Семин застроит Салмачи и Вознесенское японскими домами

Японские дома для казанской «загородки» ASG

Компания лендлорда Алексея Семина вышла на рынок казанской загородной недвижимости с глобальными планами: в ближайшие два года застроить коттеджами территорию, сравнимую с Вахитовским районом. Огромные владения — около 2,8 тысячи гектаров земли — пошли под возведение 18 новых поселков: одни из них уже реализуются, вторые — в стадии запуска, третьи — припасены на следующий год.

Накануне ASG анонсировала, что реализовать столь масштабные проекты ей помогут японские коллеги из Iida Group Holdings. Иностранные предприниматели планируют производить и строить в Казани быстровозводимые каркасные деревянные дома. В компании Семина им предложили развернуть комплексную застройку в новых коттеджных поселках. Для начала рассмотрели земли в Салмачах и Вознесенском.

— На этом этапе они купили несколько участков под точечную застройку и будут заниматься тем, что в бизнесе называется проектной интервенцией: будут строить дома, определять затраты, анализировать спрос, реакцию потребителя. На этой стадии необходимо будет и отработать строительные технологии с учетом российского климата. Дома, которые сейчас возводятся, как раз будут тестироваться на предмет, как они обеспечат комфорт в наших климатических условиях. В соответствии с этим будут совершенствоваться технологические процессы производства строительных материалов и собственно строительства, — рассказал «Реальному времени» директор департамента земельных и имущественных отношений ИГК ASG Андрей Генсен.

Бизнесмены из Страны восходящего солнца уверяют, что у них своя уникальная технология строительства каркасных домов, которая отличается от канадской.

Японский завод в «Алабуге» и «пробники» в Салмачах от японских плотников

Переговоры с руководством компании и главами ее регионального представительства в Татарстане «Iida Sangyo Рус» уже прошли. Говорят, японцев удивила российская манера строить в основном многоэтажное жилье, при том что в нашей стране такие огромные территории пустуют. Еще одно привлекательное обстоятельство для японских бизнесменов — относительно невысокая цена на землю. Если у нас это 20% от себестоимости строительства загородного дома, то в Европе и в Стране восходящего солнца затраты доходят до 50%.

Как рассказал «Реальному времени» руководитель регионального отделения японского холдинга, в Татарстане они планируют открыть завод по выпуску своей продукции на базе ОЭЗ «Алабуга». Правда, пока рассматривают и другие варианты, в том числе за пределами республики.

— Мы сейчас ищем площадку для строительства завода. Наша делегация и президент компании съездили в Йошкар-Олу посмотреть кандидатов. Но окончательного решения, где строить — в «Алабуге» или еще где-то, мы пока не приняли. Мы хотим строить каркасные дома из бруса по технологии «ласточкин хвост», — рассказал «Реальному времени» гендиректор ООО «Ида Санге Рус» Осио Хирофуми.

Оценить качество продукции иностранных строителей можно уже сегодня. «Ида Санге Рус» уже возводит два пробных дома возле Салмачей, для чего специально пригласили троих плотников из Японии. Основной акцент сделан на качество жилья и сроки его строительства — не более двух месяцев. Перенимать опыт в проектировании и строительстве таких домов компания уже направила в Японию казанских строителей и архитекторов.

ASG пока не заключила соглашений с иностранными партнерами, как и те не определились, какие комплексы выбрать, но интерес проявили ко всем площадкам компании Семина. Стороны обсудили общие стратегические принципы и подходы к работе на рынке загородного жилья.

— В настоящее время в казанской агломерации рынка организованной застройки в относительно недорогом сегменте нет. Фактически предложение готовых поселков с домами — это «Примавера» и «Загородный клуб», но это недешевый сегмент, там цена дома начинается от 10 млн рублей и выше. Эта компания предлагает быстровозводимые дома заводской сборки по японским технологиям. Стоимость домов рассчитана на эконом-сегмент с увеличением до среднего — порядка 10 млн рублей, а вообще, ориентир 5—7 млн. Сколько у них будет стоить «квадратный метр», я пока не могу сказать, но нужно учитывать, что в Японии готовый дом подразумевает полную отделку и частично меблировку. В отличие от нашей практики «черновой» отделки, в их домах будет установлена сантехника, кухня, то есть это близко к уровню «заезжай и живи», — рассказал Андрей Генсен.

Глобальное наступление ASG на рынок

ASG уже частично застраивает свои земли, это два проекта: земельный массив «Каймары» (Высокогорский район, 353 га), «Светлая долина» (возле ЖК «Весна», 20 га). В пригороде Казани на будущий год запланированы к реализации четыре поселка общей площадью 337 га: «Новые Каипы» (Лаишевский район, 122 га), «Эстачи» (Высокогорский район, 80 га), «Набережные Моркваши» (Верхнеуслонский район, 60 га), «Лесные Моркваши» (Верхнеуслонский район, 75 га).

