Рынок жилья Казани: продавцы «вторички» дождались прихода банковских вкладчиков

«Когда вносятся какие-то нововведения, все равно возникают трудности»

Когда речь заходит о поправках в ФЗ-214 и ужесточении требований к застройщикам с нового года, чаще всего говорят о создании компенсационного фонда, единого реестра застройщиков, невозможности перекидывать средства с одного объекта на другой и т. д. Насколько эффективно эти изменения будут защищать дольщиков, можно будет понять только в долгосрочной перспективе. Вместе с тем, с нового года в силу вступили поправки, которые могут отразиться на работе застройщиков уже сейчас.

Так в начале февраля Управление Росреестра по РТ опубликовало на своем сайте напоминание о том, что теперь перечень документов, которые должен предоставить застройщик пополнился еще одним: вместе с разрешением на строительство, проектной декларацией, планом создаваемого объекта, договором страхования либо договором поручительства придется принести еще и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве.

В Казани такое заключение выдает Управление жилищной политики Казани. Однако и здесь есть один нюанс — после получения этого документа нужно успеть зарегистрировать первый договор долевого участия (ДДУ) в течение 60 дней. В противном случае застройщику вновь придется хлопотать о получении заключения о соответствии — без него продажа по ДДУ невозможна.

Кроме того, если вдруг девелопер перестанет удовлетворять требованиям закона, УЖП может отозвать заключение о соответствии, тогда регистрация ДДУ будет запрещена, а дольщики будут предупреждены о сложностях, возникших у застройщика.

Получается, что таким образом поправки в закон регулируют не только ответственность застройщиков, но и муниципальных органов, ведь раннее получалось так, что обманутые дольщики и местные власти осыпали друг друга взаимными упреками: на замечание о том, почему они несли деньги ненадежным застройщикам, дольщики отвечали другим вопросом — почему он не следил за недобросовестным «ФОНом» или «Свеем».

Другое дело, не затруднит ли поправка работу застройщиков на первых порах, пока рынок подстраивается к изменениям.

— Конечно, когда вносятся какие-то нововведения, все равно какие-то трудности возникают. Но я думаю, эти шероховатости со временем будут устраняться. Идеальных схем не существует. К тому же есть человеческий фактор — на местах могут неправильно принять документ, неправильно зарегистрировать, соответственно ошибка затягивает процесс. Есть, конечно, недовольные, но в целом идея хорошая — это все делается во благо тех людей, которые будут приобретать жилье на первичном рынке, — говорит руководитель компании «Брокер альянс» Фарид Шабаев.

А вот директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов считает, что кардинальных перемен можно ждать в июле, когда застройщиков попросят открывать в банках эскроу-счета: тогда деньги дольщиков будут в банк, которые будут выдаваться застройщикам в виде кредитов. В свою очередь это может привести к удорожанию квадратного метра. А что касается поправки, по которой застройщиков обязали получать заключение о соответствии, тормозить регистрацию договоров она не должна.

— Это не самое основное нововведение, в этом нет ничего такого, что может отложить процедуру регистрирования договоров долевого участия. Документы и так были все законны — в момент сдачи первого договора все документы проверялись через запросы. Сейчас просто немного изменилась схема, — поясняет Руслан Хабибрахманов.

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова также считает, что и до введения нового правила документы застройщиков проверялись очень тщательно.

— На мой взгляд, это излишне, хотя послужит некой разгрузкой и так заваленным документами сотрудникам Россреестра, компетенции которых было бы достаточно для такого анализа. Более того, у нас в Казани очень грамотные специалисты в отделе государственной регистрации недвижимости юридических лиц и договоров долевого участия, — считает Гизатова.

За разрешением — в Минкульт

И без этого нововведения казанские застройщики, решившие начать новые проекты, не могут не только зарегистрировать ДДУ, но даже получить разрешение на строительство — на сайте Управления градостроительных разрешений до сих пор не опубликовано ни одного разрешения. Причиной тому, как уже было сказано не раз — ограничения Минкульта, который пока не утвердил границы исторического центра города. До их утверждения каждый проект, строящийся в Казани, придется согласовывать в Минкульте. Таким образом, срок выдачи разрешения возрастает с 7 до 30 дней.

— Нам повезло и разрешения на строительство мы получили ранее. А так, действительно, с 1 января 2017 года любые проекты строительства в Казани согласовывает Минкультуры Татарстана, в виду того, что еще в марте 2015 года кабинет министров нашей республики издал постановление, которое закрепило за столицей статус исторического поселения. Но вот только не успели определить границы, на которые распространяется особый режим охраны. Таким образом, исторической зоной стал даже район «Теплоконтроля» или Кадышево, — говорит Анастасия Гизатова.

