«Мы понимаем, что есть дефицит торговых площадей»

Федеральные сети демпингуют

В рамках очередного бизнес-бранча «Реального времени» на площадке DoubleTree by Hilton Kazan City Center собрались представители рынка коммерческой недвижимости. Спикеры сошлись во мнении, что в целом ситуация на рынке Казани довольно устойчивая. Дмитрий Мангиров, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Аренда-сервис Казань», которая занимается поиском арендаторов, управлением коммерческой недвижимостью и оказывает другие виды риелторских услуг, отмечает, что они достигают хороших показателей. Однако проблемы все же наблюдаются — в первую очередь с кадрами.

— Не могу сказать, что на рынке прямо плохие условия. Если совсем по-честному — на рынке недвижимости, наверное, мало кто умеет нормально продавать. На рынке недвижимости не столько покупательский дефицит, сколько дефицит продавцов. Специалисты именно в рамках недвижимости — чаще всего как таксисты — ничем другим не получилось зарабатывать, и они решили пойти в недвижимость, — рассказывает Дмитрий Мангиров.

Дмитрий Мангиров: «Если совсем по-честному — на рынке недвижимости, наверное, мало кто умеет нормально продавать. На рынке недвижимости не столько покупательский дефицит, сколько дефицит продавцов»

Тимур Губайдуллин, старший партнер Profit Group, компании-застройщика ЖК Green Hill и оператора коммерческой недвижимости, говорит о том, что экономкласс, где, по его наблюдениям, произошло падение ценника, им не интересен. В работе с коммерческой недвижимостью он назвал важным наличие базы потенциальных арендаторов, либо клиентов с конкретными целями — типа «Магнита» и «Пятерочки», с которыми работает его компания. Однако экспансия федеральных сетей, по его словам, приводит к снижению цен в стрит-ретейле.

«Цены, к сожалению, по арендной ставке падают. По крайней мере, о подъеме точно не приходится пока говорить», — отметил спикер. По его словам, ввиду незначительной конкуренции, торговые сети сами начинают диктовать свои правила

— Условно у тебя было три игрока, и каждый боролся за объект — в этой ситуации можно торговаться. Но сейчас, в связи с укрупнением больших федеральных сетей, которые так или иначе являются основными арендаторами, вижу, что цены падают, — говорит Тимур Губайдуллин.

«Мы понимаем, что есть дефицит торговых площадей»

Коммерческий директор «КамаСтройИнвеста» Антонина Дарчинова отмечает небольшое, но не критичное снижение спроса на коммерческую недвижимость. При этом она подтверждает слова своих коллег об изменении формата запроса — спрос увеличивается на помещения меньшей площади. Иногда на рынок заходят и крупные игроки, которым необходимы большие представительские офисы, но это разовые клиенты, с которыми приходится договариваться.

Нехватку офисных помещений констатирует и Елена Стрюкова, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ. По ее словам, спрос на офисные помещения класса А гораздо выше предложения, в классе В+ также заполнены практически все помещения, в классе В- вакансий не больше 7%. Изменения ситуации стоит ждать в ближайшие два года, когда ожидается ввод в эксплуатацию сразу нескольких новых объектов.

С крупнейшими торговыми центрами Казани ситуация иная — время от времени там освобождаются площади. Впрочем, Елена Стрюкова в этом проблемы не видит и говорит о том, что они могут себе позволить не торопиться с их заполнением и подождать крупных арендаторов. Спикер напоминает, что в Казань, например, приходит японский бренд одежды Uniqlo. В Нижнем Новгороде сеть открыла свой магазин 25 августа, когда состоится открытие в столице республике — неизвестно, но, как писало «Реальное время», бренд должен появиться в ТЦ «Мега». Кроме того, еще одного арендатора, скорее всего, дождется и ТЦ «Парк Хаус», где, по словам Стрюковой, появится французский бренд одежды Kiabi.

— Мы понимаем, что есть дефицит торговых площадей. И мне кажется, что на сегодняшний день будущее в плане вложений — в строительстве хороших ТЦ от 5 до 20 тысяч кв. метров в хорошей локации и обязательно с хорошей концепцией, — комментирует Диана Нургалиева.

Центру не хватает застройки второй линии

Наиболее востребованы торговые и офисные помещения на первой линии в центре города, где и реализует свои проекты «КамаСтройИнвест». Спрос на эти объекты сохраняется на высоком уровне, и реализовать помещения можно в короткий срок по высокой цене. Однако застройки требует и вторая линия, но арендаторы и покупатели интереса к ним не проявляют.