Но самая большая доля новых проектов загородной недвижимости Семина сосредоточилась в черте Казани, преимущественно в восточной части столицы. Это 12 поселков общей площадью 2100 га: «Новое Вознесение-2», «Меридиан», «Изумрудная долина», «Султан Ай», «Новое Вознесение», «Чебаксинское озеро», «Северный парк», «Южный парк», «Яблоневые сады», «Новое Белянкино», «Вертелевка», «Аки».

Из них четыре проекта практически в стадии запуска и реализации — это «Меридиан», «Новое Вознесение-2», «Светлая Долина» и «Султан Ай», остальные пока в проработке. При этом в части поселков, помимо малоэтажной застройки предполагают также много- и среднеэтажную административно-деловую, коммунально-складскую. В границы проектов помимо свободных земель вошли также части прилегающей уже возникшей стихийной застройки с целью ее упорядочения, сообщают в компании.

Итого общая площадь всех загородных комплексов составила 2,8 тысячи га. Но в ASG уточняют, что не вся эта земля пойдет под жилую застройку. Часть будет отведена под дороги, сети, зеленые и охранные зоны и объекты социальной инфраструктуры.

Часть земель — резервному фонду республики

Большинство земель новых городских поселков ASG вошли в черту Казани в 2013 году. Напомним, еще в декабре прошлого года Алексея Семина заочно отчитал президент РТ Рустам Минниханов за то, что земли пустуют. Судя по всему, масштабная коттеджная застройка стала ответом на критику.

Пока вид разрешенного использования у участков — это сельхозпроизводство. Однако разрабатываемым генпланом предусмотрено развитие этих площадок под жилищное строительство. Перевод в ИЖС — достаточно длительный и сложный процесс, особенно в городе. В первую очередь это связано с разработкой градостроительной документации и нормативами столицы. Это более высокие требования к застройке, к ширине дорог, набору инфраструктуры, земельным участкам под социальные объекты, поясняют в компании.

— Это априори более высокие требования, чем в районе. Но фактически мы уже анонсировали, по большинству проектов — это уже завершающая стадия перевода в ИЖС. Проекты уже разработаны, предварительно рассмотрены, включены в генплан. В черте Казани в соответствии с городскими требованиями порядка 60% земель уходит на социальные нужды — это участки под детские сады, школы, поликлиники. По загородному строительству часть земель мы передали в резервный фонд республики. Это около 350 га в Верхнеуслонском районе и еще около 350 в Высокогорском. В Лаишевском у нас не так много площадок, там мы еще ничего не передавали, — отметил Андрей Генсен. Речь идет о тех участках, которые было решено отдать многодетным семьям в марте 2017 года. Правда, тогда называли в два раза меньшие площади — 353 га.

От 70 тысяч за сотку

К ряду новых поселков уже подведены коммуникации. «В данный момент в реализуемых поселках «Каймары» (Высокогорский район), «Светлая Долина» (Казань) идут продажи, здесь построены дороги, подведены электрические сети, заключаем договор на работы по газификации, после начала которых прекратят действие акционные цены — от 70 тысяч за сотку в Каймарах и от 180 тысяч в Светлой Долине», — отметил директор АО ПАИ ИГК ASG Ринат Аисов.

Объем инвестиций по реализуемым проектам в компании пока не называют. Даже уже понесенные затраты на проектирование, получение топосъемки, инженерные изыскания и строительство инфраструктуры. Отчасти что-то уже сделано: например, в «Султан Ай», «Новом Вознесении», «Меридиане» проложили часть дорог, но при этом еще предстоят расходы на газификацию и т. д. «Поэтому окончательных цифр пока нет, а промежуточные мало о чем говорят», — пояснил Аисов.

В «Султан Ай» рядом с Константиновкой часть участков раньше реализовывал сторонний инвестор, но сейчас он уже не продает. В поселке идет предпродажная подготовка. Участки будут возле леса, дороги уже сделаны, остается закрыть вопрос по газу. Продажи, по самым оптимистичным планам, стартуют в августе. Окончательные цены здесь еще не утверждены, но это порядка 190—200 тысяч рублей за первые участки. В дальнейшем их цена увеличится на 20—30%.

«Вывод на реализацию проектов загородных поселков запланирован на следующий сезон, первый из них — «Новые Каипы» (Лаишевский район) общей площадью 122 га, это три уникальных массива, окруженных лесом, планируются три очереди реализации. Здесь земли уже с видом разрешенного использования ИЖС. В процессе — проект планировки, после утверждения которого начнется освоение массива, подведение коммуникаций. Для первых покупателей возможна продажа участков от 70 тысяч рублей за сотку, однако по мере строительства коммуникаций и благоустройства поселка цена будет корректироваться» — говорит Ринат Аисов.

