Рынок недвижимости: чертова дюжина Казани, неразвитый Волгоград и депрессивный Омск

«Московских и международных компаний, которым нужен дорогой офис, не так много»

Лишь предпоследнее место (13-е из 14) в рейтинге доходности офисной недвижимости среди городов-миллионников заняла Казань. По расчетам аналитического отдела, на начало 1-го квартала 2017 года доходность приобретения офисов здесь составила только 8%, в то время как срок окупаемости достиг 12,4 лет. Впрочем, эти данные вовсе не свидетельствуют о неразвитости казанского рынка офисной недвижимости. Напротив, в данном случае низкая доходность связана как раз с тем, что Казань не испытывает большого дефицита в коммерческих площадях.

— Есть мнение, что сейчас востребован класс А. Но в «Корстоне», «Сувар плазе» заняты не все помещения, а «Альянс» с престижными офисами занят примерно на 40%. Это говорит о том, что московских и международных компаний, которым нужен дорогой офис, не так много. В моей практике было так, что несколько клиентов искали офис сначала в центре города с парковкой, потом они согласились на вариант без парковки, потом были поиски офиса где-нибудь в квартале, в итоге решили снимать офис на Технической. Арендаторы стараются экономить, «понты» не имеют такого значения. Неплохое предложение есть в «Петрушкином дворе», где арендовать помещение можно от 400 рублей, — говорит эксперт Никита Купцов.

Отметим, что в аутсайдерах оказались и российские столицы. Так Москва и вовсе заняла в рейтинге последнее место: доходность приобретения офисов здесь оказалась на уровне 6,2%, в то время как окупать такое помещение придется 16,2 года. Санкт-Петербург также оказался всего на ступень выше Казани (доходность — 8,5%, срок окупаемости — 11,8 лет).

Возникает резонный вопрос — в каких же городах быстрее всего можно окупить офисные помещения. Согласно результатам исследования, лидером среди городов-миллионников по этому показателю оказался Волгоград, где доходность от покупки офиса составила 13,6% при окупаемости 7,3 года. Здесь ситуация, вероятно, оказывается противоположной: рынок офисной недвижимости развит плохо, поэтому площади не остаются незанятыми, в то время как стоимость квадратного метра здесь остается сравнительно невысокой.

Никита Купцов: «Есть мнение, что сейчас востребован класс А. Но в «Корстоне», «Сувар плазе» заняты не все помещения, а «Альянс» с престижными офисами занят примерно на 40%. Это говорит о том, что московских и международных компаний, которым нужен дорогой офис, не так много». Фото Романа Хасаева

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group подтверждает, что в Волгограде не хватает качественных офисных площадей. Более того, он сомневается и в их высокой доходности.

— Теоретически потенциал для роста рынка есть. Если мы возьмем Южный федеральный округ, Волгоград не впереди по этому показателю. Понятно, что он отстает от Краснодара и Ростова-на-Дону. Ситуация там чуть лучше, чем в Астрахани и в Ставрополе. Объем рынка небольшой, обеспеченность составляет максимум 100—110 кв. м на тысячу человек. Это чрезвычайно маленькие показатели. Если мы будем говорить про Краснодар, то там этот показатель будет где-то в 2,5 раза больше, чем в Волгограде, — отмечает Илья Володин.

В то же время, по его словам, острого дефицита, который привел бы к повышенному спросу, не ощущается, поскольку из-за снижения деловой активности в первую очередь перестал развиваться именно рынок офисной недвижимости: бизнес не уменьшал площадей, не менял классность, в то же время на рынке не появилось новых арендаторов, существенно не выросли ставки.

— В Волгограде рынок офисной недвижимости далек до насыщения. Но проблема в том, что пока это не создает предпосылок для роста этого сегмента. Как только пойдет стабильный экономический рост, безусловно за 3—5 лет девелоперы потянутся. Но на ближайшие годы перспектива роста сомнительна, поэтому дефицита не ощущается, — поясняет Илья Володин.

Вероятно, примерно такая же ситуация складывается и в других городах-миллионниках, где был зафиксирован высокий уровень доходности приобретения торговых помещений, — в Уфе и в Екатеринбурге.

Арендные каникулы в Казани и массовый побег омских бизнесменов

Последнее место Казань заняла и в рейтинге городов-миллионников по доходности приобретения торговой недвижимости. По данным исследования, в Казани доходность составила 9,8%, срок окупаемости — 10,2 года.