Впрочем, нельзя сказать, что и в предыдущие годы застройщики часто обращались за разрешениями на строительство в начале года. К примеру, в 2016 году за два месяца ни один коммерческий застройщик не получил разрешения на строительство. Сейчас многие девелоперы начинают реализацию проектов, разрешения на которые были получены еще в конце прошлого года. В частности, компания «Грань» опубликовала на своем сайте проект жилого комплекса «Новые Горки», который должен появиться недалеко от Горкинско-Аметьевского леса. На данный момент начато строительство домов 1, 2, 4, 5.

Если охарактеризовать новый ЖК вкратце, можно отметить, что дома 1 и 4 имеют схожий проект: здесь предусмотрено строительство 107 однокомнатных квартир, среди которых будут и небольшие в 29,68 кв. м. Также в этих строениях будет 81 «двушка» и всего 8 «трешек». Интересно, что в проекте домов 3 и 5 трехкомнатных квартир не будет вовсе. Видимо, застройщик руководствовался тем, что покупатель начал «ужиматься» и не может позволить себе покупку жилья с большой площадью.

Согласно проектной декларации, предполагаемая стоимость 1-го и 4-го домов составляет чуть менее 500 млн рублей, а 2-й и 5-й дом оказались чуть дешевле — около 363 млн рублей. Как указано в проектной документации, для строительства привлечены средства «Акибанка». Первый дом должен сдаваться в эксплуатацию в 3-м квартале 2018 года, второй — в 4-м квартале 2018 года, четвертый — в 1-м квартале 2019, пятый — во 2-м квартале 2019 года.

Как застройщики начали год без господдержки

В течение последних полутора лет неизменно повторялась мысль о том, что основным двигателем рынка новостроек стала программа субсидирования ставок. Однако к концу 2016 года стало понятно, что правительство господдержку продлевать не собирается. Потенциальных покупателей успокоили тем, что банки снижают ставки, так что и без господдержки ипотека будет вполне доступной. Посмотрим, действительно ли рынок пережил отказ от субсидированной ипотеки без потерь.

Что касается данных по первичному рынку, по сравнению с прошлым годом никакого падения не произошло: так в январе 2017 года было заключено 544 договора долевого участия (ДДУ), что оказалось на 22,55% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Правда, тут сделаем оговорку — в январе регистрировались сделки клиентов, которые успели подать заявку на получение субсидированного кредита в декабре 2016 года. Если же сравнивать январь с прошлогодним декабрем, падение, безусловно окажется существенным. Но тут нужно сделать скидку на сезонность: все-таки январь не считается благоприятным для рынка недвижимости месяцем, учитывая, что целая неделя и вовсе является нерабочей в то время как декабрь — время традиционной покупательской активности.

— Отмена госпрограммы на спрос не повлияла, но количество сделок по ипотеке немного снизилось. Покупатели, которым было необходимо привлечение кредитных средств, поспешили и в декабре оформили договоры долевого участия, пользуясь льготной ставкой, — говорит Анастасия Гизатова.

В то же время сами застройщики также стараются совместно с банками предлагать клиентам альтернативы. Первая — ипотека со сниженной процентной ставкой. Такое предложение готовы предоставить, к примеру, «Унистрой» (9,4% годовых при кредитовании в ВТБ24) или «Ак Таш» (ставка 10,4% годовых при кредитовании в ВТБ24 и 8,49% — в «Абсолют банке»). Второй вариант — получение ипотечного кредита без первоначального взноса. Правда, в этом случае ставка будет выше субсидированной. Так, например, в «Унистрое» купить квартиру без «первоначалки» можно при получении кредита по ставке 12,9% годовых. Подобную акцию предлагает и «Сувар Девелопмент» по ряду своих объектов: при покупке квартиры в жилом комплексе «Сказочный лес» или «Станция «Спортивная» ипотеку без первого взноса выдает «Промсвязьбанк» по ставке 13,3%. На протяжении долгого времени предложение о покупке без «первоначалки» сохраняет «Жилищная инвестиционная Казани» — и в ЖК «Победа», и в ЖК «Острова» на Тэцевской.

Гонка на понижение

И все же более интересным будет проанализировать, действительно ли банки пошли на снижение ставок после отмены господдержки, как это прогнозировалось в конце прошло года.

Пожалуй, одной из главных новостей на ипотечном рынке стало снижение ставок Сбербанком: с 20 февраля ставка на приобретение первичного жилья составляет 10,9%, вторичного — 10,75—12,25% годовых. Таким образом, Сбербанк предлагает на сегодняшний один из наиболее дешевых ипотечных продуктов. Ряд экспертов при этом предполагает, что кредитная организация снизила ставки на фоне ожидания снижения ключевой ставки в марте: таким образом, банк работает на опережение и пытается привлечь заемщиков раньше конкурентов. Вопрос заключается в том, включатся ли в эту гонку на снижение другие банки.

