился. Потом два года магистратуры, защитил магистерскую диссертацию. После этого пять лет работал в судах за маленькую зарплату. После этого сдает экзамен и хочет баллотироваться на судью, предположим. И в это время при проверке выясняется, что его отец или мать неоднократно привлекались к административной ответственности, я уж не говорю про уголовную — это все, крест на карьере! Тут и самому студенту надо перестраиваться, избегать каких-то асоциальных поступков. Мы очень стараемся донести все это до них.

Поэтому если у молодого человека есть мечта стать судьей, мы поможем. У нас для этого все условия: и коллектив единомышленников, и статистика хорошая — наши выпускники уже работают судьями, заместителями председателей районных судов.