В целом эксперты отмечают, что в 2016 году в Казани не было ни заметных взлетов, ни падений. По данным Cushman&Wakefield, на конец прошло года в Казани работало 23 торговых центра, которые составляют наиболее качественное предложение. По сравнению с предыдущими годами спрос сместился в сторону уменьшения арендуемых площадей. При этом уровень вакантных помещений в качественных торговых центрах составил 27%. Еще одна особенность, на которую хотелось бы обратить внимание — крупные торговые центры сосредоточены в крупнейших торговых центрах — «Мега-Казань», «Парк Хаус», «Тандем», «Кольцо» и «Южный».

Говоря о доходности торговых центров в Казани, нужно иметь ввиду, что арендодателям часто приходится идти навстречу своим арендаторам, предоставляя арендные каникулы. Кроме того, широкое распространение получила схема, когда арендная плата начисляется в размере определенного процента с оборота. Так что в настоящее время арендодателям сложно диктовать свои условия и существенно повышать арендную плату, увеличивая таким образом свою доходность.

Впрочем, нельзя сказать, что в миллионниках, которые стали лидерами рейтинга по доходности, торговля процветает. Так например, первое место занял Омск, где срок окупаемости оказался совсем небольшим — всего 3,5 года. Однако в данном случае высокая доходность скорее всего оказалась обусловлена низкой стоимостью квадратного метра. Омские эксперты и вовсе не согласны с данными исследования — они отмечают, что предпосылок для развития торговой недвижимости в городе нет.

— Если что-то быстро и окупается, то крупные федеральные сети. Во всех других торговых точках доходность низкая, близкая практически к нулю — будь то продовольственные или промышленные товары. В Омске очень низкий жизненный уровень, соответственно падает и платежеспособный спрос, возникает вопрос — откуда может быть доходность, — говорит генеральный директор центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков.

По его словам, о доходности можно говорить только в торговых центрах с высокой проходимостью.

Евгений Щербаков: «Если что-то быстро и окупается, то крупные федеральные сети. Во всех других торговых точках доходность низкая, близкая практически к нулю — будь то продовольственные или промышленные товары». Фото top55.info

— Все остальные на грани выживания, многие магазины закрываются, мелкий бизнес сворачивается. Очень высокий процент миграции, люди уезжают. По официальным данным, у нас за прошлый год из Омска уехали шесть тысяч предпринимателей — это те, которые официально заявили о том, что они уехали и их сняли с регистрационного учета. Я полагаю, что в действительности эта цифра может быть в пять-шесть раз больше, — сетует Евгений Щербаков.

Что касается других лидеров рейтинга, среди них оказался и упомянутый раннее Волгоград (доходность — 23,1%, окупаемость — 4,3 года). Правда, в данном случае ситуация на рынке торговой недвижимости складывается довольно оптимистично.

— Рынок начал развиваться еще в начале 2000-х годов и достаточно активно развивался все предыдущие годы, потому что численность населения южных регионов достаточно высокая. Население южных регионов все-таки не самое бедное в России. Все это давало хорошие предпосылки для развития и роста оборотов розничной торговли. Краснодар вообще занимает первое место в России по обеспеченности качественной торговой недвижимостью — порядка 900 кв. м на тысячу человек, это больше, чем в Москве и в любом другом региональном центре. Если брать Волгоград, Ростов, то это где-то 300—500 кв. м на тысячу человек, — отмечает Илья Володин.

И снова в аутсайдерах

Еще одна категория недвижимости, которая была проанализирована, — помещения свободного назначения. Как правило, собственники используют их в качестве небольших магазинов, кафе или складов. Эта категория коммерческих помещений в Казани также не отличается большой доходностью. В частности доходность здесь составляет 11,2%, срок окупаемости — 8,9 лет. Таким образом, в этом сегменте Казань опережают только Санкт-Петербург (доходность — 10,2%, окупаемость — 9,8 лет) и Уфа (доходность — 9,9%, окупаемость — 10,1).

Лидерами в этой категории — помещения свободного назначения — вновь оказались Волгоград (окупаемость — 16,9%, окупаемость — 5,9 лет), Омск (доходность — 16,7%, окупаемость — 6 лет) и Новосибирск (доходность — 13.3%, окупаемость — 7,5 лет).