Впрочем, из таблицы видно, что практически все татарстанское банки начали снижать ставку уже с начала года. Если говорить об ипотеке на первичное жилье, на 1,2 п. п. снизил ставку «Ак Барс» Банк. На 0,75 п. п. снизили ставку две кредитные организации — «Татсоцбанк» и «КБ Дельтакредит». На 0,5 п. п. ставку снизили Банк «Аверс» и филиал «Газпромбанка» в Казани. Правда, нужно иметь ввиду, что каждый банк выставляет условия при получении кредита — в некоторых случаях указанная базовая ставка начинает действовать только после регистрации договора либо после ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента ставка может быть больше примерно на 1 п. п.

Что касается ипотеки на «вторичку», в начале года три банка решили немного повысить ставку. Среди них оказались ВТБ24, Банк Москвы, повысившие ставку с 12,6 до 13,1%, и «Девон кредит», который и вовсе увеличил ставку на 1 п.п. Что касается игроков, которые пошли на понижение, среди них оказались Банк Казани (на 1,25 п. п.), «Ак Барс» Банк (0,9 п. п.), «Акибанк» (0,5 п. п.).

Тем не менее, по всей видимости, большинство тех, кто хотел приобрести жилье в ипотеку, сделал это еще до конца года — разрыв между декабрем 2016 года и январем 2017-го оказался колоссальным. В Казани число ипотечных сделок сократилось более чем на 77% (с 2 667 до 598), по Татарстану на 63% (с 5 489 до 2 006 сделок).

«Аномальный» январь на вторичном рынке

Зато небывалый рост продемонстрировал в минувшем месяце рынок вторичного жилья. Если в январе 2016 года в Казани было заключено 1919 сделки купли-продажи, в 2017-м эта цифра выросла вдвое — до 3 761. Правда, в данном случае, никакой сенсации нет и такая разница вполне объяснима: в течение прошлого года цены на «вторичку» постепенно снижались, в то время как снижались и ставки по ипотеке на приобретение вторичного жилья.

А вот рост по сравнению с декабрем действительно кажется удивительным, ведь, как уже отмечалось, январь не считается временем, когда на рынке недвижимости не наблюдается большого подъема. Но в этом году ситуация складывалась иначе — «вторичка» не только не просела, но даже продемонстрировала небольшой рост. Так в декабре прошлого года Росреестр в Казани зафиксировал 3 459 сделок купли-продажи, а в январе 2017 — 3 761 сделку, то есть рост составил примерно 8%.

В то же время эксперты не считают такую ситуацию аномальной и легко объясняют январский успех «вторички». По мнению Фарида Шабаева, на январь перешла регистрация части декабрьских сделок.

— Нужно учитывать, что декабрь был сильно загружен — и регпалата, и банки попросту не успевали, сделки переносились на январь. В данном случае я не могу сказать, что январь сам по себе был каким-то особенным. Если сравнивать с январем прошлого года, я не почувствовал особой положительной тенденции — он был какой-то он был спящий, как будто все чего-то ждали, — констатирует Шабаев.

В то же время участники рынка отмечают, что в январе продолжили подыскивать альтернативу вкладам бывшие клиенты банков.

— В январе перешли сделки с прошлого года. К тому же многие вкладчики Татфондбанка стали вкладывать деньги в недорогую недвижимость, в том числе вторичную, — отмечает Руслан Хабибрахманов.

Его коллега, Анастасия Гизатова, также считает, что на вторичный рынок пришли бывшие вкладчики.

Одна из причин отголоски проблем с доверием к банковскому сектору Республики Татарстан. Многие поневоле стали инвесторами. А с учетом того, что старую добрую «хрущевку» можно сразу сдать в аренду или заселиться и жить, покупательский спрос перетек на вторичный рынок. Плюс многие вчерашние новостройки стали объектами вторичного сектора. Отсюда и такой рост, — размышляет Гизатова.

Рост за два месяца — до 28% на «однушки» и до 33,7% — на «двушки»

Самым доходным жилым комплексом в Казани за два месяца (с конца декабря до конца февраля) оказался жилой комплекс «Казань XXI век» (от «ИнтегСтроя» и «Ак Барс Строя»), точнее — вторая его очередь. Наибольший рост — более, чем на треть (в среднем — по 15% в месяц) — на двухкомнатные квартиры в доме 6.24 по улице Патриса Лумумбы. Квадратный метр в таких квартирах здесь сейчас стоит от 66,61 до 68,51 тысяч рублей, хотя еще два месяца назад он стоил лишь 50—51 тысячу рублей. Однокомнатные и трехкомнатные квартиры в этом доме показали меньшую доходность, однако и она очень велика — 20,9% и 12,6% за два месяца, соответственно. Стоимость «квадрата» в «однушке» здесь повысилась с 60 до 72 тысяч рублей, а в «трешках» — с 55 до 63 тысяч рублей.