В «Набережных Морквашах» планируется реализовать около 500 участков. Под застройку определен массив в районе Печищ с видом на Волгу, недалеко от берега. Сейчас поселок на стадии проектирования, продажи начнутся в будущем году. Из городских проектов выделяется «Изумрудная долина» — поселок в районе Нагорного. Здесь всего около 250 участков. На территории проектируются школа, два детских сада, поликлиника, торгово-административная зона. С западной стороны массив окружен лесом.

Японские дома — это утопия?

Впрочем, эксперты настороженно относятся к проекту. Многих смущает и соответствие домов российским стандартам (особенно тепловым), и адекватность цены дома, и возможность обеспечить японское качество на татарстанском производстве.

• 

  Давид Кордончик проректор по организационно-правовым вопросам и информационным технологиям КГАСУ

  Они возводят быстровозводимые каркасные дома, которые удовлетворяют японским требованиям по экологичности, пожаростойкости, проветриваемости и выдерживают землетрясения в 10 баллов. Для Японии это актуально, для нас — не очень. И вот в связи с этим у них появились пожелания по адаптации этих домов для Татарстана. Они сейчас строят два пробных дома в Новых Салмачах, три плотника из Японии приехали. Они ставят, чтобы люди могли прийти посмотреть. Зачем их тестировать? Они, в принципе, адаптированы по теплозащите. У нас ведь много фирм, которые строят такие дома, и марийцы строят, и еще ряд фирм есть. Японцы хотят в «Алабуге» свой завод построить, выпускать дома из местных теплоизоляционных материалов.

  Но, самое главное, они приехали не за этим. Они хотят адаптировать экономическую составляющую своих домов. Цена у них не самая низкая, т. е. дом 140 кв. м не совсем дешево получается, у нас можно дешевле поставить — 4,5 млн рублей. Но это «под ключ», заезжай и живи, только кровать нужно свою. Но у них там есть одна проблема. В Японии принята своя система сертификации домов. Во-первых, на этапе строительства есть эксперты, которые контролируют все, чтобы после того, как забетонируют, было понятно, сколько арматуры положили. После того, как стыки закрыли, чтобы было видно, что они правильно сделаны. И у них сопровождение в процессе строительства есть, чего другие не делают. И у них если дом сертифицирован по японским стандартам, то японские банки дают ипотеку под меньший процент. И они хотят сделать так же у нас и по ипотеке, и по гарантиям, и по страховке. Пока они с банками еще не встречались. Планы у них большие.

• 

  Никита Купцов эксперт в области недвижимости

  Понятия не имею, какие у них могли бы быть инвестиции. АSG некоторые объекты в центре города вообще получала за 1 доллар, за символическую цену. ASG вообще не привыкла дорого покупать. Компания продает все свои объекты недвижимости по достаточно высокой цене, выше рыночной, но они все продаются. В принципе, это несвойственный профиль для ASG, они же раньше не были такими застройщиками крупных поселков. Сейчас они, видимо, нашли средства и решили их употребить, посчитали финмодель и прочее. Что можно сказать, молодцы! Не получилось продать, решили сами построить и продать. Опыта у них нет в застройке таких коттеджных поселков, а кого они будут привлекать, не знаю. Понятно, что они хотят взять технологичностью, чтобы это было быстро, просто.

  А по поводу сотрудничества с японской компании — нужно узнать, есть ли у них опыт реализации жилых домов именно в нашей полосе в России, Швеции, Канаде. Потому что климат у нас очень серьезно отличается. Я думаю, что они там не дураки, необходимые поправки сделали. Но вопрос в том, насколько это эксперимент. Молодцы, делают что-то новое, осваивают свои земли, занимаются чем-то другим. Можно только порадоваться за них. За 5—7 миллионов можно купить в пригороде Казани дом современный — адекватный, кирпичный, а некаркасный, быстровозводимый. Для дома — это цена большая.

• 

  Валерий Абсалямов директор ЦДН «Валери»

  Перспективы надо смотреть, все будет зависеть от ценника. Время не самое удачное для любой недвижимости, и для «загородки» в том числе. Она вообще в этом году простояла и, наверное, простоит очень мертво. И, на мой взгляд, вся недвижимость до середины 2019 года простоит однозначно, потому что финансовое положение россиян и татарстанцев оставляет желать лучшего. Поэтому будем смотреть, они тоже люди не глупые, какими темпами и ценами они пойдут. Во всех направлениях сразу не пойдут — это однозначно, где-то сначала сладкие кусочки будут разрабатывать. Проект очень большой, необычайно огромный и интересно узнать, кто за этим стоит. Какие-то планы есть, наверное. Вчистую денег вот так найти — маловероятно. Наверняка будут работать с банками, чтобы ипотеку и на коттеджи, и на участки пробивать. И второе — будут ориентироваться на реализацию в городе. Потому что подавляющее большинство, если и будут это делать, то продавая городские квартиры и покупая эти дома. Что касается японских домов, это утопия, я считаю. Это мое личное мнение. Я не сторонник каркасных домов, может быть, они и хорошие, и теплые, но неизвестно, как поведут себя через 10 лет.