— Здесь, наверное, нужно в целом развитие экономики для того, чтобы торговля шаговой доступности стала более востребованной для населения. Сейчас у нас город организован таким образом, что люди выезжают за покупками на машинах в торговые центры. В шаговой доступности востребованы известные продуктовые сети, но не магазины первичного спроса и так далее. С точки зрения города, конечно, было бы более правильно, если бы население меньше передвигалось на автомобилях, меньше была бы загрузка дорог, но на данный момент ситуация не меняется, — комментирует Антонина Дарчинова.

Антонина Дарчинова: «Сейчас у нас город организован таким образом, что люди выезжают за покупками на машинах в торговые центры. В шаговой доступности востребованы известные продуктовые сети, но не магазины первичного спроса»

Генеральный директор «КамаСтройИнвеста» Делюс Серазетдинов в продолжение темы говорит о том, что в центре коммерческая недвижимость, на его взгляд, выполняет представительскую функцию. Основными арендаторами и покупателями выступают крупные компании, банки, страховщики. Для них важен имидж, офис класса А и парковочное место. Тем не менее спикер также считает, что нужно стараться как можно меньше загружать центр и, например, пересаживаться с автомобиля на велосипед.

Казань перенасыщена отелями

Растет в Казани спрос на коммерческую недвижимость со стороны федералов. По словам директора Агентства регионального развития Дианы Нургалиевой, клиенты объясняют решение начать развитие своих сетей со столицы республики предстоящим ЧМ по футболу и туристическим потенциалом. Высок спрос также на земельные участки коммерческого назначения.

Результатом подготовки Казани к крупным спортивным событиям и развития туризма стал и рост числа гостиниц. Елена Стрюкова рассказала, что 3,5 года назад они зафиксировали среднюю заполняемость на рынке качественного гостиничного номерного фонда на уровне 75%. В 2013—2014 гг. наблюдался всплеск гостиничного строительства, в результате чего появилось несколько крупных мест размещения и множество гостиниц с номерным фондом до 50 номеров.

— Если говорить про сегодняшний срез, средняя заполняемость гостиничных номеров находится на уровне 45—50%. Я считаю, что это та заполняемость, которая не позволяет окупать гостиничные проекты так, как это должно быть. Поэтому появление каких-то крупных новых проектов, насколько мне известно, не запланировано, — комментирует полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ.

В свою очередь, заявки на покупку или аренду помещений под рестораны поступают в том числе и от федеральных сетей. В Казани сейчас наблюдается активная ротация заведений — одни открываются, после чего выставляют бизнес или помещения на продажу, и на их месте появляются новые кафе и рестораны. Участники бранча сходятся во мнении, что жизнеспособность заведения зависит не от места размещения, а от оператора и его политики.

Офисы ТФБ разобрали в первый месяц

После начала банковского кризиса в Татарстане в Казани освободились офисные площади группы компаний ТФБ и других банков, у которых отозвали лицензию. Правда, долго они не пустовали — и здесь спрос оказался высок. Офисы «Татфондабанка», которые были у них в аренде, нашли новых постояльцев в течение месяца. Причем далеко не всегда связанных с банковской сферой. Например, на месте офиса «Татфондбанка», расположенного в Казани по улице Баумана, 35, появится музей «Веришь или нет». Заметим, что ТФБ принадлежал только один офис, остальные были арендованы.

Еще одна тема, которую обсудили на бизнес-бранче, касалась складской недвижимостью. Елена Стрюкова со ссылкой на нового члена гильдии Александра Шамова, который специализируется на складской и индустриальной недвижимости, рассказала, что спрос на небольшие площади (100—150 кв. м) ощущается постоянно. Диана Нургалиева подтверждает, что спрос на них стабилен. Холодные склады сдаются в аренду от 150 рублей за кв. м, теплые в хорошем состоянии — ближе к 250 рублям.

Среди интересных запросов по данному направлению Елена Стрюкова вспомнила работу с Казанским драматическим театром имени Качалова, которому требовалось холодное, но сухое помещение на 1 000 кв. м для хранения декораций. Найти подходящий объект оказалось непросто, но в итоге его все-таки нашли.

Как развязки перекрыли трафик кафе и магазинам

На рынке коммерческой недвижимости отразилось развитие окраин Казани. Самым крупным проектом в этом плане является ЖК «Салават купере», где уже появился ТЦ «Радужный» с арендатором в виде «Перекрестка». По словам Елены Стрюковой, показатели по товарообороту превзошли все ожидания торговой сети. Диана Нургалиева добавляет, что договор в «Салават купере» подписал также «Магнит». Появилось в ТЦ «Радужный» и в самом ЖК и несколько магазинов «Пятерочки».

Помимо расширения города, не менее существенную роль на рынке сыграло строительство транспортных развязок. Часть заведений, которые находились на первой линии, после появления развязок оказались на периферии. Такая ситуация произошла с торговыми центрами и ресторанами на Павлюхина, где теперь люди проезжают крупнейшую некогда в Казани транспортную артерию по улице Тихомирнова.