Наиболее значительный рост на однокомнатные и трехкомнатные квартиры зафиксирован в другом жилом доме того же жилого комплекса — номер 6.18. Трехкомнатные квартиры здесь подорожали почти так же, как двухкомнатные в доме 6.24 — на 32,9%, а однокомнатные — лишь незначительно меньше, на 28,1%. Квадратный номер в однокомнатной квартире повысился в цене с 61 до 78 тысяч рублей, а в трехкомнатной — с 47 до 63 тысяч рублей.

Сравнимую доходность продемонстрировали однокомнатные квартиры в жилом комплексе «Киндери» от застройщика «Стройкама» в одноименном казанском поселке на улице Тылсым, 15. Малоэтажный жилой комплекс неподалеку от улицы Азина в Дербышках, на выезде из города, состоит из семи домов на 12—18 квартир, квартиры в других домах жилого комплекса уже проданы. Однокомнатная квартира в 15-м доме по улице Тылсым за два месяца подорожала на 21,7% — с 43 до 50—55 тысяч рублей за «квадрат».

В «Дубраве» дорожают двухкомнатные, а в «Арт-Сити» — однокомнатные

Не такую значительную, но по-прежнему высокую доходность — выше 10% за два месяца — продемонстрировали еще четыре казанских жилых комплекса. 16%-ный рост был зафиксирован в однокомнатных квартирах жилого комплекса «Арт Сити» от «Унистроя» — в домах 2.1 и 2.2. В декабре квадратный метр стоил здесь от 65,5 до 70,7 тысяч рублей, сейчас же стоимость «квадрата» повысилась до 79 тысяч рублей. Отметим, что такой рост касается только однокомнатных квартир комплекса — трехкомнатные подорожали лишь на 0,4%, а «двушки» и вовсе подешевели на 2,7%. Другой проект «Унистроя» — «Царево Village» — подорожал на 5,4% за два месяца, а жилой комплекс «Весна» подешевел на 1,5—1,7%.

Наконец, еще один жилой комплекс, где однокомнатные квартиры продемонстрировали значительный рост — «Солнечный город» от «Ак Барс Девелопмента», в частности, 10-й дом. За два месяца «квадрат» в однокомнатной квартире подорожал на 12,5%. В конце декабря он стоил от 52 до 54 тысяч рублей, сейчас же стоимость выросла до 59,5 тысяч рублей. При этом трехкомнатные квартиры здесь не только не показали подобного роста, но и вовсе подешевели — на 2,2%. Другой проект «Ак Барс Девелопмента» — комплекс «Светлая Долина» на Мамадышском тракте — подешевел на 0,7%.

Помимо этого, значительный рост продемонстрировали квартиры сразу в четырех домах жилого комплекса «Дубрава» от «Тандем-Д». Однако рост более 10% здесь — только в двухкомнатных квартирах. В домах 18 и 22 он составил 12,3% — с 64-71 тысячи рублей до 65—87 тысяч рублей за «квадрат». Сравнимый рост — на 11,5% — и в домах номер 17 и 20. Два месяца назад двухкомнатные квартиры здесь стоили 65 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас — от 65 до 81 тысячи рублей. Однокомнатные квартиры в 18-м и 22-м домах подорожали не так сильно — лишь на 5,5%, а в 17-м и 20-м домах даже подешевели на 1,4%.

Стабильность «Барселоны» и «Романтика» не в цене

Лидером же по снижению цены на однокомнатные квартиры за два месяца оказался «Дом на ВДНХ» от «Сувар-Холдинга», расположенный на Оренбургском тракте. Квадратный метр тут подешевел на 8,4% в случае с однокомнатными квартирами (с 55—90 тысяч до 64—68 тысяч рублей), а в случае с «трешками» — даже на 13,8% (с тех же 55—90 тысяч до 62,5 тысяч рублей). Судя по разбросу цен, который был в декабре, впрочем, речь идет лишь об уточнении цены, а не о реальном снижении.

К тому же, другие проекты «Сувар-Холдинга» такого снижения не продемонстрировали — к примеру, «Барселона» на Островского и «Станция Спортивная» не изменились в цене, «Южный Парк» подорожал примерно на 1%, а «Залесный Сити» — на 2,1%. «Столичный» на Амирхана подорожал даже на 4,1%.

К другим подешевевшим объектам можно отнести два жилых комплекса от «Сити-Строя». Это — третья очередь ЖК «Романтика» на Камая (однокомнатные квартиры здесь подешевели на 3,4%, а двухкомнатные на 3,1%) и ЖК «Голливуд» на Гвардейской (однокомнатные квартиры здесь подешевели на 2% — впрочем, двухкомнатные подорожали на 7,9%).